优客工场创下近4年最大亏损，潘石屹力挺的联合办公正遭遇阵痛！

作者：陈泽旋

“去年差点谈成一个客户，但准备签约的那一周，他们整个分公司突然被裁掉了，最后没有合作成功”，黎敏敏（化名）就职于一家知名联合办公品牌，负责一线城市及周边地区的项目招商工作，尽管客户裁员属于偶发事件，但近一年，她明显地感受到行业在变化，“从2021年开始，客户就比较少了”。

黎敏敏告诉时代财经，在市场正常时，一个联合办公项目达到80%的出租率只需要差不多一年，“但现在能够维持在60-80%的区间，都已经是比较好的了”。

曾经，联合办公是一个站在风口上的行业，在“大众创业、万众创新”政策和资本的双重推动下，2015年开始，国内的联合办公行业迎来快速发展期，腾讯、阿里、软银、SOHO、万科、金茂和世联行等知名企业的入局更是掀起了一场为期几年的狂欢。即便是如今一心放在学习木工制作、摄影和编程语言Python的潘石屹，在SOHO刚刚进入联合办公领域的那些年，也频频奔走于各大城市，为自家品牌SOHO 3Q站台。

2017-2018年是中国联合办公行业的高光时刻，根据艾媒数据中心统计，2017年行业发生的投融资事件一共14起，达到历史峰值，但总金额达到最高的是2018年，即超过60亿元，而无论在这之前或之后，从未有任何一个年份总金额超过20亿元。

实际上，在2019年之前的每一年，联合办公的市场规模一度呈现翻倍式增长，SOHO 3Q、优客工场（需求面积:2500-5000平方米）、WE+、裸心社和米域等知名品牌，无一不是成立于这一时期。然而，当潮水褪去，一些品牌开始尝到过度扩张的苦果，在发生一系列危机之后，它们或者被收购，或者缩减规模，或者直接倒闭，成为了历史尘埃。

尽管近几年，联合办公的市场规模依然在增长，但黎敏敏还是感受到行业在衰退，尤其2020年后，行业雪上加霜，即便曾经成功穿越洗牌期的胜者，如今也感到痛了。

优客工场创下近4年最大亏损

近日，“联合办公第一股”优客工场发布了其上市以来的第二份年报。2021年，优客工场实现营业总收入同比2020年增加20.56%，相比2019年减少9.41%；尽管收入同比增加，但营业亏损和净亏损的幅度却分别扩大至21.27亿元和21.63亿元，创下近4年最大亏损。

分析收益表可知，导致优客工场出现亏损的原因，一是在于营业成本盖过营业收入产生了负毛利，而这至少是近4年长期存在的现象，2019-2021年优客工场实现的毛利润分别为负的2.02亿、0.91亿元和0.77亿元；而商誉减值损失、资产减值损失及费用、开支等增多，则进一步导致亏损幅度的扩大。

其中，2021年首次出现的商誉减值损失高达15.05亿元，亦是导致亏损的全部因素中金额最高的一项，优客工场称这是由于其业务受到疫情的不利影响，导致报告单元（reporting unit）的公允价值低于账面价值；而长期资产和长期待摊费用减值损失金额达到了第二高，从2020年的0.37亿元增加至2021年的1.14亿元，同比增加213.61%，增加的原因主要在于账面价值预计不能完全收回。

即便是过去长期盈利的联合办公品牌，在2021年也难以独善其身。时代财经了解到，另一行业龙头创富港2021年实现营业收入达到2016年挂牌新三板以来的最高值6.48亿元，归母净利则同比下降73.23%至1061.82万元，而扣非净利润则是2017年以来首次为负，即负的425.82万元。

不过，创富港指出，净利润下降主要原因是启用新租赁准则对公司利润产生影响，同时一个项目（瑞思商务中心）的未决诉讼导致计提减值，若排除两大因素后净利润同比增加1112万元，即达到将近5078.38亿元。

值得注意的是，创富港是联合办公行业的龙头之一，截止 2021 年 12 月 31 日，其在全国拥有的签约门店数量 230 家， 分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、 长沙等九大城市，对应的建筑面积合计31.06万平方米。

即便是行业龙头之一，创富港自2017年以来长期处于微利状态，净利润介于147.72-3966.38万元，基本每股收益则处于0.01-0.64元区间；而挂牌新三板的2016年，其净利润甚至出现732.98万元的亏损。

2015年，政府工作报告首次提及“大众创业、万众创新”，此后几年，在政策和资本的加持下，联合办公的概念才首次被国内大众所熟知，尽管它在发达国家并非一个新鲜事物。在当时，联合办公经常与诸如共享经济、互联网思维和创业孵化器等概念捆绑，但本质上，它是一门关于办公室租赁的生意，而在不少业内人士看来，联合办公品牌的主要经营模式为“二房东模式”。

