开发商再融资效率大幅度提高 轻资产模式将成主流

　　资金饥渴待解，融资成本急剧分化的市场，“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米、虾米吃泥巴”，房企再融资来势凶猛，上演“快则有、慢则无”的戏码。

　　近期，房企融资方案密集出台。

　　华发股份、华侨城、万方股份和泛海控股等十余家房企均涉及定向增发，再融资需求呈井喷之势。

　　房企再融资效率大幅提高，再融资获批的难度降低，上市房企的资金压力将获得极大缓解。加之2014年9月开闸的中期票据，房地产企业的融资渠道趋于多元化，融资成本有望继续下降。与之相比，境外融资成本处于上升趋势。问题随之而来，境内再融资会成为主流融资模式吗？

　　资本市场回暖并非房地产市场回暖

　　复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟在接受《东地产财经周刊》采访时表示，房地产企业的资金来源单一，信贷融资成本较高，而房地产企业作为资金密集型企业，对资金的需求量很大，在政策放开之后，很多房地产企业开始增资扩股是件很正常的事情。况且定增扩股不仅可以使企业获得大量廉价的资金，也可以扩大企业的资金来源，更重要的是，该项融资不同于银行贷款和其他信贷融资，周期一般长达5到10年，这期间企业可以充分利用这些资金赚取更多的利润。

　　然而资本市场的回暖并不意味着房地产市场的回暖，华伟告诉《东地产》记者，我国的金融市场体系冗乱，国家对上市房地产企业融资放开是顺应时代需求的，是为了保证资本市场朝着正常、合理、健康的方向发展。资本市场对房地产市场的影响是有限的，房地产市场健康发展不仅仅需要有资金保证，还需要供需市场的平衡，国家政策的引导等等，因此，资本市场的回暖不能保证房地产市场的回暖。

　　谈及这个问题时，盛世太平董事长陈立民也表示，资本市场和房地产市场之间并没有直接的联系，但有间接联系，现金流是房地产开发商的生命线，宽松的融资环境有助于开发商扩大公司规模。但这种联系的时间会错开，企业融集的资本会在大约6个月之后才会给房地产企业造成影响。然而对整个房地产市场来讲，影响不是很大。

　　融资成本两极分化

　　陈立民在接受《东地产》采访时表示，房地产开发商没有不缺钱的，一旦融资政策放开，企业都会纷纷去融资，这属于行业的正常现象。另一方面，此次房地产企业高密度地融资恰恰进一步反应了现如今政府宽松的信贷政策和货币政策，政府这只看得见的手正在逐渐让步市场这只看不见的手。

　　然而大量的融资金额虽然缓解了企业的资金压力，但是从另一方面也给房地产企业造成了经营上的压力，“毕竟不是自己的钱，借的钱终归要还的，”陈立民表示。但说到今年的市场形势，陈立民还是持积极的态度，“随着房地产企业融资的加速，企业现金流宽松，银行放水，加之逐渐放松的限购限贷政策，市场供求会在今年有所增加。”

　　在经济发展三期叠加的新常态下，房企大规模融资，足见资金饥渴。陈立民告诉《东地产》：“在现在的形势下，房地产企业要生存，就要去融资。在快渴死的情况下，毒药也要喝呀。房地产市场的行业整合和分化逐渐加速，大型企业融资成本低，比如绿地的融资成本只有5%-6%，而小型企业融资成本有的超15%，生存压力日益增加，很多中小开发商企业要不没兴趣玩了，要不就被大型房企吃掉。就连部分大型房企都开始玩新模式，采用轻资产发展。宽松的融资市场说到底还是利于大型企业的发展。”

　　美桥资产管理有限公司董事长张景瑞在接受《东地产》采访时也表示，不同的企业有不一样的策略，一线的房地产企业尤其大型房企融资后，因市场需求较大，经营难度较小，然而二三线的房地产企业尤其中小房地产企业因为库存较大，会存在一些压力，经营相比较大型房企会困难些。

　　房企再融资排队上马，资金饥渴可见一斑。《东地产财经周刊》认为，在传统的资产价格大牛市中，重资产扩张模式有其合理性，但现在这种模式已告一段落，未来轻资产模式将成为下一个地产周期的主流。

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　　REITs将加速轻资产模式扩张潮

　　年初以来，十余家房企涉及定向增发，上市房企再融资暗潮涌动，部分概念中小房企股价大涨。

　　这很容易让人联想起2007年再融资盛景——股市楼市双双大涨的市场环境中，开发商拍下“地王”，然后公布定向增发再融资方案，资本市场憧憬规模提升、获利增加，预期盈利被大幅调高，公司股价复牌后以涨停方式急速上涨。时隔八年之后，依稀相似的一幕很容易让人产生错觉，历史会重演吗？

　　理性分析之后，很可能得出否定答案。原因在于前述重资产扩张模式的不可持续性。在传统的资产价格大牛市中，重资产扩张模式有其合理性，即获取土地、做大规模是房企的最优选项。

　　这个模式得于成功，除了城镇化进程与人口红利的驱动外，有着特定的资金环境，货币超发叠加人民币升值背景下的热钱流入，从而带来了过剩流动性，进而推动了资产价格上涨和牛市加速度。但现在，重资产模式已告一段落，前述定向增发的房企，不可能再重复上一轮牛市周期的资本盛宴，也很难籍此促进公司营收规模上台阶。定向增发除了短期内改善财务状况，长远投资回报仍需明辨。

　　与前述重资产扩张模式相反，轻资产模式将成为下一个地产周期的主流，这得益于房地产投资信托基金（REITs）的提速。

　　日前，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中，明确提出积极推进REITs试点，作为近半年来多次以政策形式力挺的REITs，有望迎来快速发展期。除了政策环境外，第三方理财市场的规模化与专业化，为REITs提供了温床。

　　以美国为借鉴，容易理解REITs在中国的发展路径。美国的REIT结构设计类似股票市场上的共同基金。其典型的运作方式有两种：其一是成立专门的公司，将所募集资金集中投资于目标不动产，并将这些物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。前者类似于私募 ，后者类似于股票。

　　无论哪种方式，REITs的发展，将推动轻资产模式兴盛。换句话说，在结束靠围绕土地库存跑马圈地的重资产扩张模式后，未来房地产的发展将更依赖于企业的管理运营能力——即轻资产模式将兴起，这将为优秀企业和优秀人才团队带来新的发展空间。

　　可以预见未来二十年的另一幅盛景：在资本市场上，投资者买入持有REITs，获取稳健的投资回报或分红收益；管理公司通过对物业的资产管理，实现保值增值，并获得管理费收入；原不动产持有人，可通过减持增持REITs，实现不动产的资产流通。

　　相对于商业地产，新房开发的住宅市场中，轻资产模式同样有诸多益处:土地所有人与优秀的房企开发企业合作，可实现地块的最大限度增值；而在投资开发过程中，也可根据资金需求引入REITs作为融资手段；投资开发结束后，各方均获得投资回报。这其中，优秀资产管理企业实现品牌输出，获得了低风险下的高收益，投资开发运营能力效应得以最大化发挥。而资本市场也将给予这类企业充分的资本溢价，二级市场投资偏好将由土地储备偏向人才团队。

　　一句话，过去20年房企拼土地，未来20年房企拼人才。