沈阳房产市场成涨价主战场 万科调价被指“炒作”

　　继中海在沈阳的项目出现涨价后，1月30日，沈阳万科公开宣布，自2月1日起，沈阳万科产品全线涨价。据悉，此次各项目调价力度为每平米上浮100元至500元不等，目前万科于沈阳在售的8个项目均有不同程度的价格上调。

　　相比于其他房企针对单个项目或部分项目的涨价行动，万科全线出击更具风向标意义，迅速引起市场反应。最为明显的是房企的跟风现象，在万科宣布涨价消息后，便有恒大、越秀等房企接踵发声，表示涨价意向，沈阳市场瞬间成为涨价项目主战场。

　　然而，我们认为，站在市场角度，这场迅速刮起的涨价风，或将匆匆而来，悄然而去。

　　短期来看，沈阳存量消化周期长达27个月，销售压力未改

　　进入2015年，沈阳市场基本面并没有明显改观，存量压力高企依然是摆在房企销售面前的拦路虎。据CRIC监测数据显示，截止到2015年1月底，沈阳商品住宅存量逼近3000万方，消化周期需要27个月之久，较2014年年底时23个月进一步增加，在所监测的23个重点一二线城市中排名第一，目前仅有沈阳去存化周期超过2年时间。

　　此外，从1月份沈阳商品住宅表现来看，供求比为1.3，处于供过于求局面，不管是供应面积还是成交体量，均同、环比大幅下滑，开年市场未迎开门红。我们认为，当下客户置业信心依然不足，项目销售压力未改，短期而言，沈阳市场难有明显起色。

　　中长期来看，沈阳土地消化同样需要两年时间，市场形势不容乐观

　　另一方面，较为缓慢的土地消化周期，将进一步影响沈阳市场发展。根据国家统计局公开数据，我们对比一线及二线城市土地消化周期，可以发现，二线城市多数处于两年以上。其中，沈阳土地消化周期为2.19年，相较于房价上扬的一线城市普遍处于1年左右，沈阳的土地消化周期相对较长。除此，结合沈阳市场现状，两年期土地消化时间无疑加剧项目销售困境，中长期而言，形势并不乐观。

　　项目涨价并无市场基础，万科调价偏重炒作性质

　　目前沈阳市场，短期面临去存化压力，长期受困于较为缓慢的土地消化进度，按一般市场逻辑，房企选择以价换量是应对市场不利的明智选择。然而，我们却看到了万科开启全线涨价行动，这种逆势而行的做法，与其说是调整价格，推动销售，不如说是房企的一次营销炒作。价格本身就是购房者置业最为敏感的部分，在市场形势一直处于低迷状态时，大家都在通过各种促销方式换取资金回笼，如不降到更低，难以有效客户吸附，此时，突然上调价格预期，相当于释放“如不购买，价格会更高”的信号，是一种变相催促购房者入市的营销手段。

　　但是，房企真的就能如愿以偿么？我们则不以为然。其一，事件炒作性质决定了客户对其买账程度有限。通过上述分析，沈阳市场并无可能提供项目涨价的“温床”，市场基本面未调整情况下，客户对涨价更多的是静观其变，毕竟只有部分房企决定涨价或预计涨价；其二，跟风现象或将难以持续，市场局面也不会因此改变。万科挑起全面涨价，恒大也随之跟进，两家房企均具有实力去盘活这种营销策略，而且可以灵活调整营销方向，但不代表其他房企也可效仿操作。二月份本身就是项目销售淡季，沈阳市场更因季节原因更为冷淡，涨价或将成为房企的一厢情愿。