上海自贸区成立一周年 市场回归理性价值得到提升

　　截至9月底，自贸区成立已届一周年。经过一年的发展，上海自贸区的制度框架正在逐步清晰，而自贸区在部分行业的率先开放正在形成吸引力。

　　物业市场方面，自贸区写字楼租金在过去一年多时间内经历了一轮过山车行情，在初期抢注风潮的推动下，平均租金由自贸区成立前的2.1元/平方米/天飙升至去年年底的6.3元/平方米/天，随后逐步理性回归。三季度自贸区写字楼平均租金报价环比继续下跌2.3%至4.2元/平方米/天，但相比自贸区成立前的租金水平，仍有100%的增长。区内写字楼的物业价值也得到实质性提升，8月远洋地产以楼面地价1.1万元/平方米从华丰建设购入位于外高桥保税区内的一在建写字楼工程，该价格相较于2011年华丰建设土地购入价格增长逾4倍。

　　工业物业方面，自贸区成立后以外高桥保税区为代表的相关园区工业地价均出现上涨，其中外高桥的工业用地价格由之前的3500元/平方米上涨至8500元/平方米，同时区内厂房、仓库等物业租金也录得稳步上涨。

　　住宅市场方面，森兰、临港、祝桥等自贸区辐射板块的代表性项目在去年四季度均出现了价格和成交量的双重阶段性高点，之后跟随整体市场逐步回落，渐趋平稳。但自自贸区成立至今，其辐射板块内代表性项目的售价累计涨幅都超过了10%，跑赢上海市平均水平。

　　9月份，自贸区管委会发布了《中国（上海）自由贸易试验区产业规划》和《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划草案》，对未来自贸区的产业布局及相应的土地功能布局作出了总体规划。自贸区总体建筑规模为2830万平方米，其中洋山和浦东机场的大部分均规划为物流用地，而被定位为国际贸易服务和金融服务功能区的外高桥保税区将基隆路两侧及南部8号门附近规划为商务办公的集聚区域。产业和土地规划的不同功能设定将对区内各物业类型产生不同程度的利好。洋山保税港区的优质仓库市场将得到持续需求增长的长期支撑，而外高桥保税区的功能转型升级则会带来土地转性升值以及写字楼开发投资方面的机遇。考虑到自贸区内的商务办公规划面积有限，而相关管理部门亦在引导企业实行区内注册、区外办公的模式，世邦魏理仕认为自贸区内服务业的进一步开放将对森兰等周边等商务区域以及上海其他商务区产生更为广泛的利好作用。

数据来源：世邦魏理仕研究部