刘明：商业地产要做“订单式” 人民币要花在国内

　　都说学习幽默，才能“乐观一切，笑看人生”；才能“开口就是智慧，发声就是天籁”。因为，幽默是一门学问，一种能力。

　　商界大腕儿，或是幽默风趣，或是睿智缜密、慷慨激昂，或是踏实严谨。但是，无论他们的个性有多么鲜明的差异,都有一个共性：独具慧眼，能洞察到别人忽略的商机,因而得以独占鳌头、引领潮流。香港国际免税购物中心董事长、中国商业地产专家网专家委员会主任刘明，凭借自身丰富的经验，引领潮流的时代精神，用独到的理论，精辟的分析，幽默的方式，谈论昆明商业地产的“红色喜悦”与“黑色幽默”，引人深思。

　　商业地产一定要做订单式　　

　　搜狐焦点网：有数据显示，2014年昆明商业项目集中入市，总体量高达185万平米，在未来3年内，昆明的新增商业供应也可能呈爆发式增长，但是，就目前昆明的城市竞争力而言，无力托举如此大的商业体量，您如何看待这一现象？

　　刘明：不怕。任何事情进程到一定阶段，都会有一个爆发点。昆明商业体量巨大，但几乎是传统商业，并没有新商业、新业态，因此，昆明商业发展依然大有前途。也正是这样的商业环境中，正在酝酿着一股巨大的力量，一旦爆发点引爆，这股力量必将释放出巨大的商业能量。这种商业力量爆发的波及面绝不止是一个云南省的范围，我相信将会是整个中国西南部，及东盟东南亚地区整体商业经济的整体爆发。在众多省会城市中，只有昆明的商业能够做到“给点阳光能灿烂”。因为，作为边疆城市，昆明是站在巨人肩膀上来做事。边疆政策、免税政策的支持，昆明商业发展起来完全有可能做到中国的NO1。

　　中国与东盟12国的经贸往来，商务合作已经不是1年2年了，中国自贸区经济的不断发展，中国对外贸易经济及进出口等方面，也在不断的扩张领域。合作往来的不断扩大，对应的相关政府政策，经济政策也随之不断放开，甚至重新专项出台。这对地区经济发展、商贸领域合作、商品流通进出口、商业承载形态模式等等诸多方面必将是一个翻天覆地的提升，甚至还会有更多前所未见的新生商业形态、理念、合作方式的创新。

　　目前，商业地产的发展模式都是“倒插门”。做商业地产一定要“订单式”，不是“订单式”的商业地产，谁也成功不了，即便是成功了也一定要付出很大的经济代价。眼下，行业的不成熟，不理性发展，有太多不专业的操盘手，无论是规划、定位、还是招商、运营，很多时候都显得太过简单和粗暴。

　　此外，商业一定要做商业功能的细分和商业需求的细分。任何一个商业主题，混合业态是不会成功的，商业发展的最终方向就是细分。另外商业地产顾名思义“商业”二字是重点。搞商业，不遵从商业规律，一味乱干蛮干。一样也不会打造出成果的商业，而且还会为之付出惨重的代价。

　　搜狐焦点网：无论是从大的竞争环境，还是从其自身内部管理来看，诸多实体商业地产的垮台是不争的事实，您认为这一现象背后最关键的原因是什么？

　　刘明：目前，很多商业地产开发商倒闭是“活该”。商业不是投机取巧、赚快钱；商业是一个细致化的工程，一个步骤都不能缺。而这一批开发商恰好是想在“细致化”这一关键点上投机取巧，所以，他们倒闭了。

　　投机取巧、奸诈狡猾不是因为太懂商业而是因为不懂商业。很多开发商关注的仅仅是单纯的如何将产品卖出去，而不是整体。现在，我们讲究的是社会责任、政府责任和企业责任。作为开发企业，开发商应该秉承企业责任的意识和精神进行产品开发。这种责任体现在两大方面：首先，是安全责任，确保工程质量；其次，是服务责任，企业必须增强“为人民服务”的意识，让“人民满意”。

　　搜狐焦点网：商业地产野蛮生长的后果必然是“死一批”。目前，不仅是商业体量上的隐忧显现，现实中商业地产的“成品”也多半让人诸多不满。对于未来商业地产发展突围，您对昆明开发商有什么实质性的建议吗？

　　刘明：现在中国的商业，已经不是传统百货的时代了。随着人民生活水平的不断提高，尤其是互联网时代给人们带来的大量的信息。现在的消费已经不单纯是生活必须消费水平了，已经上升为生活满足感的消需求层面。这样消费理念的提升让传统商业已经无法满足人民消费的需求跟心理层面的满足感。基于这种社会生活需求的大变革，才有了一个“商业综合体”“品牌主力店”等等的现代新兴商业的词汇。商业从此不在只提供商品，更多的是提供满足购物需求之后的“满足感消费需求”。通俗的将就是五个字：“吃喝玩乐购”，而“购”现在已经排在第5位了。那么，任何一个商业项目，一定要有不低于40%“新奇特商业”的融入。对于开发商而言，自主经营一部分商业，可能会带来更高的利润和市场效益，但前提是要懂管理、会经营，与此同时，自留商业选择做什么很重要。

　　开发商运营大体量的商业项目，并非复制商业运营的成功案例，一定要做到三点：第一，了解、研究国家政策，地区政策。第二，研究大众广泛需求的改变；作为开发营运商，他们没有自主权，只需根据大众需求落后，亦或是提档升级而改变需求。第三，选好消费群体；明确“为谁服务”这一关键点。

