房地产开发商全回一二线肉搏 三四线遭遇集体抛弃？

　　开发商发现，真正可以卖得出去房子的市场，只在一二线尤其是北上广深！于是，开发商集体抛弃三四线，2015年初，一线城市的地王和高价地屡见不鲜。

　　但是，当开发商在一二线“贴身肉搏”，推高地价，大家拿地后都不好卖甚至没得赚了。接下来怎么玩？

　　2014年，是中国房地产市场除2008年之外最危险的一次调整。

　　即使在9月末的房贷新政以及11月份的降息刺激之后，房地产市场仍未全面回暖。开发商们痛苦地发现，真正可以卖得出去房子并且还有得赚的市场，只在一二线尤其是北上广深！

　　这被一些券商研究员称为有效销售市场的收窄。于是，开发商集体抛弃三四线，全面转至一二线。2014年底至今，一线城市便频繁拍出地王、高价地。

　　这带来另一个问题：竞争激烈推高地价，大家拿地后都不好卖甚至没得赚了。接下来怎么玩？

　　开发商全回到一二线了

　　在2007年以后，以最大地主碧桂园及恒大为风向标，中国开发商曾开启了一轮进军三四线城市的运动，一直持续到2012年左右。

　　喵君查了下，以全国布局较为均衡的万科为例，公司目前共进入约66个城市，除去4个一线及30余个的二线／准二线城市，其他为三线及四线城市。其他超大型开发商如保利、中海、绿地、万达布局与万科类似。　　 

　　但到了2013年，喵君就收到一些开发商的风说，发现三四线“卖不动”了，许多城市开始过剩。这一年，保利、恒大、佳兆业等开始大幅转舵，回归一二线城市。　　 

　　2014年，保利地产销售面积的90%来源于一二线城市；就连深耕三四线的碧桂园，2014年已有48%的销售项目为一二线及周边城市；另外48%的合同销售来自三四线城市。其前十大销售项目，一半以上来自一二线。　　 

　　在全国商品房待售面积达到6.3亿平方米的历史新高之下，三四线楼市似乎彻底“没戏”了。2015年开发商更加集中于一二线投资。　　 

　　1－2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄，但北京七家镇、上海颛桥、武汉金银湖街、郑州惠济天河路东等优质宅地仍然拍出了高溢价，对于人口导入优势显著的一、二线城市，开发商拿地热情依然高涨。　　 

　　保利地产认为，以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展，辅以少量三四线项目。　　 

　　1-2 月，保利地产新获得6 个项目，重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备。　　 

　　富力地产董事长李思廉则明确表示，富力未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。预期今年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。

　　旭辉集团董事长林中也称，中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市，旭辉不会去小城市买地。　　 

　　早就开始调仓的“三四线之王”恒大地产继续加码一二线。1、2月份连续于成都、重庆、郑州、福州拿地。　　 

　　曾被称为中国地主的碧桂园，今年拿地也会较多考虑一二线城市及周边项目。　　 

　　统计数据更能说明问题。截止3月16日，销售额排名前20的上市房企，年内在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，首次突破9成。其中在一线城市拿地占比高达62.5%，也是历史最高，相比2014年的38.8%，上涨幅度超过25个百分点。　　 

　　一二线80%库存压力大　　 

　　大家都挤到一个地方，必然造成资源的争夺；开发商全部回归一二线的结果，就是贴身肉搏的开始！　　 

　　喵君记得在2013年的时候，万科董秘谭华杰就曾提出，未来开发商将迎来面对面的竞争；在碧桂园最近的业绩会上，总裁莫斌也特别提到了这个词。　　 

　　过去的十多年，楼市的黄金时代，开发商之间其实是较少有实质性的竞争，尤其是北京这样的一线城市，房子只要画出图纸就能卖出去。王石也说，阿猫阿狗都能卖房。　　 

　　但是现在不行了。开发商今年在一二线都将赤膊上阵见真章。因为，即使是一二线楼市率先回暖了，市场也是分化的。在库存较高的城市，要想出货，必须得有“两把刷子”；显然，房地产职业经理人的压力大大升高了（要不说最近那么多人离职呢）。　　 

　　截至2月底，二线城市中，库存压力较大的城市真不少。天津住宅可售面积为2004.46万平方米，处历史高位，出清周期高达27.0个月。其他如呼和浩特、大连、北海、青岛等城市出清周期也超过20个月；武汉可售套数为26.44万套，可售面积为2914.31 万平方米，出清周期增至17个月。　　 

　　杭州市（含余杭、萧山）商品住宅可售套面分别为99043套/1193.53万平方米，出清周期升至13.05个月；厦门、海口、三亚出清周期也在15个月以内。　　 

　　稍好一些的重庆主城区库存面积为1779.73万平方米，出清周期为11.60个月；成都主城区商品住宅可售面积约800万平米，出清周期为10.5个月；南京住宅可售量（不包括溧水、高淳）为56277套/706.4万平方米，出清周期升至9.6个月。另外合肥、南昌、郑州等城市出清周期在10个月及以下。　　 

　　即使在牛逼哄哄的一线城市，也不是都好卖的。上海和广州的去化压力比较大。　　 

　　2月底上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米，环比上升0.25%，出清周期为14.3个月，去化压力依旧很大。　　 

　　截至2月28日，广州商品住宅可售套数为75178套，可售面积为990.34万平方米，库存依然处于高位，出清周期为13.1个月。　　 

　　北京情况好一些。截至2月底，北京住宅（含保障性住房）可售面积为1034.27万平方米，环比小幅减少3.61%，出清周期为10.4个月，较上月增加0.5个月。　　 

　　一线城市中深圳库存压力最小。2月深圳开发商推盘量极小，住宅可售量降为36609套/378.03万平米，可售面积环比下降11.4%。去化周期缩短至7.6个月。

　　 一般来说，出清／去化周期在10个月以内的，短期市场压力不大，甚至还可以涨涨价；10个月以上15个月以内的，就要绞尽脑汁营销了；15个月以上的，则有过剩的风险，竞争势必惨烈。　　 

　　按上述城市占比大致推算，目前80%左右的一二线城市出清周期在10个月以上，30%在15个月以上，整体去库存压力仍然很大。　　 

　　写到这里喵君突然想到，也是，连总理的政府工作报告都提出要帮开发商去库存了，可见消化市场存量不是那么容易的。