佛山岭南天地总经理邹郁：岭南天地将建多个购物中心

　　（赢商网记者12月16日报道）谈及佛山商业地产项目，以商业、历史、文化、旅游等元素相融合的岭南天地不可不提。在继岭南天地商业街区1、2期陆续开放以后，12月12日，岭南天地的首个购物中心——岭南站（NOVA）首次亮相。

　　岭南站购物中心什么定位、有何特色亮点、招商情况如何？商业街区与购物中心要如何实现互动。近日，赢商网记者专访中国新天地佛山项目总经理邹郁，一起谈谈岭南天地今年的运营情况以及未来的项目规划。

中国新天地佛山项目总经理邹郁

　　岭南天地日均客流2.5万人次

　　赢商网：瑞安集团作为香港上市公司，在商业地产板块打造的“天地”品牌产品线，已成为国内一张闪亮的名片。相比于上海新天地，在项目的打造上，佛山岭南天地有哪些不同之处？

　　邹郁：相同之处是必然的，因为我们是同一个开发商，同一个老板，同一个开发理念，同一个设计师设计，所以我们的风格比较相像，背后的理念都是历史、文化、商业的结合。但是要谈到不同之处，还是回到历史文化上，因为两大项目在文化、历史背景是不同的。岭南天地有22个著名文化建筑，更加强调的是岭南文化，商业项目和当地文化结合在一起拥有生命力。

　　事实也证明了，我们从2012年正式开业，到现在经过两年的时间迅速被市场认可，人流在不停地增长。外地来这里参观的领导、同行、媒体非常多，这也是对我们项目的认可。现在岭南天地每天人均客流量达到2.5万人次，节假日约4-5万人次，最高峰是15万一天。

　　用现代的手法来演绎传统的文化

　　赢商网：瑞安集团和中国新天地是如何挖掘项目当地的文化底蕴特色，在建筑与商业、文化之间寻找共鸣点的？

　　邹郁：在上海新天地成功开发的案例基础上，我们才逐渐发展到重庆、杭州，再进入佛山，其实这是历史积淀的过程，而不是一夜之间的突发奇想。建筑、商业、文化、历史等元素的结合，首先要结合当地的情况。在规划设计的开始，我们就在考虑自身的特点是什么，跟别人不同的地方，最后，我们落点在文化上面，设计是可以被抄袭，品牌可能大家会抄袭，但是文化是没办法复制的。

　　为什么有的项目在A地方成功，到了B地方不能成功，这需要和当地文化结合，我觉得我们找到的就是岭南的独特之处。佛山有很多历史文化的积淀，比如说非物质文化遗产、老字号、老建筑等。我们为了保护这些传统文化的东西，宁愿牺牲商业利润，把文化传承下来。

　　我们现在正在做的就是用现代的手法来演绎传统的文化。所以我们希望用当代艺术形式手法，把传统内容能够发扬光大，希望年轻人喜欢，也给我们项目创造特色。例如，今年我们做的一幅指纹画，名字叫做《集体记忆·佛山》，是上万位佛山人用手指按印做成佛山的老场景图。我们有一段时间专门在现场请每个人用手指去印画，最后形成了一幅画，手指画只是一种公众参与的行为艺术，但是最后出来的画，里面的内容反映的是老佛山。很多老居民、老佛山人逛岭南天地的时候发现，这是他原来住的地方，他的手指印按在这个地方，这与来访的客人有非常好的互动。

　　另外，我们也请了一位国际知名当代艺术大师谷文达先生，我们收集了20公斤佛山人的头发，通过发连艺术，用头发拼出“孝道”两个字。孝是中国人的传统文化，头发是包含了人的DNA，所以这个也象征着一种文化和血脉的传承。当时我们还做了一个行为艺术，请了一千个小学生现场书写孝经，破了吉尼斯世界纪录。小学生书写孝经，这也是一个很有意义的活动。说到孝道，说到头发，跟我们远古的一种联系都建立起来了。

