“旧改专家”佳兆业命悬一线 深圳开发商还敢碰旧改？

　　“旧改专家”佳兆业命悬一线，深圳开发商还敢碰旧改吗？答案是，就算再倒下三个“佳兆业”，深圳的旧改之路仍将在探索中前行。

　　一个可怕的事实摆在面前，2014年深圳仅竞价出让1宗居住用地。面对宅地供应捉襟见肘的局面，旧改是深圳未来推动城市发展的大战略。

　　纵观最近几年深圳地产圈的变化可发现，那些不敢或不具备能力参与旧改项目的地产商，基本已经远走他乡。而选择留下的房企，旧改是生存下去的唯一出路。

　　这条唯一的路，如今路况也并不顺畅。深圳市城市更新办官方数据显示，截至2013年底，深圳旧改项目实施率仅大约为19%，针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造项目，在2014年则基本被叫停。

　　走在全国旧改实践最前方的深圳，现在反而困难重重。乐居记者梳理深圳这些年为数不多的旧改成功案例，诸如万象城、京基100、海上世界、东门Ucity智慧商城等项目都有一个共同点，那就是它们的启动都发在2009年之前。

　　2009是一条分界线，它清晰地把深圳的旧改史划分为两个阶段。

　　2004年至2009年为第一个区间。深圳旧改政策尚未出台，却已经诞生了一批参与旧改的玩家。他们大多以民营企业为主，在政策不完全支持的情况下另辟蹊径，走出了一条超常规发展路线。

　　“现在看来，这批以小博大的资本都是真正有策略有眼光的人。”一位招商地产的旧改老兵评价。

　　这批玩家的佼佼者正是佳兆业。起步于2000年的佳兆业，发家时只有几千万元，经过十年的旧改，迅猛发展完成原始积累。

　　深圳卓越集团、京基集团也是当中的代表，他们在旧改中摸着石头过河，各显神通。深圳已经入市的旧改项目大多出自这帮玩家之手。而当时所有的大开发商万科、中海、华侨城、招商等，都对旧改不屑一顾，失去了良机。

　　2009年深圳土地供应亮起红灯，大房企终于意识到居住用地的稀缺，但凡深圳有宅地招拍挂，一拍就是地王。大家伙们纷纷开始去旧改里东张西望。

　　玩游戏的人越来越多，深圳市政府充当起裁判员，2009年开始陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，以此来规范市场秩序。

　　城市更新新政的出台是深圳城市发展转型的一个重要标志，更标志着深圳旧改进入第二阶段。一时间乱世英雄起四方，仿佛进入了地产界的春秋战国时期。粗略统计，深圳目前已有30多家房企加入城市更新队伍。参与旧改的深圳商界甚至主导成立了一个深圳同心俱乐部，旧改成员是主力。

　　不过，第二阶段的佼佼者还没有优胜出来。“新政出台后，开发商不能再像十年前那样打着法律的擦边球在里面挖地雷、埋暗桩。市场规范了，但效率也降低了。前几年报上去的项目大部分都还没有结果，说不上哪家做得特别好。”上述旧改老兵表示。

　　堵与疏

　　2012年2月，深圳市政府发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，规定旧住宅区改造项目拆除用地面积不得低于10000平米，且需征得90%以上业主同意才能公开选择市场主体。

　　文件发布后，深圳旧宅改造变得更为艰难。据乐居记者了解，目前唯一完成补偿谈判、获批启动的项目仅南山华侨城鹤塘一例。该项目得以顺利推进，也与其规模小、业权高度集中有关。

　　旧改新政意在规范市场，为何新政后旧改反比之前更难推进？

　　一位深圳本土旧改开发商告诉乐居记者：“这是要封死小房企，面积大于10000平米，又要90%业主同意，整个过程没有五六年根本下不来，只有大房企才有钱慢慢耗。”

　　在大小房企都拆不动的背景下，深圳市政府积极出台相应政策。2014年6月，《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》发布，旧改宅地项目拆除面积3000至10000平米也可按规定申请。这一举措被业内称之为“小地块政策”。

　　但市场对此的反应是：“理论上是多开了一扇窗，但政府依然不愿意让利，这扇窗其实是带了铁框子的。”

　　放宽了原规定的拆除面积，但需无偿移交给政府的独立用地面积保持不变，仍不得少于拆除范围用地面积的30%。这一贡献率远远高于内地城市。

　　乐居记者推算，假如开发商获批一块面积为3000平米的项目，则只剩约2000平米。“全深圳基本没有开发商去做小地块，根本没利润。”上述开发商表示。

　　除以上两种情况外，危房改建是最后一种可获批改造的途径。但深圳是一座年轻的城市，房屋并不老旧，要倒塌的楼房也不多见。三条路都不好走。

　　痛点与出路

　　深圳旧改区别于内地城市最大的不同在于，内地的拆迁由政府主导，深圳则是由市场主导，政府只起引导作用。

　　众所周知，旧改前期的工作是最费时费力的，要做到政府、拆迁户、企业三方都满意，显然不是一件容易的事。一方面业主提出的条件越来越苛刻，一方面身为改革排头兵的深圳政府对村民的诉求也不敢怠慢，夹在中间的开发商不得不去扮演最艰难的角色。

　　深圳市龙岗区城市更新协会首任会长耿延良对乐居记者表示：“旧改前期涉及的各方利益最复杂，也是最难的环节。有时候一两个钉子户，就会耽搁整个项目三到五年的时间，严重的甚至会无限期搁浅。我们业内一直希望特区能够在钉子户的问题上出台相关法律条文。”

　　业内共识，解决了旧改的前期工作，整个项目就已经成功了80%。而深圳过往的成功案例，也绝大部分都是政府在前期给予过大力支持的。

　　有人说佳兆业事件祸起源于旧改，这样的说法其实并不准确，准确的说法应该是祸起“政商交易”。而整个旧改过程，最容易发生政商交易的便是前期阶段。

　　多家媒体报道，佳兆业创始人郭英成身陷反腐风暴，主要是与落马高官前深圳龙岗区位书记蒋尊玉有关。而主要发生密切关联环节正是旧改前期拿地及与村委搭线环节。

　　一位与万科相熟的业内人士向乐居记者透露：“万科每年参与的旧改项目是全国前十大开发商里最多的，但是在深圳万科绝不会介入旧改前期，原因就是前期需政府密集交涉，安全是不可触碰的底线，万科不会趟这浑水。”

　　万科在深圳做旧改的模式是，买下已经被解决掉前期的项目。万科很聪明，但万科不去做前期，前期也需要有别的开发商去做，该如何规避佳兆业式风险？

　　在深圳市规划和国土资源委员会副总规划师黄伟文看来，市场主导政府引导的大方向是对的，他们也理解开发商的抱怨。他也承认如渔农场、岗厦村等大型旧改项目，如果没有福田区强有力的行政力量介入是不可能如此顺利开展的。

　　“虽然十八大后强调市场在经济活动中的作用，但旧改涉及太多方的利益，有时候还是需要依赖政府的手，开发商和政府能商量出可行的市场主导方案来是最好的解决办法。”黄伟文说。