从第一代到第四代 万达商业越做越“玩票”

赢商网上海站   2014-09-11 15:55
核心提示:万达集团从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型,从第一代到现在的第四代文旅商综合体,14年的时间里万达商业广场已经历四代演变和创新。

  (赢商网上海站报道)近日,万达集团斥资8.8亿在上海青浦拿地。该地块是万达集团在上海拟建的第七个项目。据悉,不同于以往在上海打造的前6座万达广场,该地块或成为万达打造一线城市的首个万达茂。

  据赢商网了解,万达集团计划今年在全国主要城市开工3-4个万达茂,每个万达茂都结合当地文化进行创作,项目各具特色,内容完全不同。万达茂是万达倾力打造的世界文化旅游新品牌,除了在国内大力发展外,万达茂还将到国外发展,成为在世界上的中国文化品牌。

  南宁万达茂效果图

  万达集团从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型,从第一代到现在的第四代文旅商综合体,14年的时间里万达商业广场已经历四代演变和创新,赢商网记者特此盘点出万达四代商业广场在这14年中的进化过程及各产品的特点及优势和不足。

  万达第一代商业广场:纯商业——盒子式(单店)

  项目开业时间:2000-2003年

  项目特点:

  (1)选择省会或中心城市布局;

  (2)选址都在城市最核心商圈;

  (3)占地面积在1.2-2万平,建筑面积在4-6万平左右;

  (4)主力店一般3家,沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;

  (5)1层为精品、服饰,2、3层为超市,4层为专业卖场和影院;

  (6)建筑形态都为单个盒子式。

  代表项目:长春重庆路万达广场、青岛台东路万达广场、南京新街口万达广场、南昌万达商业广场等。

  产品点评:万达第一代产品国内有6个,商业规模约有31万平方米,占在营商业面积的16.7%。第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。万达借此开创了订单式商业地产的先河,其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。

  长春重庆路万达广场

  万达第二代商业广场:纯商业——组合式

  项目开业时间:2003-2004年

  项目特点:

  (1)选择省会或中心城市布局;

  (2)选址都在城市最核心商圈;

  (3)占地面积在5万平左右,建筑面积在15万平左右;

  (4)主力店一般为4家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院;

  (5)每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场。

  代表项目:沈阳太原街万达广场、天津金街万达广场、武汉江汉路万达广场等。

  产品点评:万达第二代产品有6个,商业规模87.9万平,占在营商业面积的47.4%。万达第二代商业广场规模较第一代扩大了两至三倍,增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店,可销售面积也更大。但仅仅停留在第一代卖一楼,第二代卖2个一楼这种简单相加模式,其实质和第一代没有本质的区别,第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。这种规划硬伤和开发模式,直接导致了9个万达的转手。

  沈阳太原街万达广场

  万达第三代商业广场:多产品——商业综合体

  项目开业时间:2004年后

  项目特点:

  (1)选择省会或中心城市布局;

  (2)选址在城市副中心或新区的中心;

  (3)占地面积在10-20万平,建筑面积在40-80万平,其中商业规模在15-20万平左右;

  (4)产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成;

  (5)商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等;

  (6)建筑形式为综合体,以盒子+街区+高层的组合形式;

  代表项目:宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场、成都锦华路万达广场等。

  产品点评:第三代万达广场为万达独创的商业地产模式,将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起,打造一个巨大的城市综合体,内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。

  万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训,学习国外开发城市综合体的经验,通过住宅,公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金,支持购物中心的开发与运营,有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力,快速在国内复制并取得了阶段性的成功。但万达第三代仍有不足之处,如设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等需完善之处。

  上海五角场万达广场

  万达第四代商业广场:大型室内商旅文综合体——万达茂

  项目特点:

  (1)选择省会或中心城市布局;

  (2)选址在城市副中心或新区的中心;

  (3)南宁万达茂占地面积47万平方米,总建筑面积158万平方米;

  (4)项目内容有文化、旅游、商业、酒店等内容,包括超大型室内主题公园、大型室内儿童乐园、国际影城、美食中心、商业中心、五星级度假酒店等;

  (5)不再以商业为主,而以文化娱乐为主,零售占比低于25%;

  (6)所有项目完全室内,一年365天娱乐全天候,彻底解决气候对娱乐项目的影响;

  代表项目:南宁万达茂(预计2017年开业)

  产品点评:第四代综合体万达茂是万达集团创新的新一代核心产品,其首个项目今年8月在南宁开工,该项目总投资150亿元,计划2017年开业。作为万达集团创新的新一代产品,万达茂与万达广场相比发生根本改变,不再以商业为主,而以文化娱乐为主,零售占比低于25%,被业内人士称为万达第四代产品。

  南宁万达茂

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