赢商滇峰荟：商业地产项目商、旅、文定位如何落地？

　　   （赢商网云南站报道）有数据显示，截止到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3,500万平方米，其中大约91%定位为购物中心。在商业项目同质化现象严重、差异化陷入瓶颈的今天，“商旅文项目”再次被业界热议。随着新型城镇化的推进，商旅文能否成为解决同质化问题的一剂良药？到底是应该采取“一腔雅血”式的高山流水般的经营之道，还是 “一腔俗血”式的万事利为先的经营理念？

　　对此，赢商网云南站邀请了文旅商项目及艺术作家等近30余人一起探讨“商业地产项目商、旅、文定位如何落地？”

　　本期主题：商业地产项目商、旅、文定位如何落地？

　　时间：2014年12月23日 星期二

　　地点：昆明市翠湖公园内莲华禅院——拾翠

　　【邀请参与嘉宾】

　　商业地产操盘手、连锁品牌高层、旅游行业相关企业高层

　　【发言席拟邀请项目】（排名不分先后）

　　冠江集团“公园1903” 

　　斗南花花世界   

　　昆明老街

　　广基地产“彩云里” 

　　智库108

　　南强街

　　曲靖将军镇

　　方兴地产丽江J•life

　　云南华侨城

　　万达版纳国际度假区

　　城投西山项目

　　金地悦天下

　　大宥城

　　拾翠

　　实力集团

　　旅行社资深从业高层

　　知名古建筑设计院

　　老木酒店管理有限公司

　　花间堂酒店高层

　　沙龙现场

　　现场观点碰撞 讨论激烈

　　【现场实录】

　　赢商网云南站 张小慧

　　 张小慧：各位来宾，大家下午好，今天是赢商网和拾翠一起举办的沙龙，我是赢商网张小慧，本期沙龙的主题是商业地产项目商、旅、文定位如何落地？我和同事们代表赢商网感谢大家的到来，下面介绍本期的来宾，首先是上海雅臣投资的耿乃兴，同时也是本次沙龙的主持人，另外是拾翠的陈璐，感谢您提供这么好的活动场所，还有斗南花卉世界的毛海鹏，广基地产叶晓华，大宥城的孟少军，昌宏集团陈荔，还有资深旅游地产策划师、职业经理人杨经伟，还有旅游业资深高层何英，作家、策展人桑田，喜满客影院的林家和，还有其他在座的云南城投、实力集团、中航地产、美丽文化、风驰传媒等在座朋友，非常感谢大家到来。下面请陈璐介绍一下已经潜心经营了三年打算走出云南的拾翠以及它背后的故事，有请陈总。

　　上海派臣投资 耿乃兴

　　  耿乃兴：从事商业地产这个行业应该坦诚一点，当然有些东西在这个范围说了不好，特别是许多数据性、经验性的，做项目有什么经验，所以还是要把我们的东西拿出来，争取沙龙完了以后每个人都有收获、提高。

　　  实际上停留在原来的水平上，是控制不住的，你有好东西要申请专利，为什么要申请专利？第一，把你的配方公之于众，告诉全世界我这个是怎么回事，你跟我一样可以，比如说你发明了一个东西，你不让别人知道你的配方，你今天拿出来，也许别人明天就拿出来。所以大家敞开地说。

　　拾翠 陈璐

　　陈璐：首先非常大家来到拾翠，我原来也是从事地产行业的媒体人，原来在大观周刊，做过《昆明楼市》杂志，出来之后就开始运作拾翠这个项目，可能大家看到的只是占地有3000多平方的一个院子，但这里所有项目都是跟文化相关的产业项目，今年重点发展的五大产业文化项目，在这里全部落地，我们一直有一个拾翠的理念，想去各个地方找寻真正好的、被大家遗忘的商业内容，和与当地生活相关的内容，重新捡起来经过包装后推到更大的市场。大家可以看到这里有两排有云南陶艺、刺绣、轧染、手工制造等在乡村植物提取的产品，这些是我们直接投资的，因为我们是一家基金公司，在北京发展了一支北京拾翠投资基金，专门做觉得有商业开发伦理和价值的文化商业产业，比如说，大家看一下这是我们第二期的内刊，每半年有一期内刊，上面有详细介绍从事这些行业的个体，在下边又发现合伙人平台，比如说做云南轧染的，如果你从事这个行业或者你热爱这个行业的人，过来以后可以把项目报到我们这边，我们看完之后觉得好，会与基金公司直接参与投资，一起进入然后共同打造，就像我们的云南陶艺，也是非常年轻80后的人在做，他自己很喜欢。云南陶艺结合云南四大陶艺的产品，土陶、瓷陶等，在这一界就有十多个合作方，不同的陶艺产品的供货方，其实文化产业都怎么去落地，看到近年来有很多文化历史的MALL，都去了解和看了。