　　二期增设家庭式KTV、密室逃脱场所

　　赢商网：岭南天地项目共分五期开发，开发时序是怎样的？目前1、2期的商业街区的开业情况如何？

　　邹郁：明年我们会开发岭南天地开放式街区第三期，但三期相对来说面积并不是太大，约1万平方米。后续我们再重点开发东华里。由于东华里需要由国家文物总局来进行审批，现在正在方案的审批过程中。

　　岭南天地已开业的一、二期，总面积达5.7万平方米，已经形成了一定的规模。目前，一期已经满租，其中的餐饮比例会比较高，二期我们会把餐饮比例降低，增加零售、娱乐等比例，例如我们会增加家庭式的KTV，建立一个大型的密室逃脱场所，给年轻人的娱乐提供去处。并且会增加更多国际不同风格的口味，像日本、韩国的、土耳其等餐厅。

　　我们每家餐厅都有一定的特色，在选择的过程中会有意的做一些不同的区分，包括本地小吃街、中华美食主题街、音乐酒吧街，这些陆陆续续都会开放。二期招商工作已经进入尾期了，租户很多开始要装修，陆陆续续将在明年开业。

　　岭南天地将打造多个购物中心

　　赢商网：岭南站是岭南天地的首个购物中心，项目的规模、定位、楼层分布如何？

　　邹郁：岭南站购物中心的定位是年轻时尚潮流的中心，与岭南天地打造成为珠三角洲的旅游、休闲、文化和商业中心的定位是相符的。整个岭南天地这个项目总面积共150万平方米，所以我们有几个购物中心，每个购物中心定位是错位的，我相信它们之间是互补的，并不是零和游戏，是一加一大于二、大于三的方式。

　　而且我们现在新推出来的岭南站购物中心是地铁上盖的购物中心，它的产品类别和开放式购物中心不一样，开放式购物中心在南方比较受欢迎，但是下雨就会受天气影响。这个购物中心是全天候的。其次由于它是地铁上盖，它覆盖的人流我们相信会更大，整个佛山地区地铁的连接，甚至通过地铁连接，我们广州的消费者也容易到我们的购物中心里来。

　　消费者来到岭南站购物中心后，给岭南天地带来人流。我相信岭南站的开放能够给顾客来岭南天地，更丰富多彩的体验与享受。

　　岭南站项目在上个月已经封顶了，我们预计在2015年的10月份会交给我们的客户。2016年的第一季度将会预开业，到2016年第二季度会正式开业。

　　岭南站购物中心的建筑面积约为7.2万平方米，可租面积约3.7-3.8万平方米，采取只租不售的模式。岭南站整体设计以年轻现代的风格为主，购物中心地上是六层，地面以下是两层。地下首层有精品超市、个人用品、鞋类、轻餐饮、美食街，首层是以快时尚为主的，再配合一些餐饮、服务业态、高端化妆品，还会配比较知名的次主力店。二层主要是快时尚和设计师的品牌，三、四层是以潮流服饰为主，五层是数码，六层是娱乐、电影院，购物中心大概会是这样的业态分布。

　　岭南站计划年底完成30%招商

　　赢商网：岭南站目前的项目进度如何？按照规划，零售、休闲娱乐、餐饮各业态的占比将达到多少？

　　邹郁：现在岭南站两个大主力店已经确定进驻，是英皇UA电影院和华润旗下BLT精品超市，还有快时尚、餐饮和其他业态的品牌店，现在签署了合作意向书。

　　我们预计到年底之前至少有30%以上的招商率，因为现在反映很热烈。我们不会刻意的追求所谓的新奇品牌，但是会有很多品牌是第一次进入佛山。按照业态规划比例，零售品牌将占购物中心业态的56%，餐饮约占32%，娱乐品牌将达到12%。我们希望通过很好的平台跟商户，共同把这个项目打造成一个新地标。

　　岭南天地位处祖庙商圈最核心位置

　　赢商网：今年万达、万科、怡丰城项目相继开业，在竞争加剧的情况下，岭南站的核心竞争力将如何体现？对于祖庙商圈，岭南站将发挥怎样的作用？

　　邹郁：一方面是佛山的社会消费零售总额是每年以两位数增长，另一方面是新的购物中心越来越多，市场竞争加剧，但是我们项目还是有一些特殊性。我们所处的地理位置、设计理念、管理团队，还有我们的经营等都有无可取代的优势。

