昆明城中村改造新政出台 历时6年仅完成30个长路漫漫

　　（赢商网云南站报道）日前，昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》（以下简称《办法》），对昆明旧城改造做出了更为细化、更具执行性的规定，也是首次以政府发文的形式，正式给昆明已历时近7年的城中村改造降温。从2008年初启动城中村重建改造决策至今，昆明五华、盘龙、西山、官渡四个主城区的状况并不是那么尽如人意。据统计，昆明三环沿线及以内城中村片区近200个城中村，只有30余个城中村完成了改造，完成率不到两成，还有超八成的城中村正在建设当中或是尚未开始拆迁，其中连拆迁都没有启动的城中村占到42%。成绩不是太理想。此次《办法》的出台，最显著的变化在于以“分类推进”取代了“大力推进”，同时，对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求，实力不够者，要启动退出机制。

　　昆明三环沿线及以内城中村改造项目完成情况

　　三环内200个城中村历时6年仅有30多个完成改造

　　2008年昆明市启动城中村改造之后，382个城中村进入了城中村改造的大军，但其中有不少三环外的“城中村”实际都是一些自然村落，并非通常意义上，被城市包围的城中村，故而并未列入统计。据了解，目前为止4个主城区的近200个城中村仅有30个城中村完成改造并已回迁入住，完成率仅达15.38%；还有84个城中村正在建设或是已开始拆迁，所占比例为43.07%；此外还剩下81个城中村尚未开始拆迁，所占比例达到了41.54%。

　　昆明三环沿线及以内城中村改造情况

　　从4个主城区城中村改造各自情况来看，五华区城中村改造情况较好，进入改造阶段近70%。据不完全统计，五华区三环沿线及以内的54个城中村改造项目，仅有10个城中村完成改造并交房，完成率达18.52%；还有26个城中村正在建设当中或以开始拆迁；尚未开始拆迁的，则还有18个，所占比例达33.33%。

　　五华区三环沿线及以内城中村改造情况

　　盘龙区城中村建成项目最多，未拆迁的也不少。盘龙区城中村改造共76个，在盘龙区三环沿线及以内区域共有49个城中村，仅有11个城中村完成改造并入住，完成率达22%；还有21个城中村正在建设或进入拆迁阶段；还剩下17个城中村尚未开始拆迁，所占比例达34.7%。

　　盘龙区三环沿线及以内城中村改造情况

　　西山区在建项目最多，成为城中村改造“大户”。西山区城中村改造共涉及109个项目（另有滇池度假区21个城中村）区内50个城中村，仅有7个城中村完成了改造并入住，完成率达14%；还有31个城中村进入建设阶段或进入拆迁阶段，所占比例达62%；仅有12个城中村尚未开始拆迁，所占比例达24%。

　　西山区三环以内城中村改造情况

　　官渡区城中村改造落后，片区土地储备最多。官渡区片区内42个城中村改造村子，仅有2个完成改造，完成率仅为4.76%；有6个城中村正在建设当中，所占比例达14.29%；尚未进入拆迁的城中村则达34个之多，所占比例达80.95%。虽然官渡区城中村改造完成情况最差，但却成为了四个片区当中土地储备量最多的一个片区。

　　官渡区二环以内城中村改造情况

　　整体来看，昆明虽然做出了382个城中村改造的庞大计划，但是目前取得的效果并不尽人意。从客观上来说，不充分考虑城市经济发展水平和宏观经济形势的影响，盲目扩张的态度并不科学，从主观上来看，以行政命令、大跃进方式来推进大规模城中村改造不可取。昆明城中村改造本身就存在许多的难题，一是拆迁的经济成本高，二是是拆迁的时间周期长，其三是有的城中村周边的居住氛围较差，很多项目定位只能是刚需方向，开发商溢价空间会变小，影响到投入的意愿。

