世邦魏理仕预计未来五年将有750亿美元投入房地产

　　世邦魏理仕最新研究报告《投资法规松绑，亚洲保险业投资房地产升温》指出，亚洲各国正加速放宽保险公司投资房地产的监管限制，这有助于推动房地产的投资活动。在亚洲，有关保险公司投入房地产市场的金额规限一向甚为严格。然而，随着区内一些国家开始放宽海外直接投资，容许更多资金投放到地产市场，并且简化了审批流程，情况发生了转变。

　　房地产投资潜力巨大

　　来自亚洲十个司法管辖区的保险监管机构数据表明，2013年底亚洲保险业总资产值高达6.7万亿美元，高出了美国的5.8万亿美元和英国的３万亿美元。以资产值计算，日本为最大的保险市场，掌管3.3万亿美元资产，其余资产主要由中国、韩国和台湾的保险公司拥有，这四个国家总共占亚洲保险资产约九成。 

　　受严格的监管政策尤其是对海外投资监管甚严的影响，亚洲保险公司投放于房地产市场的资金比例一向较少。其大多数海外投资均为流动性和透明度较高的资产，如股票、现金、固定收益和政府债券。

　　“亚洲保险公司已经看到，养老金计划和主权基金自从增加了全球房地产市场的投资比重后获得了正回报收益，而更为重要的是，现在监管机构和投资委员会有根据和先例表明这些投资的风险回报问题是无需担心的。”世邦魏理仕全球资本市场执行董事Marc Giuffrida 表示。

　　业内统计数据显示，截至2013年年底，房地产平均只占亚洲保险公司投资组合的2％（约1,300亿美元，包括直接和间接房地产投资），其中中国占1％，日本和韩国分别是1.8％和2.4％。相比之下，发达国家通常将4-6％的资金投入房地产市场，比如美国为6.7％，英国为5.1％。在亚洲，台湾房地产投放比例为4.8％，比重相对较高；然而，有关资金投放只限于台湾本岛，海外投资则在2013年以后才被允许。 

　　由于亚洲保险业的渗透率较西方国家低，加上区内经济快速增长，过去五年，亚洲保险业增长迅速。中国的保费在过去的五年里每年平均增长超过10%。而且，亚洲的保险业仍然有明显的增长潜力。 

　　未来五年将有750亿美元资金投入房地产市场 

　　亚洲保险业的资产规模快速增长，2008-2013年间增长了13％。世邦魏理仕预计，在保险公司资产规模扩大，以及市场逐渐开放的双重效应之下，亚洲保险公司的房地产投资资产将由2013年的1300亿美元增长到2018年的2050亿美元，即约有额外750亿美元资金将投入房地产市场，包括直接和间接房地产投资。 

　　然而，相比成熟市场，亚洲区的投资物业选择不多。随着最近放宽规限，意味着愈来愈多亚洲保险公司转向投资其他地区。仅仅2013年，亚洲保险公司在亚太地区以外直接购入商用物业的金额约24亿美元。这些保险公司向来偏好门户城市的标志性物业，尤其是进行首次海外投资的时候。虽然不同国家的保险公司物色的投资地点各异，但最受欢迎的跨境投资目的地分别为伦敦和纽约。 

　　由于国内市场缺乏机会，加上核心区优质物业的投资回报率较低，中国和台湾的保险公司在海外房地产市场将更为活跃。这些保险公司偏向全权拥有物业，因此大都倾向直接投资房地产。由于90年代大肆海外投资对市场造成损害的经历仍历历在目，预计日本保险公司多选择留在国内市场。韩国保险公司在过去几年积累了海外房地产市场的经验，预计它们将采取更多间接方法进行海外投资，以扩大其全球投资组合。

　　“回报率低及欠缺值得投资的资产，特别是国内市场可提供稳定收入的物业不多，导致亚洲保险公司不得不放眼海外市场。然而，由于缺乏海外房地产投资经验和需要监管部门批准，意味着有关的投资活动最初只限于资金雄厚的较大型保险公司，以及限于全球主要城市，但是累积经验后，预计一些二线保险公司将会进行跨国收购，而且是采用间接投资策略。”Giuffrida表示。 

　　“世邦魏理仕预计未来五年，亚洲保险公司对于房地产市场的资金投放很大程度上会对应保险业界总资产规模而有所增长。展望长线发展，开放保险业将加快亚洲保险公司投资国际地产投资的步伐。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟说。 

　　 “由于亚洲监管机构对于此类投资的监管信心在逐渐增加，同时保险公司对全球投资也更加驾轻就熟，我们预计针对海外房地产投资方面的监管将会继续放宽。” 陈仲伟还表示。

　　不同国家和地区的监管规限放宽情况

　　亚洲各国对放宽措施的不同手法：

　　•在中国大陆、韩国和台湾，过去两年加速放宽保险公司参与房地产投资市场，包括加大房地产投资金额上限和简化投资海外物业的程序审批；

　　•中国自2012年起允许保险公司投资海外，2014年2月起将房地产投资金额上限（国内和国外）由占总资产的20%增至30%；

　　•台湾监管机构自2013年起允许保险公司进行海外收购，最近讨论开放运用股东贷款进行海外投资。