中资在美“另类”房地产投资：古堡地标农牧场受青睐

　　随着中国投资者在海外地产市场的手笔越来越大，一些相对“另类”的标的逐渐出现在他们的投资组合中，而这一趋势也引起了部分敏锐的美国地产经纪商的注意。

　　仲量联行7月30日针对中国投资者的海外地产投资行为出具了一份报告。报告显示，在今年上半年中国针对海外地产的机构投资总额上涨了17%，达到54亿美元。其中商业地产投资接近40亿美元，住宅地产投资不到15亿美元，后者大幅上涨84%。该公司预期今年全年的中国海外房地产投资总额将超过去年的110亿美元。

　　中资最为青睐的前三大城市中有两个来自美国，分别是旧金山和芝加哥，投资总额分别达到5.48亿美元和3.65亿美元，冠军则被英国伦敦拿去。而根据“居外”网的统计，如果按照国别计算，2014年上半年内美国是中国房地产投资者最为青睐的目的地。

　　赴美房地产投资中的大部分，和当地城市的写字楼、商场以及其他形式的商业用房地产相关。值得注意的是，近些年中国投资人也逐渐开始看中一些非常规的“另类”投资标的，比如大型城堡型建筑、历史地标性楼宇以及农牧场、风电场等。

　　地标性历史房地产

　　根据美国房地产经纪人协会的数据，在去年所有682亿美元涉及到海外账户的房地产交易中，中国投资人就占据其中的128亿美元。今年至今为止，中国在美国房地产市场的购买力就占据市场总体规模的24%，比去年的19%高出5个百分点。

　　随着购买力增强，越来越多的大型地标性房地产也成为中国投资人的考虑对象。在纽约州从事地产经纪的苏富比国际房地产经纪人迈克·富兰克林（Mike Franklin）告诉21世纪经济报道记者，他专门接手一些特殊的历史房产，海外客户是其重点目标。他表示，越来越多的海外投资人开始对纽约市及周边的大型房产感兴趣，尤其是历史性房产，因为其投资价值显然高于一般的房地产。

　　这样的案例，从几年前“搜房网”购买下原美国保险集团（AIG）华尔街72号的地标性大楼开始，到后来SOHO中国张欣购买下中央公园东南角的通用大厦四成股权，再到复星集团、绿地集团分别购置曼哈顿和布鲁克林的地标性建筑，以及最近名不见经传的“夸父地产”在哈德逊商圈附近的投资动作，不胜枚举。

　　根据21世纪经济报道记者了解，另有不愿意透露姓名的中国投资人，几年前早已在纽约市附近投资一栋历史性的古堡式庄园，价格当时仅在600万美元左右，这里曾经是摩根家族居住和召开会议的场所，此后也曾多次转卖给大学作为培训机构，目前则花落中国买家的手中。

　　纽约州某古堡建筑去年底价90万美元转让被炒作得沸沸扬扬，其上一任屋主苏珊·菲米斯特（Susan Phemister）向21世纪经济报道记者透露，尽管最后的买家不是中国人，但当时曾有超过100通问询电话，其中有相当一部分直接或间接来自中国买家。

　　这些地标性的历史建筑的投资案例通常被视为标杆性交易，根据纽约经纪商的信息，在这些高端另类的奢侈地产投资市场中，中国投资人的投资热情甚至超过了俄罗斯人，在超过2000万美元的房地产标的中，中国投资人已经成为最主要的海外客户。

　　不过上述投资人表示，持有这些历史性建筑并非易事，需要精打细算并对房产的各种细节了如指掌，严格计算持有成本。

　　农牧场和发电场

　　还有一类“另类”的房地产投资，主要的目的不是房地产市场的投资回报，而是看中地产的经营性用途。

　　这一类案例中，一个比较成功的案例，是2011年年底北京市绿田园生态农场有限公司购买下总面积2.2万英亩的位于犹他州的紫花苜蓿草种植农场，并将这些苜蓿草出口至中国。

　　公司董事长张仁武在2012年接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，在美国购买农场，经营苜蓿草种植业并出口中国，从投资成本和产出方面考虑，是极为可行的投资战略。此后，他又在美国中西部各地购买了若干农场，将这一投资经营模式继续下去。

　　另一个失败的案例，也就是三一集团旗下罗尔斯公司（Ralls Corporation）试图购买俄勒冈州靠近美国海军训练后勤基地的四个风电场，后因国家安全等原因被美国外资投资委员会（CFIUS）以及总统奥巴马否决。

　　尽管如此，但是不可否认的是，美国诸多可再生能源项目催生了一大批风电和太阳能电场，而这些也有望成为中国投资者的投资标的。这些投资人恐怕都是步巴菲特的后尘，巴菲特在风电和太阳能项目上投资超过150亿美元，并且计划将其投资额翻倍。

　　据悉，投资这些发电场将有助于长远的战略性回报，比如和当地供电公司签订长期的固定价格合同等，这些将在不久的将来带来投资效益。

　　中国投资人在这方面已经有所建树。沈阳电力集团在3年前曾投资15亿美元在西德克萨斯州建造占地面积达3.6万英亩的风电场，并将由中国制造的风电机组发电。