万科高端产品下半年有望率先受益

　　近日，易居克而瑞和中国房地产测评中心联合发布《2014年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》。在不容乐观的上半年市场，万科以上半年销售额1018亿的成绩排行首位，远领先于其他房企。

　　而前不久，万科以介绍形式正式在香港联交所主板挂牌，成为内地第三家B转H股公司。万科总裁郁亮指出，H股的成功上市，是万科和投资者共同的期盼。相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势，在香港上市，将让更多的境外投资者认识万科，了解万科，为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。

　　H股更大平台或为转型助力

　　对于万科B转H给公司带来的好处，万科董事会主席王石表示，境外评级机构对“A+H”的评级要高于“A+B”。更高的评级就意味着企业境外发债的成本更低，同时认购率也更高。

　　记者发现，作为国内最早上市的企业之一，万科至今仍然保持着中国A股市场持续盈利、增长年限最长、持续分红年限最长的纪录，长期稳健的业绩增长和规范透明的公司治理形象为万科赢得了众多境外投资者的青睐。

　　对于市场前景，万科仍然充满信心。郁亮表示，无论短期还是长期，万科对行业的总体判断都是谨慎乐观。尽管行业轻松赚钱的时代已经过去，市场短期的波动在加大，但中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。从黄金时代到白银时代，房地产行业由飞速增长转为平稳增长，但平稳增长也是美好的，未来行业的发展会更加成熟、健康。

　　万科一季报显示，预计全年竣工量将基本符合年初计划，2014年的业绩将保持稳健的增长。在保持稳健增长的同时，万科也在积极转型以应对行业变化。

　　在业务上，万科正在从“盖有人住的房子”转向“盖有人用的房子”。郁亮表示，万科的策略，就是在城市发展中找到自己机会，为城市发展做配套服务。

　　在经营上，万科也在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式。今年以来，万科开始积极尝试“小股操盘”模式，通过输出管理和品牌，摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。郁亮认为，白银时代，随着竞争日益激烈，房地产行业重新组合的趋势已经开始，而凭借万科的经营实力和品牌号召力，公司有望通过合作发挥更大优势。

　　为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，万科也在尝试推出合伙人制度。目前，在项目层面，万科已经推出项目跟投机制;在集团层面，万科也已启动了合伙人持股计划，自5月28日以来，代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙连续出手增持万科股票，根据最近一次公告数据，盈安合伙所持有的万科A 股股票已占万科总股本的1.92%。

　　不一样的高端产品策略

　　“我们要认真的做好城市的配套服务商，我们就是为城市发展建设做配套服务的，我们是服务于整个城市发展变化。”

　　记者关注到，对于郁亮屡次强调万科要做城市配套服务商这一理念，除了贯彻到传统产品线之外，在转型期问世的高端产品线——翡翠系上亦有充分体现，而下半年即将入市的翡翠系(翡翠别墅、翡翠滨江、翡翠公园)已备受行业关注。

　　以往提到高端住宅，人们首先会联想到绿城、星河湾、仁恒和龙湖。绿城一贯的风格是极致用材、对建筑进行奢华的打造;星河湾大平层是夸张的外观与豪华的内饰，而仁恒与龙湖式豪宅则往往是通过对新兴区域的炒作来营造所谓的圈层感，以及对居住空间的无限层叠扩张来增加“生活气息”。

　　从这些耳熟能详的开发商的作品中，似乎能总结他们对高端的理解，奢侈用材、华丽装饰。他们的高端产品重点强调产品本身的豪华。

　　而万科对高端的想法和别的开发商不一样。无论是在纽约，万科和铁狮门联合打造的高端产品还是即将入市的翡翠系，万科都自己独特的想法。“万科高端住宅的理念，不是简单豪华材料的堆砌，是具有引领上海城市高端住宅的国际趋向产品，更关注安全、舒适、健康、服务、科技、标签符号、品质和领先性。”上海万科营销管理中心总经理周海峰先生曾表示。

　　作为万科最具优势资源的翡翠滨江，将纽约一线豪宅ONE57，伦敦海德公园一号作为参照，并融入万科高端住宅的理念，重新定义了城市高端生活的准则。万科翡翠滨江被定义为万科30年来最高端项目，历经7年打造，无论是区位地段还是产品自身，在尚未入市前就颇受业内关注。

　　据了解，万科翡翠滨江位于陆家嘴滨江金融城区域，属于陆家嘴扩城 “十大重点工程”之一，“十大重点工程“总投资约520亿元人民币。在未来，陆家嘴滨江金融城将集商业、办公、娱乐、休闲为一体的区域立体开发模式，在上海的黄浦江两岸开发中是极为罕见的。

　　事实上，这是万科第一次在陆家嘴内环滨江拿地，并由王石亲自率队与政府沟通项目方案。据记者调查，历年土地出让数据显示，滨江地块09年的楼板价就已达到3万6每平，10-13年楼板价更保持年年增长趋势，而2014年楼板价又达到4万每平的新高度。7年前，万科则选择在滨江拿地，由此可见，整个万科对这块土地与项目寄予了很大的期许。

　　除了坐拥城市核心地段，万科翡翠滨江在产品规划中还将城市配套、物业服务等融入整个高端生活体系，践行着城市配套服务商的角色，代建周边小学、配合14号地铁线的施工，承担部分工程、积极协助民生港马头和粮仓的改造，翡翠滨江都在分担和推动着城市功能完善。

　　不难发现，万科的高端产品在整体运营上已经进入更高的层级，深入城市发展的脉络中。

　　“如此大体量的城市综合体，是传统豪宅开发商绿城、星河湾等无法企及的。对企业资金的要求也很高，可以看到，传统豪宅开发商如今几乎都受困于资金问题，但万科不一样，他的A+H模式赋予了他更大的发展平台。”一位市场分析师如是说。据了解，万科翡翠滨江项目引入世界一流的设计理念。和纽约ONE57、伦敦海德公园如出一辙的玻璃幕墙立面，以及采用尖端汽车、游艇内饰工艺，强调从舒适、人性化角度打造不一样的高端人居。此外，宝马也率先披露将与上海万科高端系项目合作的信息，可见在高端项目的服务和资源提供上，万科已经迈出更大的步伐。