80后对话①| 商管总的团队管理、运营思维、消费主张…

　　编者按：

　　2021年，第一批80后已步入41岁，在各行各业成为中坚力量。商业地产行业中，80后开始崭露头角，逐步成长为这个领域颠覆性力量。具有强烈时代特色“80后”商业公司总经理，在企业中充当着中流砥柱的角色，对新事物的包容性和接受度更高，带领团队创新商业模式及不断创造亮眼成绩的同时，有着独特的个人魅力和管理风格。加深对他们的了解，或许能窥见当下和未来商业发展的密码。

　　赢商网华中站特别策划“80后商业总人物系列访谈”，对80后甚至85后商业地产年轻管理者进行访谈，讲述感悟，分享经验，以飨读者。

　　本期邀请的嘉宾是湖南长沙国金街商管公司总经理李徐和步步高广场长沙店店总经理杨雄彪。

　　长沙国金街商业管理公司总经理 李徐（1983年）

　　步步高广场长沙店 店总经理杨雄彪（1985年）

【从业经历】

　　作为年轻的领导者，拥有丰富的行业经验，有哪些从业经历给大家分享？　　

　　李徐：现任长沙国金街总经理，从国金街建设伊始就负责设计与施工，是一名合格的“建筑师”，3年多的建设期，倾注了大量时间与心血，本着湖南人“吃得苦、霸得蛮、耐得烦”的精神，和筹备项目组一起直接切入招商、运营、物管等领域造就了国金街统一建设、管理、运营的模式，并得到了业内认可，于2020年荣获中国城市轨道交通协会资源经营专业委员会颁发的“城轨交通商业示范街”称号。

　　商业人应做好现在的同时在创新上下功夫，商业瞬息万变，从第一代的商业到如今，短短30几年经历了4代的变迁。秉承敢为人先的精神，大胆创新，致力于下一代数智化商业的模式探索与验证，用实际行动引领年轻的生活方式，同时合理利用资源去孵化本土和创新的品牌，为更多的创业者成就梦想。

　　杨雄彪：从业初期操盘多个10万方以上的购物中心，在地级市打造邻里型购物中心。对商场的定位以及事件性营销等方面有丰富经验。2018年回到长沙，接任步步高广场长沙店店总经理，带领团队打造新一线的城市商圈，迎合周边3公里当下顾客需求，精准定位，功能配套齐发力，打造主力店优势，明年即将迎来地铁6号线开通，也将迎来地铁商业的全面升级。

　　【团队管理】

　　具有强烈时代特色80后、85后商管总们，在工作中有着独特的个人魅力和风格。那么作为年轻决策管理层，在工作中如何管理团队？目标执行过程中是否存在难点？

　　李徐：年轻的决策管理层，在运营理念执行落地的过程中，出现难点不足为奇。特别是目前商管公司职员在90后甚至00后，这一年轻且极具活力的年龄阶段。在日常团队管理中，要注重“方法论”，让同事们到达认知同频，且在工作中认真贯彻商业的本质——做好服务。

　　如何做好服务，体现在日常运营管理中。如场内经常出现排队情况的“茶颜悦色”，那么在长队如龙情况下，就需要运营者花心思及方法去安抚顾客焦灼情绪。运营部工作人员与品牌一起，在顾客排队等候时，提供免费试饮、基于顾客口述要求，提前做饮品推介、悉心解答顾客疑问等，这样既能缓解对消费者造成的时间压力，又能提高品牌运营效率。

　　杨雄彪：　“85后”商管公司总经理，在工作中独特的管理风格，在用人之道上有着更为开阔的见解。除开基本的岗位KPI，我更看重这个人是否有清晰的职业规划，并乐意为此付出努力。积极的工作态度以及个人能力的可塑性，是对可用之才的评判标准。已经不能用老套的管理模式去管理现在的年轻化的员工。尊重“95后”和“00后”们个性的一面，甚至能理解特殊时代背景下，年轻人对工作的理解方式和处理方式。特别是这一批人，是将工作和生活清晰区分开来的，对工作之余的“充电”方式，有着特立独行的做法。

　　例如，面对工作产生疲态后，会请假几天，来一场说走就走的旅行，放松一番，回到工作岗位，能以最佳的精神状态投入工作。“这一批人，是需要我们用包容的心态去对待的，只有尊重这样的方式，才能更人性化的管理其产生工作结果。”他还表示：人才流失及招募，直接影响运营工作的落地执行。长沙市内前些年的商业项目并不多，那这一块的从业人员基数有限。而现今商业项目如雨后春笋，特别是近年来头部商业的进驻，对于人才的招募，造成不小的压力。发掘与培养有潜力的新生代，也是目前团队管理的一项重要工作。

