五洲国际：培养稳定商管团队讲究方法 致力成为领先的综合商贸物流平台发展商

　　  （赢商网江苏站报道）中国商业地产第一门户网站“赢商网”联合专业研究机构“亿翰智库”，将于2014年12月18日发布《2014中国房地产企业持有物业Top100榜》。这是中国首份以企业作为商业地产评价单元的榜单，以客观数据为依据，从海量项目数据入手，结合公开资料，力求专业、客观、公正。

　　在榜单发布前夕，赢商网记者有幸采访到五洲国际集团执行总裁赵立东，作为此次榜单的上榜企业，五洲国际从中国无锡开始开发运营商贸物流产业园和城市综合体项目，其中已开业的商贸物流中心达18个，城市综合体项目已达8个。2013年，五洲国际控股有限公司（股票代码：01369.HK）于香港联交所主板上市。

　　据赵总介绍，五洲国际集团秉持“健康商业、责任地产”的经营理念，在长期的开发运营中，总结出了“二三五”原则，即：成功运作一个商业地产项目，开发占20%，招商占30%，运营占50%。

　　租赁结合 未来或打造成领先的综合商贸物流平台发展商

　　赵总告诉赢商网记者，在资产运作方面，五洲国际讲持续采用租赁结合的方式，其中销售70%左右的物业，自持30%左右商铺。“我公司规划的合理负债率为70-80%，去除预售账款的话控制在60%左右。为保持商业地产项目开发资金的可持续性，一般自有资金占总投资金额的三分之一，通过银行融资占三分之一，部分项目也采用合作开发模式。”

　　 据了解，五洲国际在商业地产方面，计划年增长率为不低于20%。发展战略上，未来几年，五洲国际希望成为领先的综合商贸物流平台发展商。

　　主要关注一线城市、省会城市、中西部重点城市    

　　在赵总看来，现阶段，五洲国际的核心优势在于帮助政府提升形象，提升就业、扩展税收，从而能获得优质低成本土地为主。

　　 据了解，目前五洲国际大型专业市场项目年商品交易额基本在50亿元以上,通过大项目带动大市场,巨大的资金流为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇，产生数十亿元的商品交易额，更为政府带来持续稳定的大额税收收入。 

　　 此外，五洲国际凭借自身优势，聚集了强大的资源整合能力，能够帮助城市产业发展和商贸物流业整合升级。

　　 “首先，我们的租户网络包括超过 80,000中小商户，针对于较不受经济周期影响的建材家具和五金行业，并与1500家著名品牌达成合作联盟；其次，我们拥有全国性土地储备，覆盖关键城市，商业策略对于向政府购地带来正面作用，并拥有清晰的物流地产布局。此外，在商户引入、地产管理、产品定位和营销策略方面拥有坚实的运营诀窍，能够深入了解地方市场，适应客户的具体需求。”赵总侃侃而谈。

　　五洲国际集团执行总裁赵立东

　  据了解，五洲国际的定位为中国领先的综合商贸物流平台发展商。储备的土地类型目前基本以纯商业用地为主，已在逐步增加部分仓储物流类型配套用地。目前所在区域城市一二线城市与三四线城市组合比例约5:5，未来重点发展区域为全国一线城市、省会城市、中西部重点城市。所在商圈的核心商圈和次级新商圈的结构比列约4:6。

　　综合体项目开工至开业将在两年内完成 有稳定的商管团队

　　此外，赵立东告诉记者，“我们的商贸物流中心项目，根据体量大小，开发周期从开工到开业一般在15个月左右，一般商贸业态于先期动工；而综合体项目，从开工到开业，时间跨度一般在22-23个月，一般来说，各业态可同时动工，配套住宅和公寓会先动工。”　 

　   采访的最后，赵立东向赢商网记者介绍了在商业地产人才较为缺乏的情况下，如何构建稳定的商管团队，“首先是加强沟通，建立良好的沟通协作机制，要跟商户和开发公司保持良好的关系和沟通。其次高管们要深入一线，我们的一线在商户、在现场、在顾客。再者一个以项目的健康运行为根本，与开发公司紧密协作。从开发到开业再至健康运行，商管和开发都是息息相关的。拓宽沟通渠道。 我们不仅要跟开发公司沟通， 还要跟商户沟通，要跟业主沟通， 要跟政府沟通， 要跟行业沟通。 第二是要权限明确。第三是强化奖惩机制，论功行赏。第四，用人之道贵在精， 要善用精兵强将。另外就是团队之间要互相学习、互利互进。当然作为企业来说，加强企业核心文化培训也是重中之重