　　现在大家在做文化MALL，更多的是加了一个艺术，在设计、环境布局上可能得加入更多文化和艺术的板块，比如说艺术展览品、艺术家雕塑等等，真正从商业内容上渗透到文化艺术的体验还蛮少，也看得出做得好的方面，觉得下一步或者未来永远不相信实体商业会消失，肯定会辉煌，这是一个共存的商业业态。但是什么东西能保存得长久呢？我们觉得文化、艺术和体验，这三个关键词是拾翠核心在做的方向。就是说，真正做文化跟体验，然后完了以后能够有体验感的这种商业，一定会成为未来主导的和商业模式的结构。当我们和上海很多机构做了沟通(包括投资方)，从今年开始前期做这个商业结构已经做了三年的时间，拾翠已经呈现出来一年半，收到了社会各界的好评，下一步拾翠怎么做？这三千平可以说是我们的实验基地，本身具有一个文化气息的地方，下一步会提出拾翠文化艺术MALL这个概念，会把它放到购物中心、核心人流聚集的区域去，在这些区域怎么把文化和艺术、商业内容做一个整合呢？我们简单给大家准备了一个PPT，大家可以简单看一下。

　　我们现在做的大宥城项目，位于一环之内，在其定位当中还有传统的业态。从商业意义上来说，当招商很困难的时候、短期要开业的时候，设计师就要去发掘哪些商户可以通过包装告诉他，如何在购物中心、市中心，如何应用商业规律来开业。

　　另外讲到艺术，其实真正好的艺术是商业，而且要跟商业结合。有两种开业的方法：一种是成熟的，别人店里有的，拿来就开。最后我们发现有一些有个性的，80后、90后的很时尚，戴一些手链，一断货，网络一冲击，也就没有了。所以会受到很大的冲击。而像陈总这个店非常好。虽然我们自己定位有5000平方，有自己的文化艺术中心，也有自己的博物馆，我们有一些非物质文化遗产的艺人，现在可以有免费的展览、讲课，宣传他的东西都可以。觉得琳琅满目摆了很多商品，不是实惠的，是充实的，真正的消费者就是10-30多的商品。真正去看了很多东西，建议下一步凡是好的产品，大量去加工会更好一些。

　　议题一：商业地产项目涉及商、旅、文，三者之间关系如何处理？

　　耿乃兴：我先来讲一下商业地产的商、旅、文三者关系？如果周边的居民量很大，用不着非得做商业，这两年会上会下各种论坛都在讲体验、差异化，我有一个比喻，首先不要想差异化，首先让这个产品正常。

　　为什么是差异化？有三个因素：首先强调产品整体是不是符合最起码的因素。昆明有一个好处，周边的居民差不多够，还有地铁。所以不得不逼着做一点其他的东西，首先说到项目就会想到地址比较偏，今天讨论商业肯定是这一类的地，但也不排除陈总所说的，就想做文化。她说做文化是这么一个主题，最后还是要挣钱的。我们在公园1903的项目也是这样。在去年10、11月份之前大家都不看好我们的项目，我们先开始操作、组合的方式跟产品理念差不多，也是一类商家去挖掘找它的需求点，找到后它们之间如何联动，如何搭配得更好，这也是研究的过程。

　　所以第一个话题，商业是终极目的，投资商一年把租金收过来，比如说做了一个很漂亮的商业，但是亏欠的那也不行。所以商业是根本，能不能赚钱才也是根本，为了实现这个目的，旅游文化我觉得是公益支出，当然比重不同。像我们做商业地产，最好的是5000平米给你，租金也有了，做项目都是这样，都是共生的，旅游和文化是一个工具。商业是目的，旅游文化是一个工具，是实现这个商业文化，我先抛开一个话题，大家可以批判我。

　　斗南花花世界 毛海鹏

　　毛海鹏：我非常认同耿总说的智慧和经验应该公开分享，我接触过一位福建花商，他就奇怪为什么云南人卖东西为何要捂着卖，今天的这种沙龙形式就很好。

       刚才说到商、旅、文三者之间的关系，商旅文的提法就像眼下昆明的火锅一样，很热。我认为商业是一种模式或者是一个平台。旅是什么呢？是人，有了人才有刚才说到的体验、线下的嫁接。另外文这块我觉得是内容。我们为什么做文化创意产业，我们公司是昆明十佳文化成长型企业，做文化创意产业顺理成章。鲜切花是文明发育到一定程度的产物，现在鲜花衍生产品大量涌现，也是跟时尚文化、传统文化深度嫁接的产物，有的花卉衍生产品，一个品种的规模就很可观。我们园区有位老太，以前是种花的，给日本提供鲜切花，后来发现商机，就迎合当下青年男女追求感情永恒、永不凋谢的诉求，自己学了保鲜花技术，现在产值已经到了7000多万，现在在丽江、阳宗海等地有三个基地。还有香薰产品，国内有的一个单一品牌就有数亿的产值。花卉业虽然已经做到亚洲第一，但还没有迎来真正的爆发，我相信这种爆发已经在酝酿，这就是跟文化、艺术的深度融合。

