沃尔玛、永旺、欧尚等跨界购物中心 超市搞Mall没那么简单

　　商业地产不再是房地产和百货巨头的舞台。宣布2016年开出首个购物中心的沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）已经慢了一拍，物美、永旺、欧尚等国内外零售商早已经将触角伸向商业地产。如果进展顺利，备受关注的物美地下商业将在明年亮相。在业界看来，超市大佬相继踏入商业地产背后，是昔日风光的零售行业显露疲态和暮气的应对策略。不过，正如前辈眼泪多果实少一样，商业地产并非一块好啃的骨头。【专题：市场倒逼跨界：超市版购物中心风潮掀起】

　　不是增加外租区那么简单

　　零售市场倒逼和电商侵蚀被认为是众多超市版购物中心涌现的原因。“大卖场的毛利主要来自于日化等品类，但这部分品类受电商侵蚀非常严重，生鲜市场电商暂时还未冲击到，但毛利太低。”上海尚益咨询总经理胡春才认为，大卖场的发展得益于其SKU的丰富性远胜过社区超市，价格也较后者低5%-10%，但在电商面前，SKU和价格成为大卖场的弱势。

　　租赁成本的上升也是超市跨界购物中心的重要原因。随着国内商业地产租金价格的上升和国内本土零售商的崛起，原来能为其提供低廉租金的万达广场等购物中心对超市主力店依赖性大大降低，而近年来飞涨的租金也把沃尔玛等外资超市逼到了墙角。为平衡综合收益，不得不选择自主开发购物中心，通过增加租赁面积收益换取超市低租金的获利空间。

　　在胡春才看来，大卖场目前的转型有两个走向，一个是寻求便利，一个是寻求体验，前者走向社区便利店，后者则跨界向购物中心。“大卖场的管理、运营非常复杂，它的经验和积累的资源来做购物中心等大型业态是有优势的。”不过，跨界的风险也不小。购物中心目前在一二线城市呈现出饱和状态，甚至陷入同质化危机，购物愿望本身已不再是消费者前往购物中心的充分理由。目前，国内一些大卖场开设的购物中心从严格意义上看只是外围扩大，增加了联租区，引进了更多周边商户而已。“一个购物中心必须有一个大型超市、一个大百货店等主力店支撑，同时还要配备餐饮、娱乐、生活服务类项目和专卖店等。”

　　但问题是，超市、百货向购物中心转型的道路并不平坦。近期，大型卖场、知名百货试水购物中心道路坎坷的新闻时有报道。人们不应忘记，英国乐购综合体的水土不服、天虹购物中心的生意清淡。未来随着综合体供给量的不断上升，在经营上缺乏创新的项目也会沦为鸡肋。投资购物中心的主体是谁并不重要，超市、百货、地产商、大财团等等都可以，关键还是运营上的竞争。

　　超市跨界购物中心，关键是要提升消费者的购物体验，提高其服务质量。具体来看，超市或将在定位、商品结构、自营商品与联营商品方面做相应的调整。当前零售业正处于成本上涨、竞争激烈、盈利下滑的阶段，各商家都在寻求转型以迎合消费者需求，此次转型，也将面临资金、成本、消费者接受程度等方面的风险。

　　毫无疑问，购物中心提供更加优质、综合化的服务迎合了消费者追求多样化、服务性、高端化的消费需求，零售商家稳健推进购物中心仍有较强的市场需求。但需要注意的是，国内商业地产已经出现过剩的现象，空置率不断提升，大力发展购物中心的零售业者需要警惕，在选址、招商、定位上慎重决策，而且还要注重区域消费者需求的研究与把握。

　　大卖场跨界购物中心成风

　　沃尔玛、物美并非先例，跨界商业地产已经成为大卖场大佬的一场集体行动。这有点类似于宜家家居专业店和英特宜家购物中心、沃尔玛超市和乐世界购物中心、永旺超市和永旺梦乐城购物中心、乐购超市和乐都汇购物中心的关系：宜家原本作为知名的家居建材超市，后扩建成立英特宜家——一个新的业态，英特宜家超级购物中心。这些封闭式大盒子的超市大卖场在扩建升级为超大型购物中心时，仍然保留了共同的美式大盒子MALL的特点：低楼层(通常地面3-4层，而东亚购物中心通常在7层以上)、超大平层(单层面积往往在3-5万平方米甚至更大，而东亚购物中心通常单层面积在1万平方米以下)、超多的停车位(通常2000-5000个车位)、商品平易近人没有奢侈品。美式大盒子MALL现在进入中国市场恰逢其时，中国一二线城市的新区已经由适合人行的道路系统变为更适合车行的宽路系统，逛街变为逛MALL，车位成为其最多优势。

