楼市低迷碧桂园战略调整：进京夺食学万科推激励制度

　　今年4月拿地，半年时间内销售中心、园林景观、商业街区和配套服务中心落成，甚至已经实现了一轮快速销售。如此令人咋舌的速度泄露出碧桂园“进京”的迫切。

　　“快、快，再快一点……”，在接受媒体采访时，碧桂园联席主席朱荣斌低声自语，“现在进京确实是晚了。”

　　2014年10月15日，位于保定涞水的碧桂园·九龙湾正式亮相，最后一家千亿级房企宣告进京，七强争霸时代正式开启。

　　碧桂园归队 携8000亩大盘进京

　　实际上，近两年房地产开发企业一直在寻求机会回归一二线城市。2013年7月，恒大参与夏家胡同地块竞拍，以此高调拉开回归京城序幕。

　　今年四月，碧桂园九龙湾选址京西涞水县，携公司惯有的远郊大盘模式强势进京，规划规模达8000亩。自此，7家千亿房企聚头北京，其对于未来楼市发展的方向性预判不言而喻。

　　对于碧桂园进入北京的时机，朱荣斌坦言“太晚了”，“过去没有来的原因多方面，一个是企业发展；第二，进北京确实比较难。”

　　尽管“资历”最浅，但碧桂园并不掩饰其在北京区域发展的野心。“到什么程度不好说，我们希望在北京周边，能做到像广州周边一样。中国最大城市边界还是北京，河北周围的县市都在考虑，未来肯定不止一个项目。”

　　与此同时，朱荣斌否认碧桂园三四线发展遇到瓶颈：“每家企业发展都有自身的特点，碧桂园快速周转模式适合在三四线城市发展。保定按理说是五线城市了，但它是一线城市的市场。我们理念中没有城市规模的局限，大城市在近郊发展，小城市在核心位置开发。碧桂园是进驻三四线城市最多的，现在完全没有认知的这类城市还有600多个，市场还很大。”

　　拿地放缓 1280亿目标“有点难”

　　据碧桂园日前公布的前三季度数据，集团实现合同销售金额约810.2亿，达成全年1280亿目标的63%。同比去年的增速在行业内首屈一指，但离目标仍有差距。

　　“制约我们的，资金、人才都不是问题，主要是市场，存量去化速度降低。”朱荣斌指出，“在土地市场也有所放缓，2013年碧桂园土地获取97宗，在下半年几乎是2、3天就拿一宗地，今年到现在只拿了61宗地。”

　　“限贷放松对于当前的市场有一定正面作用，但不能有过高期待。市场在往下掉，拉只是不要再让它持续往下掉，不可能拉回来了，”他如是说。

　　而在集团副总裁兼营销中心总经理程光煜看来，销售目标是否达成意义并不大。“大型企业要完成单一指标很容易，供货大一点，价格做低一些，销售就可以上去。但现在碧桂园上升到千亿级别，规模不再是核心问题，良性发展最重要，包括负债率和存货量的控制，以及淡市下的现金流等。”

　　谈及四季度的房地产市场，程光煜认为，在走量的前提下，开发商还是会选择比较谨慎的定价。很多企业在去年末地价和房价处于历史高位时期拿的地，到年末跌多少不好说，但涨价的动力肯定不大。

　　虽然坦承1280亿目标“有点难”，朱荣斌还是笑着表示会力保完成。“集团正在学习万科推行更多更好的激励制度，发挥员工积极性。在公司会把一些项目股权分给管理层，也有有足够的授权。去年推出成就共享，项目快速开盘实现现金回笼，可以拿到奖励……类似的很多制度都在研究中。”