       刚才说到的花茶道已经出现了，比如说普洱茶，现在已经成长到了一种空间，现在也在加入花的元素，实现进一步的普及。

       至于斗南做旅游，也是有基础的。从全世界的花卉中心来看，最终都会演变成观光胜地，不管是日本的大田，还是台北的花市，以及著名的荷兰阿斯米尔等等，观光的人次每年都在百万之上。每年到斗南交易、观光、消费的各类人群，人次同样要以百万计。观光、交易人群的辐射力是极强的。从斗南出去的鲜切花现在已经覆盖全亚太50多个国家和地区，文化延伸产品就搭着鲜花的通路辐射到全世界。我们在斗南需要寄东西到香港去，最快到达的不是顺丰，而是我们的花商。

       说到商业这块，我们有鲜切花和绿植苗木的基础，首先鲜切花保证正常的交易运营，还有一定的增量。文化创意产业将引领着云花升级，我们提出一个口号“打造云南最具产业支撑的文化创意园”。所以今后的商业，我们相信一定会顺理成章的有一个平滑的过渡和提升时期。包括我们已经在做的云南最大的软装市场，就是文化和艺术与市场的深度融合，所以做文化创意产业这块我们非常有信心。

       毛海鹏：关于租金的问题。对一些缺乏现金流和想快速变现的开发企业，租金是刚性指标，但我觉得现在的运营手段非常多，租金的多寡是个伪命题。现在的租金在市场上有很多表现形式，为租金而谈租金，对文化产业来说，纯粹单一的资金模式是无法存在的。如果地产商完全是为了变现或者想实现现金流的话，大家刚才说的租金就是必须的，但如果当作产业来经营，未来的物业价值、产业价值，甚至将来的商业模式价值，就会被忽略。

跟想快速变现的开发商合作，文化企业很容易被抛弃，陈总你们的担心就是有可能的。

　　耿乃兴：我问的是，你如何平衡租金的？

　　毛海鹏：我已经表达了，租金可能不是以单一的货币形式存在，还有其他表现形式，比如资产，比如品牌，甚至是人和团队。如果地产商仅仅只是把文化作为点缀的元素，作为自己变现之前对外宣讲的故事中的情节，那么就不要说自己要打造的是文化产业，顶多只能说是植入文化元素。至少斗南花花世界不会这么做，斗南做文化产业是顺理成章、顺水推舟、顺势而为的，对合作伙伴，你无法用一个标尺去量，只能量身打造。

　　资深策展人 徐玉玲

　　  徐玉玲：其实从做商业地产来讲，我们跟毛总差不多，在上海做了几万亩，在这里是稀缺的项目，从项目位置来说不存在不具备消费人口的问题。但是不是只要有消费人群就一定要做商业，这点我有不同的看法，按照目前各地政府的规划来说，3-5年内一定会充满竞争对手。

　　其二，我们认为做地产要有计划，和做文化一样，所以从一开始设计的时候就会关注到当地的文化、当地的元素。这样会给到地产项目本身一个深入、可讲的故事，我们从策划人来讲要赋予它可讲的故事，所以我今天想探讨一个问题，其实部分已经否定了耿总的概念，文化和旅游都是因为是特别偏远的一方所以才做。我认为旅游地产因为偏远，才会有地铁。那文化旅游地产这些品牌也需要选址，就像陈总说的它是一个商业行为，商业行为必须要有品牌，品牌宣传就是在人口聚集的地方进行展示。所以我觉得在不缺人口的地方一定需要这样的人气，来展示品牌，尽快使它商业化。但这个结合点如何落地的问题，可能大家现实要想一个问题，不管是艺术家工作室也好，还是陶艺坊也好，跟艺术有关的产品也好，您刚才也讲到不管是K11还是芳草地，芳草地因为老板有钱，K11为什么只是把艺术放在大家能够触摸到的地方，但不是一个店，不是一个实体店，为什么会这样？说白一点就是给基金，如果我承担购物中心的租金，只能开一两家花店，开多肯定承受不了。这种情况下我建议，如果咱们做这个事情的人，就像耿总说的，细分一下客群。比如说高端的艺术，这种艺术家工作室不可能进入到最热闹的地方，每个MALL盖出来的商圈基本上都是一样，是不是可以有2.1、2.2这样来区分一下。

