王玮：研究消费人群习惯 寻找外滩商业突破口

　　任何高大上的东西一定要接地气，外滩应该有一些生活元素，因为只有首先是民族的才会是世界的，在澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问王玮看来，必须回归到对人的研究上，研究人群的消费习惯，和这个城市的需求，才能寻求外滩商业突破口。

　　以下是王玮在《海上赢商汇》第三期话题的观点

　　澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问 王玮

　　观点一：外滩百年积淀的文化底蕴是一笔巨大的无形资产

　　商业品牌的变局对外滩的未来商业定位一定会有影响的，因为商家都是要逐利的，没有利润久而久之就会像人的血流停止和企业的现金流断裂一样。但唱衰外滩不是我们今天讨论的目的，特别是外滩百年积淀的文化底蕴是一笔绝对不容忽视的巨大的无形资产。就像一个好的基地可以盖高楼大厦一样，上海应该还没有比外滩更好的基石。

　　这也是为什么BFC吴总提到的很多国际奢侈品大牌依然兴致满满地和他们探讨合作看好的就是未来，因为他们相信外滩这块基石可以盖最高最美的大楼。做商业地产本来就是看重长线，所以我们还要努力发现和发掘积极的因素和传递正能量，像在座的许多打造新外滩的先行者和实践者所做的借力商旅文的各种创新和努力就非常令人钦佩。

　　观点二：商业地产大跃进所造成的供过于求使外滩也不能幸免

　　最近热谈的外滩商业品牌变局，从另一个侧面说明了国内商业地产大跃进所造成的供过于求使外滩也不能幸免。其实不要说外滩，即使是传统的淮海路上的那些大牌店也就是广告和摆设，包括人们热议的新开项目中的这个部分也不列外。还有南京西路，现在静安区政府在提“重振梅泰恒”，其实就是因为周边太多的商业项目稀释了销售额，这是最基本的经济规律。

　　也因此怪不到“习8条”，就像Ferragamo的CEO Michele Norsa在烟台开新店时说到政府限制公款奢华消费从长远看将使消费长期趋稳。南京德基广场也提供了一个最好的佐证，近年来南京德基一直录得两位数的高增长，包括诸多的奢侈品大牌的销售，其实原因很简单就是因为南京独此一家。用不了多久如果南京德基超越上海几个标杆项目而成为华东地区的龙头老大，我对此一点也不会感到意外。

　　观点三：衡量商业体最终价值的还是看可视性和易达性的综合乘积

　　回到商业的基本面，外滩虽然潜力无限，但能量的释放需要时间和培育，需要与时俱进和把握机遇，同时也要正视所面临的各种挑战。对于任何商业实体和物业，衡量其最终价值的还是看其可视性和易达性的综合乘积。

　　外滩的可视性无与伦比，甚至不用看都已印刻在人们的脑海里——这也许就是外滩最大的潜在价值和优势，但易达性的问题显然是存在的。此外，浦东陆家嘴的开发也造成了分流。因此，如何使人到达并留住就非常关键，而不是只是到这里拍几张照片后就离开。就像澳大利亚购物中心不但统计人流量和客单价，还要统计在商场呆多久的时间，事实证明滞留时间越长，消费越高。这点从动线组织、停车车位、商品组合方面都需要有所贡献。

　　像在墨尔本市中心如此传承和极具品味的巷道依然可以看到生鲜超市，悉尼的CBD的岩石区和达令港的情况也类似，是否可以给我们一点启示？还有特别是悉尼的西田邦迪购物中心，这是西田集团做得第一个高端的购物中心 ，针对商圈人口所做的市场调查，本地设计师品牌可以和LV相邻并列，特别是把最大众不过的美食广场做得如此亲和时尚（不仅靠设计）。而不像我们现在到外滩，要么就是一边最顶级的豪华餐厅，要么就是另一边再普通不过的在其他城市也都能看到和想象到的这些一般的餐饮配置。我总觉得中间应该有些空间，就像西田邦迪的美食广场所做的成功尝试一样，可以吸引很远商圈的人就为了品尝一顿午餐也要驱车前往。在澳大利亚一个麦当劳套餐的价格是9到10澳元，但你可以仅花费19澳元在西田邦迪的极具品味和氛围环境的美食广场中享用龙虾套餐。西田邦迪的成功从此开启了西田购物中心的高端之旅，接着西田美国的团队也过来学习最后成就了后来的西田洛杉矶和旧金山的地标项目，西田邦迪的团队的主要开发人然后调入英国成就了大家都知道的西田伦敦和西田Strathford这两个项目 。就高端商业如何可以吸引并更长时间的留住人群，西田在开发高端购物中心的过程中也许可以给我们一些有益的启示。

　　观点四：任何高大上的商业一定要接地气

　　我们今天讨论的主题是高屋建瓴的外滩商圈如何引领未来，但在具体实施过程中我认为任何高大上的东西一定要接地气，外滩应该有一些生活元素，因为只有首先是民族的才会是世界的，否则再好的想法只能是永远漂浮在空中不会落地的空想。此外，在商业地产运营的道路上，任何时候都不要期望大环境有多好，因为任何一种形势都可能会有一个拐点。

　　总结来说，商业不是靠“高大上”取胜的，精细化、准确度和个性化才是制胜的法宝。每个项目落到一个城市时，一定要对如人群的消费习惯、消费时间，消费观念和消费需求等做一个全面评估。所以，寻求外滩商业突破口，就要回归到对人的研究上，研究人群的消费习惯，和这个城市的需求。

　　 嘉宾合影

　　第四期《海上赢商汇》下期预告