房地产开发商全回一二线肉搏 三四线遭遇集体抛弃?

喵地界   2015-03-19 11:04

核心提示:开发商发现,真正可以卖得出去房子的市场,只在一二线尤其是北上广深!于是,开发商集体抛弃三四线,2015年初,一线城市的地王和高价地屡见不鲜。

  开发商发现,真正可以卖得出去房子的市场,只在一二线尤其是北上广深!于是,开发商集体抛弃三四线,2015年初,一线城市的地王和高价地屡见不鲜。

  但是,当开发商在一二线“贴身肉搏”,推高地价,大家拿地后都不好卖甚至没得赚了。接下来怎么玩?

  2014年,是中国房地产市场除2008年之外最危险的一次调整。

房地产开发商全回一二线肉搏 三四线遭遇集体抛弃?

  即使在9月末的房贷新政以及11月份的降息刺激之后,房地产市场仍未全面回暖。开发商们痛苦地发现,真正可以卖得出去房子并且还有得赚的市场,只在一二线尤其是北上广深!

  这被一些券商研究员称为有效销售市场的收窄。于是,开发商集体抛弃三四线,全面转至一二线。2014年底至今,一线城市便频繁拍出地王、高价地。

  这带来另一个问题:竞争激烈推高地价,大家拿地后都不好卖甚至没得赚了。接下来怎么玩?

  开发商全回到一二线了

  在2007年以后,以最大地主碧桂园及恒大为风向标,中国开发商曾开启了一轮进军三四线城市的运动,一直持续到2012年左右。

  喵君查了下,以全国布局较为均衡的万科为例,公司目前共进入约66个城市,除去4个一线及30余个的二线/准二线城市,其他为三线及四线城市。其他超大型开发商如保利、中海、绿地、万达布局与万科类似。   

  但到了2013年,喵君就收到一些开发商的风说,发现三四线“卖不动”了,许多城市开始过剩。这一年,保利、恒大、佳兆业等开始大幅转舵,回归一二线城市。   

  2014年,保利地产销售面积的90%来源于一二线城市;就连深耕三四线的碧桂园,2014年已有48%的销售项目为一二线及周边城市;另外48%的合同销售来自三四线城市。其前十大销售项目,一半以上来自一二线。   

  在全国商品房待售面积达到6.3亿平方米的历史新高之下,三四线楼市似乎彻底“没戏”了。2015年开发商更加集中于一二线投资。   

  1-2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄,但北京七家镇、上海颛桥、武汉金银湖街、郑州惠济天河路东等优质宅地仍然拍出了高溢价,对于人口导入优势显著的一、二线城市,开发商拿地热情依然高涨。   

  保利地产认为,以省会城市为主的一、二线中心城市,由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲,将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展,辅以少量三四线项目。   

  1-2 月,保利地产新获得6 个项目,重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备。   

  富力地产董事长李思廉则明确表示,富力未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。预期今年将不会参与太多土地收购项目,如有十分合适的土地收购机会,亦只限于考虑北京和广州等一线城市。

  旭辉集团董事长林中也称,中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市,旭辉不会去小城市买地。   

  早就开始调仓的“三四线之王”恒大地产继续加码一二线。1、2月份连续于成都、重庆、郑州、福州拿地。   

  曾被称为中国地主的碧桂园,今年拿地也会较多考虑一二线城市及周边项目。   

  统计数据更能说明问题。截止3月16日,销售额排名前20的上市房企,年内在一二线城市拿地比例创历史纪录,占比高达92.5%,首次突破9成。其中在一线城市拿地占比高达62.5%,也是历史最高,相比2014年的38.8%,上涨幅度超过25个百分点。   

  一二线80%库存压力大   

  大家都挤到一个地方,必然造成资源的争夺;开发商全部回归一二线的结果,就是贴身肉搏的开始!   

  喵君记得在2013年的时候,万科董秘谭华杰就曾提出,未来开发商将迎来面对面的竞争;在碧桂园最近的业绩会上,总裁莫斌也特别提到了这个词。   

  过去的十多年,楼市的黄金时代,开发商之间其实是较少有实质性的竞争,尤其是北京这样的一线城市,房子只要画出图纸就能卖出去。王石也说,阿猫阿狗都能卖房。   

  但是现在不行了。开发商今年在一二线都将赤膊上阵见真章。因为,即使是一二线楼市率先回暖了,市场也是分化的。在库存较高的城市,要想出货,必须得有“两把刷子”;显然,房地产职业经理人的压力大大升高了(要不说最近那么多人离职呢)。   

  截至2月底,二线城市中,库存压力较大的城市真不少。天津住宅可售面积为2004.46万平方米,处历史高位,出清周期高达27.0个月。其他如呼和浩特、大连、北海、青岛等城市出清周期也超过20个月;武汉可售套数为26.44万套,可售面积为2914.31 万平方米,出清周期增至17个月。   

  杭州市(含余杭、萧山)商品住宅可售套面分别为99043套/1193.53万平方米,出清周期升至13.05个月;厦门、海口、三亚出清周期也在15个月以内。   

  稍好一些的重庆主城区库存面积为1779.73万平方米,出清周期为11.60个月;成都主城区商品住宅可售面积约800万平米,出清周期为10.5个月;南京住宅可售量(不包括溧水、高淳)为56277套/706.4万平方米,出清周期升至9.6个月。另外合肥、南昌、郑州等城市出清周期在10个月及以下。   

  即使在牛逼哄哄的一线城市,也不是都好卖的。上海和广州的去化压力比较大。   

  2月底上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米,环比上升0.25%,出清周期为14.3个月,去化压力依旧很大。   

  截至2月28日,广州商品住宅可售套数为75178套,可售面积为990.34万平方米,库存依然处于高位,出清周期为13.1个月。   

  北京情况好一些。截至2月底,北京住宅(含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米,环比小幅减少3.61%,出清周期为10.4个月,较上月增加0.5个月。   

  一线城市中深圳库存压力最小。2月深圳开发商推盘量极小,住宅可售量降为36609套/378.03万平米,可售面积环比下降11.4%。去化周期缩短至7.6个月。

   一般来说,出清/去化周期在10个月以内的,短期市场压力不大,甚至还可以涨涨价;10个月以上15个月以内的,就要绞尽脑汁营销了;15个月以上的,则有过剩的风险,竞争势必惨烈。   

  按上述城市占比大致推算,目前80%左右的一二线城市出清周期在10个月以上,30%在15个月以上,整体去库存压力仍然很大。   

  写到这里喵君突然想到,也是,连总理的政府工作报告都提出要帮开发商去库存了,可见消化市场存量不是那么容易的。

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