喜悦滑冰场：滑冰场在商业项目当中存在的价值必须以商业项目整体成功为目的

　　主持人：感谢王总的发言，也感谢他为我们带来这个精美的视频，下面有请喜悦滑冰场总经理王品石先生介绍喜悦滑冰场西南区域发展战略与选址标准，有请！

　　王品石：谢谢大家，各位朋友大家下午好，我今天来到成都非常兴奋，因为在这个场合我们看到了很多老朋友，也感谢赢商网提供这个机会给我们。

　　我本月是来成都的第三次了，因为我们在成都有项目要确定，在谈到今天的主题，我们没有PPT，也没有视频，我简单地跟大家交流一下，我们从04年开始经营这个业态，我们对真冰滑冰场的理解，我们从04年开第一家店到07年，04年是北京西单开的第一家店，当时接触我们的开发商平均有两到三家，前期我都推辞了，推辞的原因是这个业态在商业项目当中，一个商业业态的建立和验证是需要时间的，尤其是真冰滑冰场这样的业态，在购物中心出现，在中国大陆地区也不到10年的时间。从08年到09年，尤其是到了今年平均每天都会接到相关的电话。

　　近几年住宅市场不断调控，从商业地产长远的来看可能注意力都转移到这个领域了，我们认为商业地产这四个字，商业是在前面的，我们为什么讲这些呢？因为我们这些年接触的开发商，平均一年我大概看40到50个项目，几乎每个月会去两三个城市出差，看场地，我们觉得90%以上的开发商没有了解到这个业态，为什么要做滑冰场，一个开发商跟我们说，我们这个项目有五大特点，有真冰滑冰场，有电影院，有电玩，还有超市，这个是我们要发力的，就好象五个手指头一样，我说这样做不行的，很多项目都是这样做的。

　　比如我们盖一个购物中心，门外放一个喷泉，做一个广场，平时可以做一些活动，其实真冰滑冰场就是我们购物中心内部的广场，而不是一个商户。我在上海的时候，一个开发商滔滔不绝介绍他的项目，我说对不起，你给我讲的这个项目你把我理解成一个商铺了，我们不是，我们觉得作为一个真冰滑冰场管理公司，虽然我们与开发上合作的状态是以交租金的形式，但是事实上我们是替你去管理商场内部的滑冰场，为什么这样讲，真冰滑冰场是欧美国家传播过来的，在欧美国家95%以上的真冰滑冰场是公益性的政府出资建设，它的经营管理人员不承担任何资金上的压力，社区的居民、大学生免费登记就可以滑了，包括勒克菲勒中心，每年圣诞节的时候基本上是免费的。从70年代还是一些规划部门作为交换条件和开发商讲，你要想建购物中心必须有一个真冰滑冰场满足周围居民的生活，包括我们在香港太古城，我们小的时候就在太古城滑冰了，太古滑冰场的经理在太古已经待了26年了，而我们内地的大多数是业主自营，他们做滑冰场的时候是考虑这个商铺给我们贡献多少租金，每当业主问到这个问题，说你能多少年可以收回来成本，每年可以赚多少钱？因为真冰滑冰场要考虑和周围业态的互动化，以及在商业项目中要增加亮点，提升档次，聚集客流，想做到这几点国内也有很多失败的例子，并不是我们在里面做一个真冰滑冰场，把冰冻住，人就来了，我和很多电影院的朋友讲过，平常大家经常在一起沟通，我们觉得虽然目前很多购物中心电影院、滑冰场是一个标配，但是我们和电影院有本质上的区别，电影院是靠终端展示产品获利的业态，电影院生意好坏不取决于电影院自身经营怎么样，取决于它的地点包括电影市场是怎么样的。我们到电影院只是选择看哪一部，几点的，哪一场。

　　但是，滑冰场是我们自己生产的，我们有教学课件，自己去推广，自己去培育市场，如果做的不扎实，在南方市场出现过，成都也出现过滑冰场，现在也没有了，近期又出现了，富力天汇开了一家。如何把当地消费者的好奇转变为兴趣，兴趣转变为爱好，让这个业态长久健康地发展，这才是考量一个经营管理公司经营管理的能力，这是最重要的。