【用户画像】

　　在新消费时代下，如何看待以90后、00后为代表的年轻消费群体的消费习惯？

　　李徐：放眼目前商业项目的主流消费群体年轻化，催生了许多新的场景与需求。从主打“年轻人的生活方式”，到疫情特殊性后，倡导“年轻化生活方式”，我们不再将“年轻”锁定在数字年龄，而是更包容的囊括全年龄段，心态年轻且接受年轻化生活方式的人们。

　　年轻化的消费者，对自己消费品味及品牌忠诚度有了很强的认同感及忠诚度，特别是个性宣泄自由的年代。例如，国潮品牌的掀起，中国本土品牌在创新元年的时代背景下得到追捧。年轻人不再觉得需要依托国际知名品牌来烘托自己的个人气质，一些新奇特的原创品牌等，更能代表自己的独特品味与时尚见解。

　　杨雄彪：对业绩持有乐观的态度，是团队领头羊必有的心理建设。我认为目前步步高广场长沙店，经过十年的沉淀，在品牌结构和运营能力上，已经得到消费者的认可。并且，在定期的品牌换新里，通过择汰和纳新，吸引年轻消费群体的品牌所占比例有所增加。十年的耕耘，已经在此成熟商圈内，培养了庞大数量的忠实消费群体。而这一类消费者，是有一些无形之中产生的消费习惯的传承。例如，现在40岁的消费者，他们带着全家来消费，他们的孩子，是从在我们项目吃喝玩乐购长大的，等到他们40岁，他们是否也会惯性的带自己的家人来，这是一个颇有意思的现象观察。

　　【运营服务】

　　如今新消费群体的崛起，催生了一些新品类与场景，项目打造上如何适应不断变化的新需求，做好运营服务工作？

　　李徐：聚焦体验感，从线上引流到线下，互联网时代增强包容性。我们欢迎各行各业有理想与追求的人们来国金街发现兴趣爱好，不管是抖音直播场景的提供或者其他方式的支持，这是一片助力梦想绽放的平台。

　　基于我们自身团队就有许多00后工作人员，我们尊重这个族群的成长环境，且鼓励其在公司这片极具创新力与创造力的沃土里，有机会追逐自己的创业梦等。”提供孵化梦想的能量场所，也是国金街赋能长沙这座城市的正能量。

　　杨雄彪：步步高广场长沙店计划将于今年8月进行升级改造，届时将半封闭状态进行施工。如此，既能最小程度的给商圈内消费者生活带来影响，又能减轻闭店产生的营收暂停的资金压力。对于集团如此大刀阔斧的焕新决心，年轻一代的商管总经理必然首当其冲迎难而上肩负起此项艰巨的挑战任务。

　　其中物业条件的限制，如何攻破项目改造难点。十年前项目设计是按照盒子型百货进行规划的，甚至有点接近酒店的动线设计。物业条件有客观存在的局限，在建筑结构上不能进行大幅度的改造，只能灵活进行调整。在大结构不变的前提下，借以打造具有企业文化输出及城市气韵意义的原创美陈IP，打破空间束缚感，成为长沙网红打卡标志性场景，吸引除长沙外湖南省及周边游轻度假首选地。

【数字化商业】

　　2020年疫情加速了行业对数字化商业的认知，如何看待数字化商业的发展？企业在数字化方面取得了哪些成果？

　　李徐：在新消费时代下，运营的经验主义已经被工具迭代。例如现在的品宣不再拘于传统媒体的投放，而是线上与线下一体化，自媒体等网络工具实现更精准的受众覆盖，数据化服务得以落地。2020年疫情影响下，行业对数字化的运营的重要性有了进一步的认识。

　　我们从2018年1月就开始了数字化运营的布局，经过一系列市场调研，自上而下进行了一场数字化营销的认知升级。我们有长达三年的市场摸索，在不断的试错中得到成长，特别是首店经济在国金街的凸显，马上将至的五一节，我们有14家，与客群消费习惯高度匹配的首店品牌齐发。

　　杨雄彪：对于数字化运营，步步高集团的智慧零售系统，从过去深耕于超市业态，现在也在做百货及购物中心的数字产品落地。正处于起步阶段中将项目线下330个品牌及线上挑选80个左右头部品牌做结合出击。例如最近做的一次秒杀活动，门店运营团队与多喜爱品牌运营团队洽谈独家高性价比的专供于活动爆品——49元/件的T恤为切入点，带动应季空调被等单品销售。跨界打造爆品从而引流到“Better购”，实现多喜爱品牌活动期间线下销售16万+，线上销售29万+。　