　　永旺：2016年底新设15家大型购物中心

　　外媒称，日本永旺株式会社计划在2016年底之前在中国新设15家大型购物中心，将总量发展到20家。目前永旺仅在华北区域的北京和天津拥有购物中心，今后将扩展到华中和华南地区。

　　沃尔玛：乐世界购物中心

　　近日全球零售巨头沃尔玛宣布集团将在珠海建首个社区型购物中心,计划投资约6亿元,在珠海香洲区明珠路及旅游路周边地块兴建一个建筑面积约为10万平方米的社区型购物中心“珠海乐世界”,引进山姆会员商店珠海首店作为主力店铺,这是沃尔玛在中国自行开发、建设和经营管理的第一个购物中心,预计2016年落成营业。

　　欧尚：高鑫广场

　　法国零售大鳄欧尚集团5月也传出将在东莞自建购物中心。据悉，该项目全部商业将由欧尚集团自持，项目业态由自营超级大卖场、现代家居&电器主题馆、时尚餐饮休闲场所及最受顾客欢迎的市场领导零售品牌组成。除了东莞，欧尚集团在华策略也有所改变，已经不仅仅只是以零售布局市场而已，更是跻身商业地产开发。去年底，欧尚集团在华共有59家商业中心营业，其中包括4家超级商业中心。

　　位于浙江嘉兴的欧尚，作为第一家全新升级建设的高鑫广场购物中心，预计将在今年年底开业，和无锡店一样，该购物中心将实行2期建设，面积预计将超过10万平米。此外，南京江宁和杭州大关的两家原欧尚门店也将扩建并升级成为超大型购物中心高鑫广场。

　　而座落于宁波海曙区北面高尚居住区的宁波高鑫广场为全新建设的，将于今年年底盛大开业。这座总建筑面积达到18万平方米的购物中心，地下2层，地上4层：其中的主力店欧尚大卖场的面积独冠欧尚中国大卖场之首;停车位多达1600余个。目前，已经签约宁波高鑫广场的品牌店有欧尚超市、迪卡侬运动专业店、特力屋家居专业店、茉莉幻想儿童乐园、大地影院，mjstyle快时尚、拉夏贝尔、新发现、北疆饭店、锦满堂、星巴克……

　　物美：地下MALL

　　近日，物美商业新闻发言人乔红兵表示，地下购物中心推测将于明年内对外开业。去年，北京最大本土超市品牌物美以3.22亿元高调竞得北京市国际雕塑园地下文化娱乐中心项目用地，并计划打造成地下购物中心。

　　物美进军商业地产已有先例。早在2010年底，物美入主新华百货董事会，就被业内人士分析为物美将涉足商业地产的信号。据了解，位于新街口的新华百货是物美旗下物美生活广场公司经营的一个商业品牌，定位于百货业态的中高档百货，物业大楼为物美自购拥有，经营百货业的建筑面积为3.5万平方米。

　　家乐福：稳步推进小型购物中心

　　不久前，家乐福（专题阅读）（拓展选址信息）集团副总裁、家乐福大中华区总裁唐嘉年在接受媒体采访时表示，家乐福未来将推进更有吸引力的大卖场建设，例如提供更好、更舒适、更方便的购物环境，发展以大卖场为基础的小型购物中心。

　　永辉：短期不会跨界

　　刚刚获得牛奶国际近57亿元注资的永辉也被认为具有进入商业地产优势的超市大佬之一。不过，永辉相关负责人表示，目前永辉仍以其零售业为主线，短时间内并不会跨界。在一位接近永辉的人士看来，二三线城市中，相比于地产商大型零售商的品牌知名度，其更具有拿地的优势，与部分地产商合作是部分永辉超市目前运营的方式之一，但购物中心并不在永辉的计划之内。