　　再一个，比如说我们项目做了很多公共空间，功能完全是可以多元化，我之前发现新加坡这方面做的非常好，经过不同的分割，里边装有不同的设备，最后的功能不一样。比如说高端艺术的展示，甚至平时的体验，都可以放在公共空间来做。店铺还是要组合一些（不同的业态），比如说我们在西区是教育的，年轻人特别多，学生也特别多，房价都是在七八千，过去的人基本上都是小年轻，这些人对艺术的消费能达到多少？就像您说到的要把它商业化，什么样的人能够消费，我就想什么样的品牌会进入到人气不怎么好的地方。我们可以共同来做这个东西，其实我在接触初期规划的时候已经有你，但怎么落呢？到现在心里头还没有太多的问题，因为我也在担心艺术究竟能贡献多少？能够贡献多少的销售？又能够为故事提供多大的素材？所以这些都是比较商业实践性的项目。

　　 耿乃兴：我觉得有两个观点提出来给大家批判。就像公园1903，绿地等等，当项目可以做一个标准的购物中心，也不能停留这么说，要增加建筑形态、空间、艺术品等等的方式，芳草地也是这样，在空间里增加了很多文化元素，有了这些元素会带来一个什么效果呢？这个项目辐射的范围更大，现在关键是一个度。上海有一个环球网，也标榜是商业精英。比方说门口一排石景，非常重要，以后到了上海就觉得特别好玩，里面分了四个区域，色彩各不一样，中间做了很多的结构。四个区域会有很多人的到来。文化呢，做一个文化景观长廊，在里面做的事情是哪些。

　　大宥城 孟少军

　　孟少军：刚才两位讲到的，我觉得商业地产的开发，在充分利用商业的基础上，缺的就是这些好的地方。现在开花的商业项目很多，但有技术的，比如说陶瓷的就不多。其实核心的一个问题，表面上是具体的文化艺术，这些装饰挺好，但核心的是什么？提供精神上的支持，这个必须要挖掘。因此商业有一定的精神财富，原来的初期是做一些简单的雕塑，消费者其实在购物中心是要实现自己、追逐自己的内心世界，在各种梦境或者环境当中，在内心综合出来自己需要的东西，然后就去找。偶尔间发现是一些皮毛。所以说购物中心是开放性的。

　　最后，真正可以体验文化的是从精神上。比如说我们原来做的时候，在深圳做文化时叫体验式。如何跟国际接轨？要把体验文化具体定位到元素中。购物者在社会当中是什么样的角色，首先可能是是我们的母亲，其次是女朋友、老婆、女儿，甚至情人等等，它是非常广泛的题材。同时女性往往又是社会实践和社会进步的倡议者，因为她是着装顾问，男朋友的着装顾问。当时我们翻译了很多名称，最后都是叫体验式。

　　 陈璐：大家在商业上都是很资深的前辈，我们3.0版本真是这样一个类似的东西，它是每季推10个人的十件产品，有一个核心的区域，当然也有很多艺术产品，咖啡、酒啊，但所有产品看了之后，把它商业化做的真正产品放出来，然后做了一个集合点，这是我们未来肯定要做的事情。但可能是我们下一个版本，要再去挑选和淘汰、更新，这个东西是一个持续性的周期，完了以后把好的东西贡献出来，包括生产和设计，我提到设计是最关键的一个因素，大家可以看到云陶的产品或者刺绣的产品，跟传统的陶艺店不一样，因为有设计师的参与，下一步会和十个瑞典的设计师直接过来根据我们自己的主题设计一些东西，下一阶段会着重产品本身的结合点。我们也去很多地方看了，会发现有点不适合，就很难割舍出来，所以在未来的思路和想法是结合点由我们自身来投资，然后由设计团队一起进去研究，本来这些品牌也是我们投资的，我们每年要开一次大会，在会上讲了2.0和3.0的思路，只是讲了2.0，你们觉得应该这样的想。

　　资深旅游、地产策划师、职业经理人

　　杨经伟：今天是一个资讯时代，第一时间内可以获得更多的信息，今天也是一个平台，因为平台赢商网、耿总这边，还有在座的，可以一起坐下来共同讨论交流。今天同质化产品也非常严重，也就是说当一家商业或者一家企业做了一个好的项目、好的产品，在此之后就会遭到一窝蜂地进行复制，同质化非常严重。就昆明云南的地产来说，官方统计城市综合体，云南从现在开始五年之内在建和已经获批的有100个左右，其中50个一半是在昆明，每一个城市综合体、商业体号称是副中心、老大、第一、首家等等，大家在宣传上都这样说，我觉得面对这样一个同质化竞争的时代，赢商网组织的这个主体是非常好，所以谈一谈商、旅、文的结合吧。在此之前商业体是成功了，旅游和文化做成功的也有，现在已经到了商旅文结合的年代。城市的商业呢，总的来说比某一些城市或者项目肯定是有优势，这点我赞成耿总的发言。

