沪港通将启 万科、保利、招商地产等内房股有望受益

　　11月17日，沪港通将正式开启。这将对两地地产股产生潜移默化的影响。

　　多家机构预计，沪港通正式开通后，可能推动低估值地产蓝筹估值进一步修复。以万科为例，万科A/H 目前仍有近20%差价。

　　更重要的意义则在于，中国房企国际化的进程会加速，无论A股还是H 股上市房企，他们在融资成本、公司管理、运营效率等方面将进一步提升。

　　据统计，纳入沪港通的地产股投资标的有数十个之多，有望在沪港通行情中优先受益。A股的标的有万科、保利地产、招商地产、华夏幸福等30余只符合条件。据中信建投统计，此次沪港通下有41只H股有望向内地投资者开放，其中内房股个数占到61%，市值占到34%，行业排名前列的优质龙头房企中海外、华润置地、恒大地产、碧桂园都将成为A股投资者的交易品种。

　　A股投资者和港股投资者选择企业的侧重考量因素有所不同，此次互联互通将推动两地进行双向价值重估。中信建投分析师苏雪晶认为，A股投资者的投资风格更偏好转型公司、区域主题热点和政策红利等，而港股投资者对公司基本面给予了更多的关注，沪港通的推行有望修复房地产龙头的估值。

　　以保利地产为例，“保利目前估值较低，而且在销售、融资成本等方面都优势，资质与基本面表现较好。”国泰君安指出，保利地产为估值最低的A股地产龙头，可能将直接受益于沪港通。

　　资源禀赋优异、有资产重组预期的公司受关注更多。从港股经验来看，华润置地自上市以来不断获得大股东的优质资产注入，这对其高速扩张起到了重要作用，也推升其估值提升，未来具备资产重组预期的房企也将同样受到投资者的青睐。

　　相对于住宅开发，海外投资者对于拥有独特模式的企业往往给予更高的估值，如商业地产、旅游地产、产业地产等，沪港两市的稀缺地产股如华侨城和华夏幸福将受到更多关注，这两只股票近期走势强劲。

　　中信建投认为，专注于商业运营的企业更加受国际长线资本的青睐，结合近期国内REITs试点的推进，A股商业地产开发商过去的融资囹圄有望开禁，海外投资者对金融街、中国国贸等拥有优质自持物业资源的房企关注度提升，也将系统性推动其估值水平上移。

　　沪港通的开启对香港内房股是全新的发展机遇。港股分析师洪圣奇认为，沪港通实行后，香港上市的内房股受惠程度可能会大于在A股上市房企。就投资机会而言，投资者可能更倾向于港股市场，因为目前香港内房股整体估值不高，“融创、世茂等内房股资质都比较良好，而且目前的估值也不错，A股地产股相比之下也并不具有特别优势。”

　　中信建投表示，沪港通对于地产股不仅仅是估值的影响，更多是思维方式的改变。在未来，企业间的资源禀赋、管理效率、融资成本以及运营模式等多元层面都将对资本市场产生影响。

　　在房地产行业已经进入下半场，利润率下移的背景下，强力有效的管控能力以及融资能力将成为穿越周期的保障，沪港通将推动国内资本市场的估值思路与国际并轨，在降本增效层面控制出色的企业，将会在资本市场脱颖而出；从产业角度来看，也将驱动上市公司的管理思路，从过去的追求规模开始注重效率和速度的平衡。这也是万科等龙头房企为何强调不再单纯追求规模的原因。