中投顾问：此时清算土地增值税房企将面临更大压力

　　去年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元，引发了社会热议。目前，土地增值税的清缴工作也被各地放上议事日程，下半年房地产市场或掀起土地增值税“清缴风暴”。广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，就清算省内房企的土地增值税提出详细要求，文件已于7月1日正式实施。同时，厦门(楼盘)修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。

　　在我国现行中央地方财政收支划分中，土地增值税属于地方税种。目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。土地增值税原则上一定要清算，达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。而房地产开发项目开发周期一般比较长，不少项目还采取分期开发或滚动开发方式，财务核算复杂，这导致土地增值税清算进展较慢，且不排除部分开发商通过自持部分物业，使项目达不到清算的条件，从而规避清算。

　　此次，广东省《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。这无疑直击要害，有利于解决清算难的问题。

　　加强土地增值税的清算，对于地方政府而言，有望增加地方土地财政收入。房企经过两年到三年的开发、建设、销售，目前不少项目均到了清算的标准和时期，前两年楼市销售旺盛，不少项目均能够清盘，如此情况下，一些前期通过各种手段规避清算的房企将面临较大的威胁与压力。当前房地产行业充满危机感，市场整体供过于求，空置率趋高，购房者观望情绪较浓，导致市场成交量有所下滑，这对房企是一个挑战。

　　此时，再进行土地增值税的清算，无疑是雪上加霜。一些按照规矩来的开发商，通过之前计提土地增值税清算税款或者积极缴纳土地增值税清算税款，则压力不大；而一些采取各种规避手段，不缴或者少缴土地增值税清算税款的房企则面临较大压力。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，市场销售不旺，资金链压力本来就大，此时还要补缴之前欠下的税款，有可能会成为压死骆驼的最后一根稻草。当然地方政府也会综合各方面来考虑，开发商与地方政府存在紧密的联系，之前通过松绑调控政策等为房企减轻压力，此时也会斟酌进行土地增值税的清算。长期来看，完善房地产行业相关法律法规，理清税费等，有利于行业的长期健康发展。