德思勤龙固新：中国商业地产将迎来与全球并轨的最佳时期

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　作为中国商业地产第一门户网站，赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼，在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年人物访谈”，对全国50位商业地产行业领袖进行访谈，包括开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验，访谈内容经编辑后将结集出版，以飨行业读者。　　

　　（赢商网湖北分站报道）“中国的商业地产，我认为还没有达到一个相对较好的程度。而从2015年开始，到下一个十年，中国商业地产将迎来与全球并轨的历史性最好的时间。”德思勤董事长龙固新这样诠释自己对中国商业地产的看法。

　　作为中国早期从事房地产顾问行业的资深地产人士和都市综合体领跑企业的领军人物，龙固新亲历了中国房地产的起步、发展与繁荣，对中国房地产市场有着深刻的实践经验和见解。

德思勤董事长龙固新

　　综合性功能区是未来发展趋势

　　针对2004年至2014年中国商业地产的发展，龙固新认为，商业地产发展的速度并不是很快。

　　经济发展到一定程度以后，商业消费力、消费层次、消费文化发生大的变化，将带来整个商业形态的变化。龙固新告诉记者，由于不动产开发存在一定的周期，从认识到商业的变化趋势到规建完成，有很大的一个时间差，许多开发商并没有超前的理念去完成一个商业项目的开发建设，因此，到目前为止，中国像样的商业项目屈指可数。

　　大都市的发展日新月异，带来了人口、商务等各方面的高速发展，在龙固新的理念中，商业就是为它们提供综合性服务的公共配套，应包含餐饮、休闲、娱乐、文化、商务等综合性服务。目前，很多项目的功能并不全面，加上项目的管理水平、管理效率、精细化程度并不成熟。因此，在龙固新看来，在过去十年中，商业地产的发展并不理想。

　　商业从规划、设计到招商，快的要超过3年，“商业市场没有超前5年的眼光的话，基本上就被淘汰了。”龙固新说，“现在单一的综合体、百货，甚至是购物中心已经开始萎缩。而满足多方位需求的综合性功能区才是未来发展趋势。”

　　城市综合功能区是当代城市化发展中最具复杂意义的城市设计类型，它不仅涵盖了多项城市功能要素之间的汇聚、连接、平衡，而在更大意义上产生作为整体效应的城市影响力。

　　德思勤首个商业地产项目，德思勤城市广场的建设便是围绕着龙固新的“超前理念”来打造。在经营传统商业的同时，汇聚娱乐、文化、餐饮、休闲、商务等于一体。134家餐饮品牌、亚洲电视中心、24小时书店、68万㎡商务......从多个维度打造全方位的服务。

　　龙固新告诉记者，一个城市如若有5-8个这样的综合性功能区则是很好的状态。如此一来，每个人的工作、生活、娱乐都在一个综合性功能区内完成，不仅能减少交通的压力和环境的污染，还对经济的发展和城市的可持续性有良好的促进作用。

　　而在谈及中国商业地产的特点时，龙固新给出自己的观点：国际化。

　　在龙固新看来，商业地产的起步就该是国际化的。首先，在理念和规划上，应当具有超前的思维模式。其次，现在中国经济的快速发展，提供了硬件上的保障。再者，不少开发商也和全球一流的公司进行了深度合作，因而从多个方面保障了起步的国际化。

　　“利用国际化的眼光，做好各种功能配套，同时结合各地的特色，这是一个好的项目应该拥有的品质。”龙固新认为。

　　开发型物业向经营型物业转变

　　走过十年的发展期，如今的商业地产依旧生机勃勃，O2O、社区商业、旅游地产、儿童产业等成为了新型增长点，众多企业纷纷走向多元化的道路。

　　龙固新认为，未来大的商业中心与社区商业将是未来商业两种主流的模式,其中大的商业中心代表的是城市时尚风向标,而社区商业将会在体量上取胜。 

　　当然，打造优质的购物中心，也是目前众多开发商的心愿。从“细分消费者”、“体验式商业”等热词不难看出，商业地产已经从单纯的开发型物业向经营性物业转型。“2015年是一个重要的转折点，”龙固新总结，“在这个时代，在项目开发定位的时候，就需要把长期持有和经营考虑进去。”

　　传统商业地产的开发模式主要以现金流的高周转和低价拿地为核心。而随着房地产市场的发展，这种以开发型物业为主的模式面临了极大的困难。随着房地产市场暴利时代的结束，通过住宅的高毛利和快速周转来弥补持有型商业对现金流的侵蚀已经行不通。再者，开发型企业不擅长对商业物业的运营，其租金的回报率长期不足以支撑借贷利息，开发型物业从多方面面临巨大压力。

　　在行业大环境下，商业地产开发商不得不探索新的途径。准确的定位、产品的升级换代、经营状况的改善、经营性现金流状况的提升成为当务之急。随着商业地产发展，商业项目也将进入优胜劣汰的过程，重视商业地产运营，也渐渐成为了项目成败的关键因素。