所谓“二房东模式”，指的是将办公物业承租下来之后，通过切割、装修，然后以一定价格分租给企业客户，从而赚取中间差价，而这正是联合办公行业长期处于微利状态的原因所在，甚至一着不慎便会发生亏损。

布局10年后投资人亏损离场

“联合办公只是满足社会需求的一个利基市场（niche market），这种行业有一个特点，就是竞争不能太多，它只是提供给一些利基玩家（niche player）来玩的，很多人涌进去后大家生存不会很好，无论中国还是全世界都是如此”，汇生国际融资总裁黄立冲表示，竞争过于激烈会导致联合办公供过于求，而一旦供过于求意味着成本的升高和租金的下跌，“赚不到毛利，马上就会进入亏损状态”。

利基市场指的是在较大的细分市场中具有相似兴趣或需求的一小群顾客所占有的市场空间，实际上，联合办公满足的是自由职业者、中小企业或者初创公司的办公需求，黄立冲认为，联合办公实现盈利的另一基本前提是“在中长期内这些公司生存率比较高，以及自由职业者有着很高的收入来轻松应对租金，但中国小企业的失败率是很高的，而联合办公又是双创政策推动的。”

黄立冲的另一个身份为协纵策略管理集团的联合创始人，2009年创立的联合办公品牌协纵国际企业港是这家公司的其中一块业务，高峰时在国内拥有5万平方米的办公面积，但由于前述原因，2017年黄立冲决定退出国内市场，“物业到期就不做了，赚不到钱，到2019年我们已经完全没有中国业务了，现在主力在美国、澳洲、香港和新加坡”，黄立冲向时代财经透露，从入局到退出，“联合办公整体是微亏的”。

在2014年9月召开的夏季达沃斯论坛开幕式上首次提出，要借改革创新的“东风”，在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新态势；次年（2015年），“大众创业、万众创新”首次被写入政府工作报告，中小企业和创业公司的数量开始激增，国内的联合办公行业正式迎来了它的发展元年。

这一年，毛大庆从万科高级副总裁离职创立了如今广为人知的优客工场，而创富港虽成立的时间较早，但它挂牌新三板的时间也正好是同样属于风口之年的2016年，腾讯、阿里、软银、SOHO、万科、金茂和世联行等知名企业也先后入局联合办公行业。

艾媒数据中心的数据显示，自2015年开始，联合办公行业的投融资事件发生次数逐渐升高，并在2017年达到了最高峰（14起），而投融资金额却是在2018年才摸顶，超过60亿元。这几年，不少联合办公品牌在资本的助力下开始跑马圈地。

过激的竞争导致行业成本过高，使得原本就处于微利状态的“二房东模式”如履薄冰，潮水褪去无疑让行业雪上加霜，一些品牌由于过度扩张、财务压力和运营不善的综合因素下开始暴雷。

“行业在衰退，客户越来越少”

持续亏损至今仍是联合办公的行业性难题，实际上，不少联合办公品牌尝试通过轻资产模式和增值服务的方式来降低成本和提高收入。

以优客工场为例，2020年4月优客工场宣布向轻资产模式转型，它的轻资产模式包括以运营管理输出为主的U Brand与以资产托管为主的U Partner模式。在轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。其中，在U Brand模式下，优客工场主要向房东收取品牌、咨询和运营的管理费；而在U Partner模式下，则主要与房东分享收入。

不过，戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰的看法并不乐观，他认为目前行业并未摆脱“二房东”的单一盈利模式，“联合办公品牌倾向于更轻的投入，租金和装修也不过度投入，收入与房东分成，对联合办公最理想的情况是租金和装修不用付”，但几乎没有房东或业主愿意完全接受这种模式。

不同的受访者向时代财经指出，联合办公的商业模式原本就已到达瓶颈，中小企业和创业公司的存活率有所降低，而它们正是联合办公的客户群体。梁杰表示：“经济持续下行的状况下，初创企业和一些中小企业的抗风险能力是脆弱的，容易出现退租、无法履约、倒闭的情况。联合办公的客户没有办法得到及时的补充，但是联合办公品牌的租金、运营、人力的成本资源也一直在烧钱，加上联合办公空间前期的一次性各种投入，在这种状况下，亏钱是很正常的”。

就职于一个知名联合办公品牌的黎敏敏告诉时代财经，2021年以来明显感受到行业在衰退，客户越来越少，在市场正常的时候，一个联合办公项目达到80%的出租率只需要差不多一年，“但现在能够维持在60-80%的区间，都已经是比较好的了”。

此外，梁杰指出，大环境的影响是全面的，非一线写字楼的带看量“数据惨淡”。多位不同的受访者均向时代财经指出，原本已上升的传统写字楼空置率被进一步推高，在开发商去化压力和现金流压力下，传统写字楼租金的下降相对增强了自身的竞争力，从而导致联合办公行业直面更强的外部竞争。