　　耿乃兴：我打断一下，我给大家介绍一下，杨总是做了很多年的地产，现在所在的公司是在昆明的北面、更偏，可能先从旅游上来做，文化上如何嫁接，最后还要实现什么，所以大家对话的频率要做一个补充，切换一下。

　　杨经伟：由于区位和地段的问题，紧密结合项目的定位、产品的定位，以及未来市场的定位，城市的商业体、综合体和近郊的、远郊的，目的肯定不一样。大家都知道云南为什么每年有官方统计的数据是两个亿，到云南的游客量，这是冲着什么来的？我觉得还是两个字“特色”，绝对和北、上、广、深内地不一样的旅游，不一样的文化，所看到的是不一样的，我们所有的项目做出来把旅游的元素、文化的因素融进去，也就是做特色，一句话，归根到底还是“创新”两字。大家也都知道苹果打败了诺基亚，打败了其他，小米打败了其他品牌的手机，归根到底还是“创新”两字。

　　首先城市综合体，上周中国策划研究会，孟总的发言我也听了，我觉得大宥城的想法，在城市综合体的基础上肯定是增加了一些文化的元素，作为在座的很多项目，包括毛总、陈总这里，有城市、有近郊的、有产业的项目，做了我觉得肯定要走特色化之路。每个地段、每个区域是肯定不同，但唯有文化的魅力、文化的生命是永恒的，无论丽江和香格里拉的高原文化，还是西双版纳亚洲带风情文化，它们的文化都是不尽相同，但都受我们欢迎，也是摆在我们面前的一个课题，也就是如何赋予旅游和文化的因素，让它有生命力，在同质化项目的基础上得以做出特色吸引人。

　　我这里有一个石林旅游的商业和旅游例子，石林大家都知道是世界自然和文化遗产、云南的旅游品牌，每年到石林的游客，世界各地的游客现在是四百万人，原来我服务的集团，也是一个上市公司，在石林有过这样一个投资，当时我加盟这个集团以后，请了英国的团队整体策划，有一些世界因素、国际因素，但是我也跟他提到要有云南的因素、云南的文化。第二，石林的旅游和传统的旅游区不一样。丽江、大理、西双版纳、腾冲是旅游目的地，大家飞到大理以后是要吃喝拉撒，要住在那里，要吃、要消费东西的。但石林旅游就不一样，每年有400万人次，白天是熙熙攘攘，但到了晚上都回来了，也就是体现在旅游的六要素，吃住行娱乐购在石林没有体现出来。所以我认为结合我们的话题，真是找到了它的特色，找到了文化。

　　这里也讲到了拾翠，我觉得陈总搞的这些非常好，也是借用云南的一些元素。云南是民族的也是世界的，大家都知道我们来自五湖四海、全国各地，昆明越来越国际化，大家知道有三条高铁通向国外，另外还有印度、斯里兰卡等几个国家的领事馆将在昆明设立，一方面这些项目汇聚国际化的享受。另一方面也讲到云南为什么是旅游大省，还是要坚持民族化和云南化的元素和特点，包括产品，我现在所在的项目不展开介绍了，只讲一句话，我们还是要走旅游，今天的主题核心是文化，我们将通过这个来做好前期工作，或者说是找一个突破口，还是要吸引人，因为昆明是春城，我们所做的项目首先在环境上要做到绿色、生态、宜居，创造一种新春城生活，并具有当地民族文化。当然，下一步也请耿总给我们号脉，如何在同质化的情况下做出自己的特色，找到发展的路。

　　作家 桑田

　　桑田：我觉得应该跳出具体的一些小案例。我觉得从表面上看商、旅、文是跨界，因为整合又变成了一个有机整体，在这个整体里面商业地产是其中的一部分，也是最基础的建筑，文化应该是一个附加值的东西，旅游是拉动经济最直接的手段，我们都知道人最基本的需求是住行，在满足基本需求之后，第二个层次是精神需求，文化是一种精神文明，对于入驻的商家有很大的吸引力。

