万达等商业地产巨头如何赚钱？ 下沉至三四线、社区、城镇

　　电商对商业地产的冲击众人皆知。就连寸土寸金的魔都上海外滩和淮海路，诸多商业品牌也都纷纷搬走。商业地产巨头们，现在还在靠什么来赚钱？

　　下沉三四线：万达将租售结合进行到底

　　在未来的两年内，万达广场还将在全国开业50座万达广场，大部分集中在像四川广元、安阳、佳木斯等三、四线城市。

　　随着城镇化进程的不断深入，我国三、四线城市拥有强劲的发展空间且吸引力巨大，居民消费理念及收入水平大幅提高，希望得到更加优质的商业配套服务，这为包括万达广场在内的商业地产品牌提供了机会。另一方面，品牌商也纷纷看准渠道下沉的商机，成为消费需求的催化剂。万达广场的快速进入可谓恰逢其时，为三、四线城市的商业格局和消费层级带来巨大改变。

　　堪称中国商业地产拓荒者的万达目前已经从第三代城市综合体进化到第四代万达城。第三代城市综合体通常包括写字楼、大型商业中心、五星级酒店、商业酒店、高级公寓等。

　　而为了迎接电商的挑战，第四代万达城更强调体验性，在购物中心外还设计了创意休闲街区和体验休闲娱乐中心，集餐饮、购物、娱乐和文化等多种功能于一体，形成了面积在50至100万平方米的大型商圈。

　　下沉到社区：华润以多产品线覆盖市场需求

　　与万达致力于创造“城市中心”不同，华润旗下有万象城、万象汇（五彩城）、欢乐颂和1234space等数条面向不同辐射商圈客户的商业产品线。利用欢乐颂、1234SPACE都已经渗透到社区和各个角落。

　　华润五彩城系列产品目前普遍布局于长三角、京津唐、山东半岛经济发达人口稠密的区域。覆盖城市包括一线城市如北京，二线城市合肥、长沙、天津、苏州、厦门、三线城市淄博、唐山、日照、南通;以及四线城市余姚。这种产品线适应的城市级别和市场容量远高于万象城系列，弥补了万象城难以快速复制的缺陷。

　　欢乐颂的发展模式，也是分为两种。一种是住宅+区域型购物中心（或者社区型购物中心)，一种是纯购物中心（也是分为区域型购物中心或社区购物中心）。区域型购物中心商业面积一般为8-10万㎡，社区型购物中心一般为3-6万㎡。

　　另外，被称为“mini万象城”的首家1234space去年底在深圳开业，成为集团开拓另一条走年轻时尚潮流品味的商业产品线。

　　深度下沉到城镇：嘉凯城打造城镇居民生活服务平台

　　与许多房企仍然瞄准一二线城市不同，浙江上市房企嘉凯城自去年起提出了自己独特的城镇商业运营发展战略，其主要瞄准的客户群体为具备一定经济实力和发展潜力的城镇及周边居民，并希望最终构建出一个面对城镇居民的本地生活服务平台，瞄准的是城镇化中曾被忽略的需求和盲点。

　　近一年来，嘉凯城在多个浙江经济强镇获得城镇商业项目，打造其一站式城镇会客厅产品——嘉凯城“城市客厅”，公司计划在未来三四年推出300个这样的城市客厅产品。

　　其最大的特点是，一方面项目内会纳入城市公共服务的需求，如预留公共医疗、文教等服务的空间，另一方面为这些城镇及周边农村居民引入一些有意下沉发展的知名商业资源与品牌，从而打造出具有独特竞争力的区域城镇商业项目。

　　与传统商业地产靠配套住宅回笼资金不同，嘉凯城并不参与其城镇商业项目的周边住宅开发，而是希望能把这一类城市客厅项目打造成为城镇生活服务平台，其盈利主要由传统的商业空间盈利与基于平台的数据资源盈利两大部分构成。

　　未来，嘉凯城“城市客厅”既是相关城镇的地标，可以提升城市品位，又能协助政府完善城市公共服务，提升当地及周边居民生活品质，从而打造一个居民、政府、企业多赢的模式。