　　我们处于祖庙商圈是最核心位置，而且购物中心是真正地铁上盖，有两个地铁口（祖庙站）直接连通购物中心，未来这也是地铁5号线的转换站，1号线又是连接广佛线，连接广州一号线，我相信人流不可同日而语。

　　而商业是需要传承和积淀的，从历史的角度，购物中心背靠岭南天地，有这样小众的基础，这是其他商业没有的。我们先做的岭南天地，岭南天地现在可以毫不夸张的说算是非常成功，人流也是其他项目不可取代的，所以我们非常有信心。

　　全过程的体验式消费

　　赢商网：今年来，如何打造体验式购物中心是业界关注的焦点，您觉得未来商业发展趋势是怎样的？

　　邹郁：体验是一个新词，以前我们说的体验叫以客户为主、客户是上帝，你要给顾客一个非常好的购物环境，他成为你的上帝，上帝如果没有体验怎么叫上帝？但是体验是全方位的，我觉得它不是像简单的思维说增加了一些家庭元素就有了家庭儿童体验，也不是增加了娱乐元素就是娱乐体验，不是这样。它需要一个综合因素的考虑。

　　我们说人的体验其实是从还没有到达就已经出现了，消费者是怎样得到信息、了解商场、大家对这个评价的如何，为什么要给自己一个理由去消费，这就是体验的开始。消费者购物完了，当体验还没有结束，回到家里以后也会有一个很好的记忆，能够给你留下美好的记忆也是一个体验。从没到商场之前开始的，到了商场之后感受到了什么，最后离开商场留下了什么，记忆里有什么，这才是体验的全过程。

　　真正生存下来的商业项目不多

　　赢商网：据赢商网统计，佛山商业项目的商业面积高达800万平方米，您是如何看待佛山商业项目井喷现象的？要如何实现蝶变？

　　邹郁：我很欢迎竞争，竞争越激烈说明市场越成熟，而我们就有越多的机会。商业对开发商的开发能力、规划设计能力、招商能力、资本运营能力、管理能力等，都是一个非常大的考验。

　　以我个人来看，真正成熟、具备这些综合能力的开发商并不多的，剩下的可能要靠点运气，面对市场变化的时候会比较难，因为市场有的时候是不受人控制的。另外，商业难的地方在于，运营能力很重要。我们可以看到很多例子，隔着一条街两个商场竞争，最后总有一个会好一些，这就是能力所决定的。所以我相信最后能够真正生存下来的商业项目不会像我们想象得那么多，也不可能那么多，市场容纳不了那么多。

　　以一个正常的市场来讲，佛山每年20%的增长是合理的，如果超过了这个速度，就是不合理的，既然是不合理的，它的生命空间就会压缩得非常小。

　　做商业要耐得住寂寞

　　赢商网：您认为要用怎样的心态去打造好商业项目，对商业地产从业者有哪些心得总结与建议？

　　邹郁：我觉得做商业最重要的一点是要耐得住寂寞，不能着急。不像住宅项目一卖就完了，甚至没盖好住宅项目都卖了，卖完就没事了。商业项目是需要很多的一些前期准备，很漫长的一个等待过程，最后才能收获成果，这个过程是很痛苦的，但是也是很让人享受的过程。

　　但是要享受这个过程，或者要参与其中享受，就真的要具备一定的专业知识。对于做这一行的从业人员来说，这一行非常的缺人，如果真正想做这个行业真的是非常有前途的，但是对从业者综合素质的要求真的太强了。

　　怎么在租金上取得最佳的平衡，怎么在客业态组合上取得平衡，怎样让客户得到最佳的体验，为什么这里要放潮流品牌，为什么进来的门口是这个店，怎么样才能让客户的交通流线很顺，这所有的一切都需要非常专业的积累才能够形成。

　　如果是以住宅的心态来做，可能就做不好，如果做不好到，客户、商户就不来。这些问题在设计阶段就要考虑好，这个是最难的。（赢商网/林春辉）