　　 那对于三者之间的关系，我个人不知道怎么去梳理，但我认为有这种关系，怎么样来解决。我觉得招商是一个最重要的环节，招来的商业不能是乱七八糟的，招商一定要结合项目的定位，项目是走高端路线还是杂货的市场，项目定位了，在招商的时候就考虑到商家的定位。持续运营是一个强制的工作，很多时候是结合营销来带动，怎么带动人气、广告怎么投放、怎么借助事件来炒作、怎么提出敏感的话题？一个良性的项目一定是几方共同得到想要的东西，这样才能活得更长久，对于有特点、符合项目定位并且对项目有拉动作用的商家应该给出更多的福利，鼓励更多的商家入驻，等人气得到提升的时候，就可以提高租金。地产已经很热闹了，租金很久没有上升，但如果没有为商家提供附加值，再去说提高附加值的话，就会导致商家的流失。

　　 徐玉玲：刚才几位老总的发言都说到文化和艺术，这三者关系各位说的很好，我就不再这儿班门弄斧，刚才大家说到北京的芳草地，芳草地负责人是我中央美院学艺术管理的同学，现在在芳草地 当中，除了展览作品以外做了延伸品，国外很多博物馆也是靠延伸品的，所以大宥城孟先生说的要做一个博物馆，我很激动，我说的话跟你有关系，否则我没有发言的资格。

　　大家刚才说到绿化、旅游等架构，我觉得一个房地产的盘子，本身就像一个博物馆和美术馆，一幢幢房子也就是一幅幅作品，一个单间或者一栋别墅或者一个套间，是里边不同风 格的作品，怎么把它放在展示中又留出公共空间呢，这取决于商家、出品人以及审美的视野。我是玉溪人，从85年到云南大学读书，在这当中更多的是在昆明，也有很多时候出去， 但我对昆明房地产目前现状的了解，可以说一下自己的看法，不知道各位有没有用，算是我做艺术策展人的愿望。

　　在国外除了你们看到博物馆和美术馆，政府有一个特别清楚的规定，多少平米、多大的一栋房子，必须要有一间美术馆，哪怕是这样的一间美术馆。所以我觉得地产商可不可以这样考虑 ，但我从来没有看到过，我其实非常喜欢滨江俊园的售楼中心，如果那个地方作为一个美术馆，将是昆明最好的美术馆。第一，我没有关系。第二，人家说我疯了。所以最后来说我的希望， 我没有去说过，但相信我的眼睛和眼光，我现在是继续在昆明做文化机构中唯一一个做公益展、唯一一个中央美院学艺术管理出身的。我就补充这一点。

　　在这些地产当中，我从老的巫家坝机场日新房子开始买的，后来买了滨江俊园的房子，去年把它卖了，我觉得唯一绿化做的好的是银海，绿化的确是做得很好，绿化只是穿了一件衣服，而不是真正文化，而俊园各种对客户的服务，我也只认为是企业文化，谈不上文化艺术。所以我没有看到文化艺术在昆明所有房地产项目中，包括滨江俊园、江东花城，首先你们拿到地盘是设计，包括我现在办公室所在的摩玛大厦，有我喜欢的一小块，这和大的昆明文化消费概念有直接的关系。所以孟先生们考虑文化项目的话，我觉得一定要吃透和摸准云南文化消费和文化定位的一系列调查工作，我认为这是很重要。

　　另外，刚才说到要做博物馆，我建议直接做美术馆。为什么？博物馆一定是要有文物和非物质文化遗产，我觉得这样就很难，如果作品达不到那种级别就不会被人认同，你做了那么大的公共投入，反而会被人说三道四，如果是作为一间美术馆就不同了，把当代、现代生活的艺术作品切入进去，让它亲和起来、有地气，不断推出展览，然后建立新的人文东西。我个人认为是这样。所以在大的世界艺术当中，一个楼盘、一个小区，我觉得有两点通过设计艺术可以表现和结合得非常好，我认为哪家做好了，就是这个城市的窗口、王牌、特点，昆明就是这个世界的阳台，大家之间的关系刚才说得很清楚，我就不多说。所以有这样想法的话我们可以合作，你可以不给我收入，但要给我房子，我可以来经营，因为我盖不了房子。

　　我再说最后一句，我在新迎组团住了十几年，从去年清理房子的时候才到摩码，请大家原谅，我觉得可以作为一个个案，我自己的观点对大家以后在房地产策划和定位、营销中，我认为是会产生一个直接的关系。还有大宥城孟先生刚才说到的一点，注重信誉项目，我第一个展览就做的挺艺术，去年在云南省图书馆做的，展览了十天，被省图书馆展览中心誉为最好的展览，我夸奖一下自己。所以赢得了业内外一致的好评，是我自己出钱做的，后来出版社给我选入出版社的发行渠道，如果大家从博物馆门口过就会看到，我要的就是全是云南的画家，画的是云南的风景，又用云南的女作家来写它。所以我在整个项目当中把文化的构建放进去，而且也把文学艺术的联动性切入进去，所以这个展览到今天为止，五年一次，我的展览当中有九个画家出现，我想说的是，我不是来做广告的。