　　总之，把一切能植入人性化，为人民服务的元素植入进去，商场就没有不成功的。今后可能会出现很多大型的专业市场、专业零售购物中心；可能会出现儿童城，女人街，电子市场；但不是批发，是零售体验、3D体验，做到“休闲中购物，而非目前的购物休闲”。

　　中国缺少真正会经营、懂得管理的商人

　　搜狐焦点网：实体商店正被电商“挤压”，电商已成了传统商业乃至商业地产的劲敌。面对电商的冲击，实体店走差异化道路势在必行，也愈发注重体验式消费，您认为，电商和这种体验式商业是博弈还是突围？

　　刘明：电商对实体店的冲击没有什么可怕的，这是社会发展、市场发展的规律。只能说，目前的实体商业还没有做好准备。国外的实体商业发展就是很好的实例：前几年，美国、英国的电商一哄而出，实体商业大受打击。但是，实体商业经过几年的调整升级、提档改造，依然占主导。

　　人叫人千声不语，货叫人不语自来。商场好不好不是看人多不多。2014年是商业体验年，大家一起玩体验，不只千篇一律，更重要的是成本提高，利润也下降了。造成这种结果的关键在于，商家不是真正研究如何让商场盈利，而是研究怎么让人来，所以出现了体验式商业。

　　如果实体商业能够完全做到“为人民服务”，从消费者的角度出发，就能获得更多的时间与机会，商业也将发展的更好。

　　搜狐焦点网：您刚刚讲到商业一定要做到“为人民服务”，那么，香港国际免税购物中心在昆明落户，对昆明商业地产的发展有什么重要意义？又将是如何真正做到“为人民服务”？

　　刘明：现在缺少真正会经营、懂管理的商人，没有人真正从商业的角度研究商业的运营。正如我刚刚所说的那句古语“人叫人千声不语，货叫人不语自来”。对于产品，无论你怎么夸夸其谈它的好，都不如它自己本身就能得到让大家的认可重要。 也就是说，即使你不和别人说，一样会人流涌动，物畅其流。

　　我们做的免税店就是解决商品的问题，解决“商品独特”与“商品质优价廉”的问题。我们到国外都要去免税店，一方面是关税优惠，另一方面确实是产品好。我们做免税店，首先，是希望通过免税店这种形式，把“重商品、重经营”的形式带给市场。其次，创新，即业态组合的创新；当然，这种业态组合一定要跟随国家政策。通过这样，让人民真正满意。

　　人民币要花在国内

　　搜狐焦点网：通过您的介绍，这种免税店的形式契合了商业发展的形势，基于商业地产市场现状，昆明很多项目都可以做尝试，但是如何让它落地昆明，并有实质性的发展？

　　刘明：人民币要花在国内。目前，中国的经济形势必须用消费带动经济增长，国人全都跑国外买商品了，所以我们要做保税直销。

　　我认为，可以在国内建一个基地，做直销。可以做两类，一类是进口商品；一类是出口商品。

　　在出口方面，基地汇集中国出口国外、好的产品，所有出口品牌直接进入基地，没有中间商。与此同时，搭建一个很大的交易平台，这个平台既符合在国内做批发，跟海关联网，又跟各个国家的贸易平台对接，也就是说，这里就是一个永不落幕的广交会。

　　在进口商品方面，这里就是一个国际城，国际展销会，而且是永不落幕的迪拜世界商品展销会。两个展销会放在一起，100多万平米商业体量都不够。这个基地既能做国内的生意，让消费者享受用直销的价格；又能直接进口直销，以同步欧美的价格享受全球高端产品。对于这种保税直销，既可以在我们的免税店直销，也可以把商品分散到各个商场进行销售。形成一种“外开放，内闭环”的形式。昆明一定要做这个，这是由昆明特色所决定的。譬如2014年，云南旅游人口达2亿多人次，市场消费力不容小觑，所以，免税店也一定要建大。

　　云南首家香港国际免税购物中心进驻昆明

　　搜狐焦点网：无从是从东盟贸易桥头堡战略，或是城市旅游发展方面看，昆明都具备了建免税店的先决条件。您考虑让云南首家香港国际免税购物中心进驻昆明，对于选址做了哪些全面的考虑？

　　刘明：设立免税店对地理位置、区域环境、商业体量都有一定的要求。我们选择把云南首家免税店设立在昆明的大都，主要是考虑到三方面的原因：

　　第一，昆明保税政策。

　　第二，大都地理位置比较符合设立免税店，它地处位昆明新城老城交界处，交通不算拥堵。免税店不能建在市区，市区人流量太大，太拥堵。

　　第三，在大都的后期开发中，有足够的储备土地能用于规划修建保税仓。保税仓建好后将能“带动一方”，做足了，能把昆明整体商业零售业带动起来。

　　因此，大都将会是云南省第一家集免税、保税直销、跨境保税、完税展示、保税仓为一体的新兴商业形态。 根据大都的自身情况及昆明商业地产的市场环境，我们将以最快的时间，把最新的东西带入昆明市场，整合“免税商品”、“跨境商品体验”、“保税直销”三大商业形态，打造国内免税购物新殿堂，在昆明商业地产打响第一枪，真正为昆明市场服务。

　　搜狐焦点网：今年，有什么计划？免税店大概什么时候可以跟大家见面？

　　刘明：我们将筹建全息体验中心，配备新颖先进的视听器材，可支持真人体验、情景游艺，不出国门即可体验前所未有的尖端科技休闲乐趣。

　　2015年5月，大都跨境国际品牌体验中心将先行开业，届时，国际一线品牌都能在这里买到，以同步欧洲的价格体验来自全球的高端商品。

　　2016年年初，免税店将正式开业。