万科“橙”与“派”多元化路径下广州 尝试商业地产

　　 曾经被郁亮称为“不得不做”的万科商业地产似乎正在逐渐摆脱过往低调潜行的姿态。继7月底北京万科发布写字楼产品系列后，广州万科首个商业综合体项目“万科派”日前正式亮相。

　　8月16日，万科派对外开放公寓样板房，预计将于9月入市销售。此外，万科派还将自持经营打造一个定位为一站式邻里商业的购物中心。

　　作为万科北京、上海和广深三大区域公司中的一线城市分公司，广州万科商业地产起步显然晚于其他兄弟公司。广州万科在今年开始踏入商业地产领域，未来还将进行多项目布局。

　　广州万科方面对观点地产新媒体表示，在未来两年，万科在广州还将有黄埔客运站、芳村、南站等逾百万平米的多个大型综合体商业项目逐一亮相。

　　万科派 商业地产试验

　　作为万科广州首个涵盖购物中心的商业综合体项目，万科派的体量并不大。项目位于海珠区江南大道与江燕路交汇处，占地面积约1.1万平方米，建筑面积约5.3万平方米，主体建筑分为南北两部分，北面为4层商场，南面为21层的LOFT公寓。

　　在万科派之前，万科在广州仅有的一个商业项目万科云同样于今年面世。万科云定位为商务办公项目，位于天河外围智慧城板块，产品仅由公寓与写字楼组成，入市时间待定。

　　据万科相关人士透露，未来三年万科在广州将有更多包括社区商业在内的非住宅型业务。

　　广州万科也对观点地产媒体表示，“城市配套服务商”是万科地产在地产下半场的战略方向，广州万科也不例外，“除已面世的万科云、万科派两个项目，在未来两年，万科还将有黄埔客运站、芳村、南站等逾百万平米的多个商业地产项目逐一亮相。”

　　据了解，广州万科已经成立独立的商管公司广州市万科商业管理有限公司，将对广州万科的商业地产和社区商业进行统一管理。

　　有业内人士则指出，万科派项目位于海珠区较成熟地段，拥有一定的配套和交通优势，但作为新手，管理团队、招商和运营经验的薄弱也将成为广州万科发展商业地产的制肘。

　　自2002年进入广州的万科，过去的12年中纯商业地产投入近乎于零。如果说北京、深圳等区已是万科尝试商业地产的先行者，目前的广州万科显然是有待经验提升的新手。

　　接近万科的相关人士曾向观点地产新媒体如此描述：“广州公司在万科的一线城市公司中算是刚开始做商业，比起上海、北京，广州是调整得比较慢的区域公司。”

　　按照计划，广州万科未来两年还将大体量多项目地发展商业地产，显然。这个曾经的“住宅专业户”已经悄然改变其发展思路。

　　橙与派 小股操盘与商业

　　事实上，广州万科的住宅业务同样也在发生新变化。近日，位于花都区一个名为“雅居乐万科热橙”的楼盘也引起业内瞩目，该项目便是万科与雅居乐在广州首个合作项目。

　　日前，万科管理层在投资者业绩说明会上表示，雅居乐万科热橙项目将由万科操盘，万科在合作中占50%权益，同时明确“该项目属于公司对‘小股操盘’模式的尝试。”

　　接近广州万科的相关人士向观点地产新媒体透露，该项目地块由雅居乐于2013年6月取得，随后引入万科合作。此外，目前广州万科在“小股操盘”实验上或还将与富力地产合作开发新的项目。

　　由此可见，“小股操盘”模式亦已成为万科广州住宅业务的改变方向。

　　不过，在商业和住宅业务的同时变轨下，市场也在关注广州万科将如何平衡其业务轨道与发展。

　　众所周知，万科的战略中，商业地产的发展一直带着些微妙的争议色彩。众多的市场分析讨论中，王石时代的万科，商业地产是对万科住宅业务专业化的挑战，而郁亮时代的万科，对商业地产的回应也经历了略显摇摆而又谨慎的过程。

　　但就广州而言，在深圳、北京和上海的对比下似乎一直是商业地产的盲区。自2002年进入广州市场的万科，截至2013年开发住宅项目32个，过去12年中几乎从未涉及纯商业地产项目。

　　2014年，广州万科终于开始尝试商业地产，新手上路首先选择的似是效仿前辈。作为广州首个涵盖购物中心的商业综合体项目万科派并非为万科全资项目。项目规划信息显示，万科派为广州万科与一家名为广州云外仓储有限公司的合作项目，项目地块由云外仓储于2012年9月竞得。

　　据万科在投资者业绩说明会上的最新表态，万科派的购物中心与商铺部分将由万科与合作方共同持有，由万科独立进行日常经营。这即意味着万科派除公寓外的商业部分不会进行销售。

　　合作项目、自持经营，万科派的操作模式很容易便让人联想到北京金隅万科广场。这个北京万科打造的示范性项目似乎正在发挥着先行效应，自2013年底开业后，目前北京金隅万科广场已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份。

　　但“北拳南传”北京万科的打法能否在广州市场奏效？毕竟，普遍的市场分析多认为北京万科商业地产的发展与区域总经理毛大庆脱不开干系。

　　华远地产董事长任志强在2014年博鳌房地产论坛采访中就直言：“(北京万科)因为有了毛大庆才弥补了他过去的缺腿。”

　　现在，广州市场这种在郁亮口中被称为“市场成熟度高、竞争激烈”的地方，万科该如何拿捏？

　　“商业这件事情我是非常慎重的，到目前为止，我没看到很好的商业模式。所以对万科来说，我们真的不得不去做商业”。在早前，郁亮也曾坦承万科对商业地产的模式不确定性。