云南龙湖顾涛：需求、业态及营运是综合体开发三大关键

　　近年来，商业地产俨然成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。然而即便如此，随着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重商业地产投资产品的个性特色和价值前景。纵观时下商业布局，只强调规模和齐全的商业模式已经不能满足个性化消费需求。

云南龙湖集团营销总监顾涛

　　而将于3月推出的龙湖水晶郦城·晶悦荟，是介于社区底商和城市综合体之间的新型商业形态，它的即将面世势必会带来全新的特色商业体验。借“新常态下城市居住观察”平台，记者专访了云南龙湖集团营销总监顾涛，透过龙湖水晶郦城·晶悦荟解读全国十强房企龙湖在新时期的理想与实践。

　　昆明日报：您怎样看待目前商业综合体的发展现状？

　　顾涛：从目前开发情况看，地产开发正逐步走向商业综合体开发，这市场也对开发商提出了更高的要求。比如项目选择、定位以及商业综合体的开发设计。在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。重复的、单一的商业综合体开发已不能满足日益提高的消费个性需求。而我始终认为需求、业态组合及营运策略才是商业综合体开发的三大关键，同时也是商业综合体开发的成功之匙。　　

　　昆明日报：您认为特色商业街有什么发展优势？

　　顾涛：特色商业街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。现代与传统、需求与文化的交相呼应，在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。不得不说,特色商业街适应了现代家庭“一站购齐”的消费心理，不仅汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，并具有比较灵活的市场反应能力，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。　　

　　昆明日报：龙湖水晶郦城·晶悦荟致力于打造精准消费体验式的独立商业，而目前多家地产商均以开发了本地产的商业综合体。面临如此大的商业竞争，晶悦荟的取胜之处如何体现？

　　顾涛：具体可以从地段、业态、市场以及个性消费需求来体现。

　　龙湖水晶郦城·晶悦荟地处教场北路与教场中路交汇处，与龙泉路、学府路等城市主干道相邻，片区配套成熟，交通路网纵横交错，地段优越。地域的先天性造就了晶悦荟成为一个西南两面均临街的开放式商业区，而相邻的正是作为次干道的较场北路和较场中路，多条公交线路分布交通便捷，两车道的跨越相较主干道的绕行更显便捷。

　　受建筑局限，很多商业规划为相对单一的业态，且普通住宅底商一般无法经营餐饮。龙湖水晶郦城晶悦荟是以餐饮为中心的新型社区商业，致力于打造新美食主义商业街区，“零剪力墙”设计可任意组合出多变的空间，而所有商铺均有的上下水、烟道设计更满足餐饮业的进驻。多元业态集中将带来更多商机。

　　龙湖水晶郦城·晶悦荟位于成熟片区，周边分布多个成熟社区以及云南警官学院、云南工艺美术学校等多所高校，人口密度较大，相应的消费需求也较为旺盛。放眼周边，分散不均的稀疏底商已不能满足该区域常住居民的商业需求，特别是餐饮消费。“民以食为天”，当餐饮逐步走向精致与健康，便不再只是简单的“果腹”。“新”美食文化和消费能够填补周边餐饮需求缺口。

　　只有精致体验才能满足个性的消费需求。纵观时下商业布局，只强调规模和齐全的商业模式已经不能满足个性化消费需求。和过去CBD里的消费相比，很多人愿意就近消费，如果环境更好一些，区域内的消费目的地无意成为不二之选。晶悦荟与约20亩的公园为邻，优越的自然景观资源可谓得天独厚。同时把人在消费场所里对空间的所有需求和理想巧妙浓缩进“台阶式”建筑，增加人与建筑互动的情趣。而三四楼大部分商铺都配有大露台赠送，让商业的精致更加丰满。四部观光电梯，让商业动线通达性更强。　　

　　昆明日报：晶悦荟所在的教场学府片区，人流量较大，但就目前来说开发并不是很完善，就片区发展而言，您认为晶悦荟打造独特餐饮消费体验关键点是什么？其性价比如何体现？请您具体介绍一下项目营销策略和战略布局。

　　顾涛：教场学府片区是整个昆明最成熟的居住聚集区之一。长城小区、巴士家园、戎锦花园、干警小区、华芳雅苑，项目周边楼盘林立，高消费力的业主成主力客群。5000名警官学院、工艺美术学院为垄断性客群。龙湖水晶郦城·晶悦荟与片区两所院校非常近，步行仅3分钟，周边无其它商业竞争，1年365天专享5000名师生生活购物消费。龙湖水晶郦城1300多户5000多常驻业主，2公里日常生活半径内，拥有12个中大型社区，超过10万潜在固定客群。同时又因为二环快速线，教场中路都是北市区通往市中心、南市区的主干道。

　　举个简单的例子。项目周边十三万常住加流动消费群体，每10个人中有1个人出来就餐，意味着会有1万3000人，按照每家餐馆以20桌的容客量，每桌8人来算，需要82家中型以上餐馆同时营业，意味着需要2万方的营业面积。而目前区域内餐饮营业面积不足5000平方米，供给严重不足，如此多的消费需求自然就会外溢。

　　当然，教场片区的餐饮的火爆程度也是令人欣喜的，基本是开一家火一家，连附近陡坡上昭示很一般的老三家小吃店都是站着吃，旁边的火锅、冒菜、干锅等餐馆客户络绎不绝。要是像展示稍好的老房老舍火锅那更是不得了，才开业不到三个月，都是要排队才能吃得上。不得不说，教场这个区域真的是餐饮福地。

　　而目前的学府片区需求量和供应量完全不匹配，片区内的很家餐饮天天爆满，譬如水晶郦城隔壁的艾维故事餐厅没到晚上6点就开始因为餐饮吃饭排队而堵车。不仅很多消费者做出反应，严重的是阻碍了交通。

　　对此，龙湖在做独立商业之前，邀请多个数据调测机构对整个片区内的供求关系进行了调研，整个片区内人都密度较大，商业需求量旺盛，特别是环境较好的中端餐饮商业。

　　同时，龙湖商业中心对周边191户商家的面对面访谈，70%以上的商家对所经营店铺获取的利润满意，其中餐饮店铺的盈利满意度达到95%以上，有一半以上的商家对目前店铺位置形象不满意，非常想通过提升店铺形象来提高营业额。

　　所以龙湖水晶郦城·晶悦荟打造营造以餐饮为中心的新美食主义商业街区，集中整合更加优质的中高端餐厅，让用餐不再只是需求，而成为一种享受。周边居民不用再花费大把的时间在路上的同时，更是让该区域的消费环境得到提升。