　　这场轰轰烈烈的城中村改造运动，过程困难重重，成果却寥寥可数。在这种情况下，昆明及时的对城中村改造的实施了踩刹车政策。近日下发的《办法》），不仅明确城市建成区内4种情形的区域才能进行更新改造，还明确了3类更新改造活动的具体要求，同时要求严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制城市更新改造范围内户口迁移和分户行为。

　　 尚未通过规划审批的城中村：

　　做足“功课” 算好经济账

　　没有通过市规委会审批的城中村改造项目，虽然原则上不再审批，但可以开展前期研究、招商引资、经济测算等工作，下一步如果条件成熟再适时审批，当前主要是做深做实基础工作。

　　加强对项目成本的监管，成为此番城中村改造工作推进中昆明提出的又一亮点。在实施城市更新改造时，项目土地进入市土地储备中心，同时，由属地政府负责项目的成本评审并对评审负责。城市更新改造项目在进行土地交易前，由市城市更新改造工作办公室牵头，对委托交易的城市更新改造项目进行精算，加强对项目的监管。这也是昆明头一次在市级层面提出要对城市更新改造项目进行精算。

　　已经启动改造的城中村：

　　安置先行 多元化解决资金难题

　　已经启动拆迁的城中村，村民啥时候才能搬到回迁房居住？

　　无论启动与否，这都是纳入改造范围的城中村村民最关注的问题，也是他们的权益最为具体的体现。回迁安置房的建设进展、质量，直接关系到其他拆迁户们的信心。因此，这一类城中村的改造、回迁安置房建设项目也是目前昆明城中村改造重点。已启动拆迁还未启动回迁安置房建设的城中村改造项目，市级相关部门将督促各属地政府逐一进行分析研究、剖析原因、破解难题，签订目标责任书，明确责任、明确主体、明确时限，确保回迁安置房及时开工建设并按时交付使用。这意味着昆明每一个已经启动改造的城中村都会有自己的完工时间。在签订责任书之后到期没有完工，回迁户没有住上回迁安置房，市政府将对相关责任人进行问责。

　　具备一定条件的城中村：

　　通过综合整治“变身”新型社区

　　在此次分类改造思路提出中，对于通过综合整治让具备一定条件的城中村“变身”新型社区的改造思路尤为引人关注。

　　这也是昆明城中村改造工作的一大创新。这意味着并非所有城中村都需要拆了重建。

　　所谓一定条件，指的是按照各区控制性详细规划的梳理，在符合规划的前提下，确定拟保留的建筑及用地范围，以改善居住环境为目的，改善消防设施、基础设施和公共服务设施，改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等。这种综合整治将不会改变建筑主体结构和使用功能，但通过健全基础配套设施，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面达到要求，挖掘文化内涵，打造具有个性特色的新型城市社区。不过，对于那些大量存在“歪歪楼”、“牵手楼”的城中村，仅仅通过综合整治无法消除其通道过窄、楼间距小等带来的安全隐患。

　　尚未启动改造的城中村：

　　90%以上村民同意

　　70%以上资金到位才能启动

　　对于那些已经通过市规委会审议但尚未启动改造的城中村，要加大前期工作力度，算好经济账，原则上将暂缓推进。这些城中村至少必须满足以下条件才能上报批准后再适时启动改造。

　　首先，充分做好民意调查，要启动城中村改造必须取得改造范围内90%以上村民或居民同意。

　　其次，拆迁保证金到位70%以上才能启动拆迁。据了解，从昆明2008年启动城中村改造工程，已探索出一套模式，有政策作为支撑，并具体进行保障。在启动拆迁改造之前，辖区政府和社会投资人要建立一个共管账户将拆迁保证金打入这个账户才能启动拆迁。账户里的钱将用于管理征地拆迁资金、被拆迁群众的过渡安置费及项目有关后续费用的支出。

　　城中村改造来日方长，风物长宜放眼量，从高劲松书记给城中村改造“踩刹车”，到稳妥务实的《办法》出台，虽然还有很多遗留的问题，但是如果我们把昆明的城中村改造放到一个较长时间段来看待，未来城市的改造空间还大有可为。