新兴特色高端品牌替代传统奢侈品 外滩商业复苏可期

　　从香奈尔到阿玛尼，从杰尼亚再到Dolce & Gabbana，当一众一线奢侈品牌聚焦外滩，这里便成为了外滩万国建筑博览群中最好的“饰品”。回顾过往，从1890-1930年上海金融中心地位的确立，到1990-2000年外滩CBD的重新崛起，再到2003-2012年国际一线大牌的大举入驻，外滩始终承载着“东方华尔街”的美誉。2012年开始，外滩繁荣的商业气息逐渐调整，先是Dolce & Gabbana搬离了外滩6号，经营10年之久的乔治阿玛尼也关店，随后，外滩18号陆续失去了百达翡丽与宝诗龙，外滩的发展正遭受严峻的挑战。 

　　戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事范红娟认为，就目前而言，一线品牌虽撤离外滩，但它们同时也正向其他商圈转移，如宝诗龙进驻恒隆、国金中心；Dolce & Gabbana进驻环贸IAPM商场及K11购物艺术中心；HUGO BOSS进驻静安嘉里中心等。与此同时，许多新兴特色高端品牌陆续进驻外滩，希望通过效仿成熟品牌来传递国际形象。

　　作为上海传统核心商圈的外滩，奢侈品牌一直是商铺的主力租户，可以说，奢侈品行业决定了这些商圈的兴衰。面对外滩的一时失宠，范红娟分析认为，首先，外滩土地的使用结构与区域内客流不符。区域内旅游人群达63%，其余为住宅居民与商业客群等，这意味着定位于高端奢侈消费的外滩商业并非为主流客流服务；其次，区域内公交体系不尽合理，换乘不便，行人环境差，过境交通与到达交通混行；再次，外滩滨水环境利用低效，绿地与公共空间、历史性遗留建筑并未形成有效良性互动；最后，外滩较为缺乏必要的配套设施及合理业态。戴德梁行数据显示，区域内51%为高端零售业，其次为服务业，区域内缺乏配套的餐饮及休闲业态。同比之下，位于加州贝弗利山庄的罗迪欧大道则非常出彩，作为美国著名的名品购物街，流畅的交通释放了游客步行空间，其支马路、辅路增设的特色小品与绿化，增强了区域休闲氛围与消费体验。

　　对于外滩目前所面临的问题，范红娟建议，其一，外滩商业应全力打造商业所需条件，软件硬件双管齐下，保证成熟的交通，建立合理的规划，以此吸引目标客群；其二，外滩金融集聚带将以外滩为“轴”，自北向南为老外滩地区、十六铺地区和董家渡地区“三大地段”功能组团，构成“一轴三段”的发展格局。区域可充分发挥老外滩老建筑的市场价值，打造一个国际化中高档零售平台，或利用核心商务区的景观与优势，树立区域金融中心的地位等；其三，在外滩源发展集中式商业，将高端奢侈品牌聚合，形成新商圈，并不断改善交通状况，增强人流可到达度，同时在主体区域发展高端餐饮、私人定制等高附加值服务，吸引目的性消费；其四，南京东路步行路段，应与外滩整合，拔高本路段档次，与外滩沿线业态形成互补；其五，外滩的两种主要功能，即白天的旅游景观与夜间的高端服务消费，也应该按照不同的客流进行差异化发展，使外滩恢复活力。