毛大庆失落经年 优客工场武汉新世界扩租里的失速

近期，优客工场（需求面积:2500-5000平方米）与新世界中国携手打造的全新升级定制办公产品--武汉新世界国贸·优客工场40F新社区正式开业。

新开业的办公空间位于武汉新世界大厦40层,在原来36层的基础上，40F将合作面积扩大至16000余平方米。

而在此之前，于2018年开业的36层办公空间，面积仅有约2400平方米。

除了面积的显著增长，优客工场表示，此次新开业的项目是其这段时间以来开展组织架构调整、战略升级后投入运营的第一个迭代办公服务项目，也是优客工场未来业务的样板。

目前，二期项目刚刚开业,预计12月内签约率将达到85%以上。

武汉起点

过去一段时间，优客工场项目开业的消息并不少见，但在产品上的调整始终不多。

12月13日，优客工场与新世界中国地产举办战略签约仪式，。优客工场董事长毛大庆、新世界中国华中及华东区域总经理张燕等领导均出席了现场。

新世界大厦项目位于武汉金融核心CBD，目前租户超50%为外事机构或外资企业。签约落地的项目是优客工场战略升级配合楼宇经济3.0落地的首批产品。

新开业的40F新社区，将私密办公空间、公共茶歇区、健身娱乐区、商务洽谈区、大型会议区等版块有机结合。

目前可提供包含标准化空间U SPACE，小型办公空间U STUDIO，定制化空间U DESIGN的全品类多样化线下办公产品。已开放楼层36层为敏捷办公空间，40层为130平方米至2300平方米的精装办公室及定制服务办公室，耐克、诺基亚、开心麻花等企业已入驻。

同时，优客工场也强调新投入运营的场地是优客工场在这段时间以来开展组织架构调整、战略升级后投入运营的第一个迭代办公服务项目，表明公司战略升级、组织架构优化已初见成效。

据披露，优客工场近段时间对高管团队进行了调整。原首席风控官王子睿升任首席执行官，原上海大区总经理李晓东升任公司首席运营官。

在官方的表述中，首席执行官王子睿在担任首席风控官期间深度把控公司各大区项目的经营状况与风险，具有丰富的项目风险评估、处理经验；首席运营官李晓东则有着丰富的连锁经营及一线运营管理经验，在担任上海大区总经理期间，下辖的多个项目财务表现优异。

此外，优客工场对原有组织架构进行了重大调整，打破原有总部运营中心集中管理的多层级模式，简化层级、充分授权，根据各大区的市场基础和客户需求因地制宜、充分发挥自主性和积极性。

如果说管理层的调整体现了优客工场对下一发展阶段的核心考量，即风险控制与业务拓展并重，那么组织架构的调整，或许能够说明优客工场正缩减行政开支，寻求降本增效，也在重新衡量区域布局和更多的盈利机会。

李晓东表示：“本次发布的新产品线是优客工场在充分研究多年积累的运营数据后做出的重大调整，进一步提升了空间品质，适度扩展了软性服务内容，客户的积极反馈也证明了它是一次成功的更新升级。”

“未来我们在全国各地打造标杆项目的过程中，每一个项目都会有明确定位，务求符合当地经济发展，符合企业需求，具备长久的生命力。”

其提到的软性服务内容，或可归结到“轻资产”业务之下。

由重向轻的战略转型，是优客工场创始人毛大庆于2020年4月提出。在彼时的优客工场五周年战略发布会上，毛大庆宣布了“轻资产、重赋能”的战略转型部署。长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高。

2023年中期业绩报告显示，优客工场一直在发展轻资产模式，其提供空间设计和建造，以及管理服务。

但事实上，在短暂取得了成效后，优客工场近年的拓展却有失速。

增长失速

根据计划，轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。

截至2020年末，优客工场轻资产模式管理面积的占比为54%，对应管理面积为35.2万平方米。其中，有大约18.03万平方米的管理面积是于2020年内增加。这一成绩已达成轻重配比约1：1的预期。

对于优客工场而言，对外输出专业的管理能力和品牌服务，是一种更具成本效益的扩展方式。 未能预料的是，随后到来的疫情或多或少对优客工场的轻资产业务发展造成了影响。

今年以来，市场虽有恢复但仍显不足。

观点指数发布的《缓慢恢复 | 2023年11月商办与办公空间发展报告》显示，今年以来，办公空间行业负面消息频出，样本企业开店和扩张速度明显放缓，企业活跃度出现大幅下降。究其原因，是在经济放缓、重点城市办公物业空置率持续攀升的环境下，企业难以独善其身。

去年，优客工场全年营收6.607亿元，同比减少37.52%，净亏损3.225亿元，同比收窄85.1%。轻资产模式的收入从2021年的6670万元增长11.2%至2022年的7410万元。

今年上半年，优客工场营业收入2.701亿元，较上年同期减少9.15%；其中，轻资产模式的收入下降29%至2650万元。期内净亏损5167.6万元，上年同期为亏损2.517亿元；基本每股收益为-7.21元，上年同期为-52.42元。

整体而言，收入的减少主要由于关闭部分无利可图的运营空间。优客工场轻资产模式下的空间从2020年12月31日的125个增加到2021年12月31日的165个，随后又减少至2022年12月31日的130个。

截至2023年6月30日，优客工场在轻资产模式下拥有85个办公空间，管理面积约46.07万平方米，占其总管理面积的86%。

数据显示，工作空间会员服务收入同比下降56.1%。而营销和品牌服务以及其他服务收入取得了57.8%、17.4%的增长，其中包括主要客户的服务收入增加，以及室内设计和施工服务收入的增加。

2023年上半年，优客工场推出三个轻资产新空间，管理面积约3980平方米。

未来，优客工场计划将重点放在扩大轻资产业务上，并以此作为其主要增长驱动力之一。其计划通过增强在中国一线和新一线城市以及海外市场的扩张，占据领先地位。

与此同时，从管理层的最新表述来推断，规模或许不再是唯一目标，打造标杆性和项目的可持续经营能力也将被更加重视。

李晓东表示：“未来我们在全国各地打造标杆项目的过程中，每一个项目都会有明确定位，务求符合当地经济发展，符合企业需求，具备长久的生命力。”

另一方面，优客工场的市场风波也接连不断。

今年9月就曾有优客工场位于深圳万科星火区域的办公室“跑路”传闻，尽管毛大庆本人亲自辟谣，市场对这家企业还是更多了几分审慎。

在更早的5月，优客工场和毛大庆也因一宗国内涉外仲裁案被限制高消费。7月，因违反财产报告制度，优客工场创业投资有限公司及其持股的合作共创办公服务有限公司被北京市第三中级人民法院列为失信被执行人，未履行金额为544万余元及违约金。

截至2023年6月30日，优客工场所有运营空间的入住率为63%，成熟空间的入住率为57%。

尽管优客工场仍在城市布局和规模上踏步向前，面对供应增加、竞争加剧的市场，如何发挥共享办公优势，解决空置率问题仍是一大考验。

此次新产品线的落地能否为优客工场带来多大程度的改善，还有待市场的进一步反馈。