赢商微观察第四期：说说昆明那些购物中心里的空铺

　　（赢商网云南站）在购物中心的运营过程中，一铺难求与空铺难招租两种现象，往往是反映一个购物中心运营效果的直观指标，因此对于商场的空铺，很多购物中心往往是在对外界避而不谈的同时，又不得不去面对。但在实际的运营中，能够满铺开业的购物中心并不多，就昆明而言，即便是如今已获得成功的顺城购物中心，占据着昆明独一无二的绝对核心区位，开业之初也仍有空铺，所以空铺并不可怕，可怕的是有大面积的空铺，还长时间无人问津。　　 

　　记者近日在调查中发现，在昆明已经开业的购物中心里，存在空铺现象的不在少数，其中不乏南亚风情第壹城、百大新西南昆明走廊、正义坊购物中心等老牌购物中心，当然也有近年来开业的欣都龙城、七彩me town等购物中心。那么，在这些开业少则一两年，多则数年的购物中心里，商铺又是如何空下来的呢？　　

　　空铺两大原因：先天缺陷或后天不足　　 

　　在调查中记者发现，南亚风情第壹城、百大新西南昆明走廊、正义坊购物中心等老牌购物中心存在的空铺，大都有一个共同的特点，就是这些商铺并非一直处于空置状态，而大都是进驻品牌撤走后遗留下来的空铺。　　 

昆明走廊

　　对此业内人士表示，这一类空铺产生的原因很简单，就是商家在这里难以盈利，甚至长期处于亏损状态，因此不得已只好选择撤走。这一方面可能与项目本身规划、设计上的缺陷存在关联，另一方面也可能是项目在运营管理上的失误，没有找准这些空铺所在区域的定位和方向。　　 

　　每一个项目都不可能完美，因此必然会有其失败之处，即便是作为国内商业地产的带头大哥的万达，其金街的失败已经也是业内公认的事实。目前昆明很多购物中心的空铺，其实也是其自身的局限性导致商家找不到入驻的理由。比如铺面的物业设计存在缺陷、展示面不足、属于人流死角等等，甚至于很多铺面最终只能用作仓库。　　 

　　但并非所有的空铺都是先天不足，也有后天培养欠缺的。业内人士认为，在南亚风情第壹城、百大新西南昆明走廊、正义坊购物中心等项目里，之所以很多空铺都曾有过商家入驻，说明这些铺面在物业条件、地理位置上曾赢得过商家的认可，而这些商家入驻后续又难以经营的原因，与项目的经营管理不无关系，而这些铺面往往是换了好多个不同的品牌商家，这也说明项目方在不断的调整，以找到一个合适的方向。

　　总有几个空铺是购物中心难以言表的痛　　 

　　除了老牌购物中心外，新开业购物中心的空铺问题也有自己的特点。经过3年多的精心筹备，于2013年5月25日正式开业的欢乐休闲主题购物中心七彩me town，在引进了耀莱成龙影城、优衣库、无印良品、星巴克、TOP街舞等国内外时尚品牌的同时，开业之初也并未达到满铺开业，在后续的调整中，虽然陆续有品牌入驻，空铺也在逐步减少，但空铺的问题却一直没有完全解决。　　 

　　七彩me town开业后，曾一度出现了餐饮、娱乐两大业态火爆，零售业冷清的现象，有业内观点认为七彩me town的动线存在问题，难以将负一层的人流引入到各个零售业态分布的楼层。不久后，七彩me town对内部动线做了改动，不仅原来位于主入口正中间的总服务台移到了右边靠墙的位置，在一楼中庭的位置还加装了两部扶梯，将一楼的中庭与负一楼的中庭连在了一起。　　 

　　以前负一楼美食城的顾客要上到地上楼层，只能通过位于项目右边侧门处的扶梯，或者是选择垂直升降电梯，因此负一层的人流很难直接引流到地上楼层。而改造后，新加装的扶梯正好与整个购物中心的扶梯形成有效衔接，因此在二楼、三楼等楼层，人流量也有明显提升，不少消费者从负一楼上到一楼后，仍然继续选择乘扶梯上行。　　 

　　经过动线改造后的七彩me town在运营上有了较大改观，零售类业态的人流也开始多起来，但位于项目二楼、三楼的空铺，在项目已经开业近两年后，仍然处于空置状态。对于背后的原因，记者致电七彩me town相关人员了解情况，但对方并未就此事作出回应。　　 

　　空铺要满  要用心更要有耐心　　 

　　同样在2013年开业的欣都龙城，虽有喜满客影院、星巴克、H&M、优衣库、哈根达斯等品牌入驻，但项目开业之初，二楼的不少区域仍存在着大量的空铺，这使得项目虽位于北京路与北辰大道交汇处，又与昆明首条地铁无缝对接，坐拥周边众多成熟社区，也难以吸引更多的客流，一度显得比较冷清。　　 

　　而经过了整个2014年的运营，一方面欣都龙城的运营管理团队在营销上下了不少功夫，结合各类节假日以及周边消费群体的特点，开展了丰富多彩的活动，另一方面项目的招商团队也在不断的丰富自身的业态和品牌，目前已经有了较大改观。　　 

　　记者在调查中发现，欣都龙城二楼的空铺已经明显减少，仅儿童业态的区域仍有少量空铺。欣都龙城方面的相关负责人告诉记者，经过去年的运营和调整，MJstyle、欢歌KTV、汉堡王、桃园本物、唯可等众多品牌已经陆续入住欣都龙城，并开门营业，整个项目的品牌丰富度已经趋于完善。　　 

　　该负责人还表示，欣都龙城一直都在不断地完善自身，对于现在仍然还剩下的少量空铺，欣都龙城也在积极与商家洽谈，只是在坚持项目定位的前提下，也不会无底线的让步，因此要找到合适的商家不能操之过急。　　 

　　业内人士表示，对于那些眼光长远的购物中心而言，空铺在招商的过程中确实会有很多难处，一方面好的品牌商要考虑承租能力、物业条件、人流、品牌匹配度等诸多问题，另一方面购物中心也是宁缺毋滥，不会轻易降低标准以求招满，而是要力求招到合适的品牌，以获得长久的运营基础。因此，想要双方都满意，就需要找到一个平衡点，而这个平衡点很多时候也要看缘分。　　 

　　虽说用空铺这一标准来衡量一个购物中心运营的成败并不科学，但空铺始终是像美女脸上的青春痘一样，很多时候会让购物中心这个美女的美貌大打折扣，因此无论空铺的原因几何，如何尽快去掉这些“青春痘”，应该是已经开业的购物中心需要认真对待的问题。