　　 何英：我在旅游业从事时间比较长，在这里听了大佬们的发言有自己的一点感想。我觉得不管穿上什么外衣，文化是一个项目的灵魂和精髓，如果没有文化，这个商业肯定是空洞的。旅游为项目提供了一个开放的平台，有更多的人来到这里，三者之间是相互形成，但缺一不可。

　　广基地产（彩云里） 叶晓华

　　 叶晓华：大家有什么商业地产的问题都可以问吧，问我和孟总，我们的项目在书林街，三万多方，现在跟艺术的结合是有难点，艺术怎么样跟商业结合，怎么跨？这要开发商包容。那对艺术这块的人群来说，你别指望它，是我们来做推广。这是基于什么呢？基于消费者对文化的需求，看K11，它是三个多月，6万的人群，对旅游的数量带动很大。我不知道孟总这边做的客户群是怎么样，本地消费者对艺术消费的能力有多大，这些都要考虑，把云南的艺术展现给到昆明旅游的游客。

　　议题二：商旅文项目在招商环节，即要考虑如何吻合项目定位又要保证持续运营，如何平衡商家租金？

　　耿乃兴：我们现在来说第二个话题，如何平衡商家的租金，在招商实现过程当中一定会有投入，想做艺术中心，做的过程当中找不到商家，一定要有一个互动的过程。第二个话题是开发商和商家，旅游业的商家、文化业的商家如何选择？一个隐含的条件，我们做项目已经考虑到零售多少，文化类的多少。操盘手已经做了，谈的过程当中双方会组合，怎么会出现呢？比如说商业内部的偏差，第一年怎么样、第二年怎么样、第三年怎么样，刚才陈总迫不及待地想谈这个问题，现在我们就开始谈。

　　孟少军：首先商业运营大而全，大的刚才讲到有几十万的，都面临着一些问题，刚才讲到商业的定位，还有购买的能力，这个店开出来以后，耿总一句话，艺术家都不算账，只要一展就很高兴，那做运营的，刚才陈总说到的，一般到年底考核什么呢？没开业的考招商率，租金的就考租金收缴率，去看一下万达就知道，所有运营当中水电煤等等都要算的，特别是旺的地方，每天租金是多少美金，人工每平方米的绩效是多少，然后再把它分解到一线去，今天来了一个店长，一个店长要承担多少钱。而今天讲到的文化，文化不能按天或者月算。所以要变相地算。

　　我们讲到了艺术中心，像这个都是要靠开发商先把钱垫出来，羊毛出在羊身上，一个是管理不收或者这类一平方米10块、20块，其他的店就40、50块，肯定是要有出处的，要不然怎么算下去。

　　 毛海鹏：我谈一点关于租金的问题，租金一个是刚性，我有一个观点，现在的租金在市场上有很多模式，大家现在谈租金的话，如果地产商完全是为了变现或者想实现现金流的话，你刚才说的现金就成立，要不然选后面的物业价值、产业价值，甚至将来的MALL价值，如果是为了现金流就成功了，他就把你抛弃。但现在对物业价值的判断也就不存在租金的问题。

　　 耿乃兴：我问的是，你如何平衡租金的？

　　毛海鹏：我已经说了，不存在。如果地产需要这个元素，哪怕是需要变现，也需要一点点缀。如果刚才大家一直在谈，我讲一个最旺的产业——文化。如果不说文化产业的话就存在大家刚才说到的问题，对这个问题是定位为产业，还是我们自己讲故事的一部分，这是非常明确的地方。

　　 孟少军：这里有一个核心，作为商业项目来讲肯定是利益，要找到综合利益，可以把项目做大。但综合的租金贡献，其实还要考虑到产生后的连锁反应，连锁反应在租金里很关键，除了带来人流以外，增加入店人数，这也讲到营业额的构成，营业额的构成就是到店客，一般是考虑所引进的店铺给我带来的租金，发展商也好、运营商也好，更看中的是综合。如果这个店铺好可以贴专修、降低租金，那看到又是另外一方面。

　　同时讲到商业定位，店和店之间要有联动，是一个集群的经营。但如果说定型的价格，再加上管理费，一般商业、企业、文化企业，可以租金便宜，因为每个星期六还可以请几个艺人做展览。一年还有明星的签约会等等活动，都会带来人流量大的情况，比如说今天杨丽萍来三次，让小彩旗转三小时，那这还要什么租金呢。这样一年下来利润剧增，也可以开一次什么研讨会，杨丽萍什么的都有来。

