“众创空间”大跃进：地产商加入抢食 盈利模式待解

　　2013年愚人节，王胜江离开了相伴十几年的SOHO中国。

　　2015年三八节，毛大庆宣布离开任职五年有余的万科。

　　作为两家知名公司的前副总裁，两人在离开后均选择了创业，他们的命运由“众创空间”一词联系到一起。据21世纪经济报道记者了解，两人的创业方向都是“WeWork”，即联合办公租赁空间的运营商。

　　不仅是毛、王两人，他们的前东家SOHO和万科也在进军这一领域。随着中国大众创业热潮的到来，众多的商业物业开发商们也开始嗅到其中的商机，连同此前的产业地产开发商也在进行升级转型，嫁接金融互联网因子，力图打造中国版的WeWork模式。

　　不过到目前为止，开发商们还没找到成熟的盈利模式，即使正在升级的华夏幸福，号称国内A股唯一的产业地产开发商，目前也主要是依靠配套住宅的销售收入，来支撑整个公司的现金流。

　　创业生态圈

　　事实上，在地产商这个主体介入之前，国内的众创空间已经如雨后春笋般接连不断，各种“孵化器”层出不穷，诸如产业咖啡馆、孵化器、科技园区、创新工场等等，都是众创空间的代名词。

　　以目前最为热门的海外借鉴对象WeWork而言，其模式主要与商业地产基金和开发商合作，选择城市重建规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，分割为可定制并且社交功能齐全的工作空间，以远高于同业的价格租给各种创业公司。

　　毛大庆和王胜江的创业模式与此类似。据毛大庆透露，他的团队会与手里持有存量物业的机构合作，同时引入各类投资人，比如万科；王胜江则称，目前他们已经联合了清华启迪控股、地方产业基金、个人投资者、信托基金等，共同打造了科技产业基金，打造一个Newspace 2.0创业空间，通过互联网的手段，实现线上与线下的资源整合，打破空间的概念，它不仅仅是办公室，还是一个社交平台。

　　近年来，开发商主导的众创空间在显著增加。比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园等。他们一般都会选择与风投、天使基金等合作，扮演融资与孵化的角色。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，虽然自己不会做风投，但会邀请天使基金进入SOHO 3Q；瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”，也与天使投资合作。

　　最新的广州万科云城项目，则引进了长城会，双方共同开设一个智能机器人产业咖啡馆，长城会G-Home业务部也入驻，这是其包括机器人咖啡馆、孵化器、小额投资在内的新兴部门；还有引入了VCHello微投网，一家O2O模式的股权众筹平台；以及万科自己的孵化器云创空间VK Incubator。

　　万科提出了创业、产业生态圈的概念，据广州万科写字楼总经理马骥介绍，创业者在这个广州万科云城生态圈里，不仅获得最初的项目路演、导师辅导、注册公司、行政服务、线上/下交流等平台服务，以及后续壮大后继续在此办公的空间。

　　“平台”概念也屡被提起。深圳万科云城作为留仙洞战略性新兴产业总部基地的首个项目，定位为首个互联网新城，其中，77.5万平的研发办公空间，瞄准“互联网、产业、技术”三大风口，重点解决入园企业政府、技术、金融和人才服务等方面的需求，打造“八位一体”的市场化运营服务平台。

　　深圳另一家产业地产开发商天安骏业相关负责人介绍，其开发的天安云谷规划为“智慧园区”，按产城融合的理念打造一个“充分关联”的产城社区，在实际运营中，不仅强调园区管理运营智能化，更强调以“互联网”思维将园区平台化，集成各种领先应用，实现“社区整体在线”，打造运营协同的O2O体系。

　　华夏幸福则正在将原来的产业园区模式进行升级。多家券商研究报告显示，2014年，公司开始打造平台生态系统，充分引入外部资源进行合作，比如引入互联网及智能银行中科金财，为入驻企业提供金融服务；还有引入京东，打造园区智能物流，探索业务模式中更多的利润增长点。

　　在上述天安骏业负责人看来，过去开发商扮演的是一个整合土地、建设、园林、装修等产业链的角色，现在仍然是一个资源整合者，只不过整合的是创业者、投资人、金融机构、互联网技术乃至物流等，平台化、生态圈是必然趋势。

　　盈利模式求解

　　所有的创客空间都存在一个盈利的问题。

　　在毛大庆看来，做个“二房东”，还是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。据国家统计局《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，2014年全年全国商业营业用房待售面积11773万平方米，同比增长26.0%。

　　毛大庆认为，创客空间的成长性将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）思路，创客空间更看重的是流动性。”他说，自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作，只运营，不持有。

　　仍以WeWork为例，其盈利点主要是两方面：会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。

　　就第一点来看，长城会的G-Home孵化器会员服务目前正在走这一路径，然而对于开发商而言，仅凭第一点难以获利：因为，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的众创办公产品却无法满足上述需求，这是一个悖论。

　　以SOHO 3Q为例，其1000元/人·周的租金几乎相当于国贸片区物业的价格。北京望京SOHO约有6000平方米的空间中，包含了约659个办公位。按SOHO 3Q的报价计算，若成功实现满租，可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元的租金收入，相比普通出租同样面积的办公楼租金增加了164%。

　　尽管潘石屹称其短租服务的对象不仅仅是创业团队，服装设计师、自由撰稿人等有需求的人都可，但是，能够承受如此高租金的创业者还是极少数。

　　广州万科云城也在考虑经营和盈利问题。马骥称，一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的租金。

　　万科所想到的盈利来源也包括用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，这种盈利模式深圳星河集团已有尝试。星河集团总裁姚惠琼向记者介绍，星河对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。

　　但是，这是一种风险和收益都相对较高的投资，被投资公司如果上市，会有高收益；同时，他们也有死亡的可能。

　　以过往产业园区开发最为成功的华夏幸福来看，华夏幸福年报显示，2014年公司实现营业收入268.86亿元，物业销售收入仍然占比70%。园区收入75.83亿元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。“这其实类似万达‘以售养租’的模式。”深圳一产业地产开发商人士说。

　　不过华夏幸福有关人士称，公司正在进行产业园区的转型升级，预计未来很快园区收入占比将增至50%左右。