　　因为今天讲我们选址，我们觉得选址是这样的，我们这些年和华润、中粮、银泰、深圳的星河合作，我们觉得看地段和开发商的品牌并不是完全可靠，我们最后要看运营团队，只有运营团队这个操盘手非常了解这个业态，并且和我们的理念是一致的，我们真正可以做到培育市场，我考虑的是如何吸引顾客。就好象一个购物中心讲业态配比，可能30%是体验业态，70%是传统零售，甚至有些购物中心是40%是体验业态，我们要想为什么我们要招互动体验业态，如果你想提升人流，业主就要拼命帮助它提升人流，如果想赚取更高的租金收益，就要拼命把它租金收益提高，滑冰场并不是要跟它追求营业收入和租金回报，这是我的一点心得，在座很多开发商朋友，接下来有对这个项目感兴趣的，或者做了规划的，我们下一步可以沟通。

　　讲到基础的建筑结构，我给大家讲几个数据，很多开发商接触我的时候会问，我想做一个滑冰场，我说可以，我们和开发上接触首先会帮助开发商设想这个项目体内适不适合做这个项目，首先看城市，不仅看消费力和消费理念，还要看这个城市的家长对于孩子的素质教育观念是什么样的？我们分析了这个城市，包括这个项目所处的区位适不适合上这个项目之后，回头再分析这个项目上多大的？比如一个项目过去没有，我们就会举一个例子，可口可乐刚刚进入中国的时候是我刚刚上小学的时候是1升的，因为大家不接受这种口味，到大家接受了，它变成流行的口味之后变成1.5升2升了。国际标准30×60是100英尺×200英尺，长边是56到60，短边是26到30，如果实在业主想做一个标准，我建议做一个56×26的就可以了，在我们的经营过程中给我一个1200平米的冰面和1800平米的冰面是一样的，因为你很难有一个国际性的比赛，这样就增加了能耗费用，不符合我们节能型社会未来的发展趋势。

　　滑冰场的面积最小800平米，配套面积达到1：1.5。目前很多在市场有很多管理公司，在整个面积上他们要求不高，很大一部分原因，他们本身也没有更好地去理解这个业态，这个业态本身也是一个体验业态，我们要给所有来滑冰的人提供一个更好的体验，在空间感上，在整个功能区域划分上要有更舒适的环境，所以配套区域不能少，这里面有一个数字，我上个月去杭州万象城，杭州万象城冰面面积是1800平米，使用面积是2400平米，这都是从顾客舒适角度考虑的，另外冰面不能有柱子，以前有开发商自己很自信，因为我们这个业态基本上是开发商投资，由经营管理公司管理的，他先找到设备厂商把冰场建了，经营公司后来进入，北京也一个项目找到我们，这个冰面有三根柱子，我说上海正大广场有一根柱子，新世界有两根柱子，我说如果我经营你这个场子会成为全国同行的笑柄。另外，冰面需要降板到500，保证我们冰面做完了之后跟周围配套区域是平的，因为这个500包括防冻层，铺设管道，下面要走网，以及上面冻冰4到5公分。我们看到香港又一城和杭州万象城它的景观更好，大整个冰面比周围的公共区域（不是冰场的配套区域）还要低80到100这个时候我们建筑的时候要考虑冰面部分的降板达到1.3到1.5米，是我们前期设计时要考虑的。

　　另外，很多业主现在在规划滑冰场的时候会觉得为建一个滑冰场而建，这个滑冰场所放的位置非常偏，我前天在北京一个开发商朋友，在朝北大悦城的滑冰场非常失败，我说你感觉怎么样？他说对消费者来说因为没有人，但是对于业主来说就是失败的，要充分考虑互动性，而不能放很在偏的地方，觉得我没有损失更多的租赁面积，如果这么想的话，经营业态也是没有必要的。

　　综上所述，我讲了一些滑冰场这个业态我们对它的理解和它在商业项目当中所存在的价值和意义，在前几个月我们做了一个访谈，这个标题是我们的王主编总结了我所说的整个谈话的宗旨，滑冰场在商业项目当中存在的价值必须以商业项目整体成功为目的，如果做不到这个项目就不要做了，谢谢大家！