　　 陈荔：陈总你们是基金投资。既然有投资人，谈这些实际上是在替他们考虑，我现在想听他们作为这样一个产业模式，密切的盈利模式是什么？其实孟总说的是很有道理，不管是不是偏远，都不得不邀请他。大家作为文化也好、艺术也好，贡献度是完全不一样，比如说项目，我给到你的建议非常简单，刚才已经说了，会做非常多的公共空间，这些公共空间就是免费给你，没想让它带来租金，想让它带给我人气，我就是免费给你，但相应的模式也要细化，不要把好卖的产品、二八效应、20%的产品和你的工作室都搬到这里头。大家都可以处理这个问题，而且现在综合体地方多的是，上面有写字楼等方方面面都可以临近解决。

　　我为什么关心这个问题，因为我也研究了以往这些做艺术为主题的模式，他们都会有一个很完整的运营模式，有了运营模式以后也不会在乎租金，大家互相怎么来做盈利模式的问题，所以我的回答很简单，我可以不要你的租金。

　　耿乃兴：你刚才提到了一个很有知名度的品牌，如果这个品牌入驻了，就不用付租金了。所以一个著名的文化品牌项目，开发商是能体会到的。第二个价值是主动报名，我做这个东西他们会有什么效益，事实上我们做商业也是这样想，这是大家的思维习惯，刚才孟总讲到的综合，小彩旗转一圈，肯定也是一百万，如果算这一账是合适，那就免费。各算各的账，接下来的问题是问现在还是对外拓展。

　　陈璐：我们没有懂政策的，创业的团队是80后，我们两队合伙人全部是做金融的，我之前是做文化的，还有一个是做商业管理运营的，基于这个背景，我们当时就用了股权基金，之后我们今年做起来，今年是云南省金融年度工作会议上发言的股权基金的企业都是最好的，而且我们是投实业的，我们结构决定了运营模式，我的这些产品，紫陶也好，其他也好，都有很好的通道。

　　第二，我们同样做运营，比如说小吃，也包括这个咖啡项目，我觉得最终要获得价值。小吃单品租金，大概产生一千左右的价值点，像这些小店最开始这些是完全空的，做了之后做项目，包括带来的人流，原来这个地方没人来，包括你们以后来翠湖公园，真正是看到人流而来的。我们做了这样一个项目、内容以后，在省外的客群会主动找到这里，现在人流量平均下来，组团量是非常多，按照去年算的数据，像现在平均每天的人流量可以做到2万人。我的两大体系：一个是产品体系，一个是艺术体系。产品体系本身是要给我交租金的，给我自己管理的团队交租金。

　　耿乃兴：我们现在讨论第四个问题，接下来抛一个观点，我们今天所做的商、旅、文项目，我觉得应该在内容上下工夫，而不是在硬件上。当商业不够精彩的时候靠硬件。第二，递交一个活动，比如说你做3000平方、我做5000平方，这没多少区别，电影中心可以举办电影节，举办电影节之前的一周都可以是活动，每年必须不少于五场首映式，我们进行了约定，精力放在了那里，放一万本书那叫文化吗，作家过来做一个讲座啊、一个签名会，尽量要在软件、商业内容上，陈总做的也是在内容上，比如说房子做的很漂亮。我就先抛出来，大家说吧。

　　孟少军：我觉得艺术品重在两个方面：你们有一个教室，量出来的肯定是学子。在硬件方面呢，可能是比较过分的，比如说打擦边球的，天天打但技术不好。跟你未来运营能力比较匹配，不能脱节。比如说北京国家大剧院，设计的时候都讲漂亮，运营一星期还不到六万块，至今都没有开。还有我们看到很多小区里都有水景，干了，反而使路面凹凸不平。我想倒退把商业定位做好，而不要先去配硬件。

　　陈璐：我觉得做文化的板块鉴定很好，不用太多地争论在硬件上，现在真正有价值的，就是所有的砖、墙，真的不用特别奢华，我们觉得跟开发商合作的时候，当然达到我们预期的希望就没问题，设计给把关，但真正是做文化的，可以把钱放到无数品，这些本身是价值。这些艺术品是有保值增值的作用，因为大家的参与，把中国整个交易界，现在的状况都是很想做，没有形成商业的交流，没有形成机构性的参与。我觉得可以做这方面的投资，或者大家共同把文化市场做够，获得艺术品的本身会比较好一点。

　　我觉得做地产和文化结合，有的地产商基本分两部分：一部分是土豪型的，一部分是像芳草地，因为这个项目我策划、准备就达到了十年之久，这种对艺术有了非常高的追求，酒店门口的门牌是老板一个个订的，他觉得别人订的不够艺术，已经到了着魔的地步。