远洋地产28亿剥离非核心资产 双上市平台何为？

　　11月5日，远洋地产公布控股有限公司公布了一批非核心资产剥离计划。

　　根据公告，远洋地产作为卖方与基金SinoProsperityHoldingsTwoLimited订立协议，计划向其出售蔚都100%已发行股本，并会促使另一家下属公司转让其于蔚都的股东贷款。而蔚都则还包括两个其百分百控股的全资子公司，分别为光耀集团及盛伟控股。

　　资料显示，交易涉及的蔚都、光耀集团和盛伟控股都是主要从事投资控股的公司。至公告日期，该三家公司均为远洋地产的间接全资附属公司，并在上海、杭州、大连、抚顺等城市共拥有9个项目的全部或大部分股权。

　　事实上，伴随着多个提示性公告的发布，远洋地产近来公布了多个重要事项。从全购杭州项目股权，到39亿港币认购子公司盛洋投资可转换股优先股，以及最新的剥离非核心资产，一个个看似独立的事件背后却也透露出内在的联系。

　　剥离非核心资产

　　根据此次剥离资产公告，远洋地产拟转让标的蔚都，主要持有位于大连远洋时代城、远洋假日养生庄园，杭州远洋·大河宸章，秦皇岛远洋·海世纪，上海远洋·香奈印象、远洋·博堡及远洋鸿郡，镇江远洋香奈河畔共计7个项目，总规划建筑面积363.53万平方米；同时，还有北京远洋装饰公司。

　　光耀集团则持有青岛远洋公馆100%股权，总规划建筑面积13.3万平方米；盛伟控股持有抚顺远洋城项目65%股权，总规划建筑面积20.05万平方米。

　　本次交易中，基金应就出售事项向远洋地产支付的总代价为4.63亿美元，约合人民币28.24亿元，其中股东贷款的代价为26.03亿元。

　　而该基金自2014年10月20日起，已由盛洋投资及中资国信各持有50%股权。盛洋投资是远洋地产的非全资附属公司，同样在香港联交所主板上市。

　　对于此次打包出售资产的行动，远洋地产称，出售事项将有助于集团剥离非核心业务以及销售较慢、毛利率较低或位于三线城市(包括抚顺及秦皇岛)不再为集团未来重点发展项目。

　　同时，重组预期将提高远洋的总体资产周转率，使远洋能继续专注发展高毛利率项目，从而使其受益。

　　远洋出售事项将会获得现金约4.63亿美元(约28.24亿元)，同时公司的总贷款额将降低约50亿元。所得现金将用于项目再投资及偿还现有债务，此举将减少远洋的总贷款并提高其净借贷比率。

　　远洋地产估计，公司出售事项将确认收益约213万美元(约1300万元)，即出售事项的代价与蔚都、光耀集团及盛伟控股的合共账面值及股东贷款的间的差额。

　　调整产品和布局

　　转手周转慢、效益低的资产，市场人士认为，联系最近远洋的种种表现可以看到其在公司战略层面上的调整。

　　事实上，远洋一直在酝酿产品结构调整和退出产能过剩的二三线城市。早在今年年中的中期业绩会上，当被问及公司下半年发展策略时，公司管理层曾指出将会抓住机会调整结构。

　　“加大反周期土地获取力度，处置低周转、低效益资产，并继续深耕现有城市，完善一二线布局，逐步退出供过于求的三、四线城市；调整产品结构，以主流产品为主，定位刚需及刚需改善客户。”

　　仔细梳理此次被远洋甩手的9个项目，不难发现其确实符合公司调结构所提及的标准。以青岛远洋公馆项目为例，该项目顶着地王的帽子，几个月前才被媒体曝光拿地4年迟迟未动工。且因地价过高，后市亦不被看好。另一方面，远洋地产董事局主席李明也曾多次在公开场合透露出不看好青岛市场的意向。

　　可以看出，远洋此次剥离资产计划应是经过了一番深思熟虑。

　　“总体来说方向是对的”，交银国际分析师何志忠对观点地产新媒体如是评价。他认为，远洋地产领导层一直在规划轻资产路径，而甩掉周转慢、利润低的资产对公司的发展无疑利好居多。

　　但本次交易所带来的不利影响也不应被忽视。打包出售9个项目的举动，可能会让远洋本就不是非常充裕的土地储备因此显得更加捉襟见肘。何志忠指出，“远洋本身土地储备不是很大，只有2000多万方，剥离的9个项目，大概估算有600万平米左右，占其总土储的近1/3。总的来说对土地储备会大大减少。”

　　由此不难预期，未来一段时间增加土储会成为远洋较为急迫的任务。如年初一般在北京市场连续拿下三宗土地的活跃表现再次出现，预计会成为大概率事件。

　　盛洋投资的出路

　　另外一方面，此次远洋非核心资产所售予的对象是其附属公司盛洋投资持有50%股份的基金，构成了分析远洋该笔交易的第二个侧面。

　　事实上，远洋上周公布的一笔与盛洋投资的可换股优先股交易，曾让市场对盛洋这个上市平台的前景浮想联翩。

　　根据10月26日晚的公告，远洋地产间接全资附属公司盛美管理有限公司与盛洋投资订立认购协议，据此，盛洋投资已有条件地同意发行，及盛美管理已有条件地同意认购13亿股可换股优先股。

　　因其在公告中有明确指出该可换股优先股有5年的锁定期，即5年内不会换成股权。市场普遍将此次交易看做对盛洋投资的一次注资。

　　而盛洋投资正就三个房地产基金进行磋商的事实，也自然引发了其将会成为远洋地产轻资产路径试验田的猜想。

　　然而远洋此次将盛洋投资作为剥离资产的下家，一时间又让盛洋的定位变得模糊起来。

　　“市场预期远洋会用盛洋的平台，发展某一类型的业务，现在看来只是把一些不想要的项目装入。重新来看的话，可能当初39亿港币的可换股优先股交易也是为这次剥离资产做准备，使盛洋有资金和财务实力来购买这些资产”，何志忠分析称。

　　据介绍，盛洋投资此前主要面向非内地市场。而是次远洋地产脱手的9个项目参差复杂，一线、二线、三线城市都涵盖，“唯一的特性是慢周转。”

　　翻阅盛洋投资今年的中报，这家市值不超过10亿港币的公司，中期营收仅为6173万，其账上现金流包括银行短期存款仅为6.4亿。

　　何志忠认为，即使用上远洋此前的39亿港币注资，盛洋接手9个项目后，剩余资金也不宽裕。“这些项目也需要资金来发展。盛洋未来的主要任务可能就是发展这9个项目。这样盛洋就沦为吸纳和发展母公司不要项目的平台。未来定位非常不明晰。”