　　印象深刻的还有2020年，耐克专场直播，仅6小时，刷新了步步高集团内部单个品牌销售记录，创下106万的成绩。线上领域，对于品牌的选择，我们会做数字化的调研，选出受众面较宽的“火车头商品”，赋能品牌，增强号召力。运营团队争取了价格的优势和启动耐克全国云仓供货，当日参与直播的两项单品，奥利奥“小黑鞋”销售1630双，“小白鞋“销售破1300双。这些都基于信息共振下的成果，门店共有50个微信群，每一位主管人员，都有自己不少于300人的微信群。每一个营销节点，都会统一话术，统一时间发布，增强活动曝光度。

【消费主张】

　　80后有怎样的消费习惯？有没有一些自己钟爱的品牌，或者自己的消费主张，请分享一下。

　　李徐：生活中喝茶是主要爱好，日常消费基本都在国金街内，例如购买服饰也会选择我们有的品牌。对于吃喝方面，除了公司食堂用餐，也会优先选择在自己项目内的品牌。

　　杨雄彪：对于日常服饰的购买上基本分两个风格，适用于不同的场景需求。属牛的摩羯座有星座与属性的特色，是很难彰显另类的风格。生活中我会选择耐克的白色“空军系列”鞋子，搭配休闲西装，这样让生活更加轻松，稍显年轻又不失稳重。被同事打趣“韩风凛冽”，但也会被肯定为“精致文艺范”。

　　工作中会有不少商务接待场景，那么我会选择比音勒芬和比华利保罗的“高尔夫系列”，这一系列颇为职业精英气质，时尚与稳重兼得。

　　作为商业项目领头羊以及首席体验官，对于就餐需求，已经不是简单的一顿饭，更多的是有意识的基于大众点评和调研去体验，并争取将外面不错的餐饮品牌引进自己的项目。在湖南，数十年吃不腻的永远是鱼类，这是一种伴随成长的味道。出差的话，会显得对身体负担小的餐饮，例如牛排和沙拉，轻食是首选。最近对粤菜比较感兴趣，黑茶，河粉，虾仁及糕点等，唇齿满足，让人放松。

【业界欣赏】

　　除了自身所在项目或企业，比较欣赏的购物中心有哪些？为什么？

　　李徐：个人比较喜欢的是成都太古里，项目选址在千年古刹大慈寺和城市中心两条地铁的交汇站，传承了历史与文化，又给城市中心增添了活力。一个优秀的空间既要沉淀城市的文化与历史，又要提供开阔的平台汇集当代思潮。

　　杨雄彪：不同购物中心，定位不一样，成功的判断标准也是多维度的。我个人喜欢的（1）永旺梦乐城，在全国有17座，包括武汉的3座我都去过。它是一个能满足社区需求，与客群高度匹配且服务完善的购物中心。（2）胖东来，在服务细节和物业价值维护上，值得行业学习。同时也在不断求变，在三四线城市，培养城市消费提档。（3）福州东百中心，传统百货转型内类购物中心，经营收益的平衡，商品组合以及商户得铺率都得到科学提升。消费者的视野空间和舒适度也有了质的改善。

　【年度期许】

　　对于2021年，寄予了怎样的期望？

　　李徐：无论是个人还是品牌，国金街开放平台，甚至商管团队倾力帮扶品牌成长。目前深受消费者喜爱的“茉墨点心局”，就是我们试点成功的品牌之一，传统的糕点，时尚的包装，唤起80后90后童年记忆，更是许多代人舌尖的乡情。品牌赋能下，催生价值的更大化，未来6至8个月内将计划新增10多家门店。还有如“完美日记”落子国金街后，销售占据全国第一的位置。我们致力于打造赋能品牌成长的平台，而不是传统意义的商场。　　

　　2021年，我们也将与品牌或个人合力，渲染城市底蕴，继续传播长沙文化，打造新一线城市里的耀眼标杆。相信不断加快数智化发展步伐，提升项目创造力与创新力的国金街未来可期。

　　杨雄彪：在工作之余去全国各地优秀项目学习，带着目的性去考察，吸取好的方案，激发灵感的同时，问题经常会在行走探索中得到解决。保持终身学习力，并且引领团队在工作中具备不断克服困难，迎接更高难度挑战等能力，是对于自己及团队的未来期许。

　长沙国金街

　　　　项目简介：国金街位于长沙解放西路与黄兴南路交界处以北至轨道交通五一广场站黄兴路地下，进行相关地下空间开发。总建筑面积约3平方米。项目规划两层地下购物中心A、B两层。A层，活力无限的生活便利街区，满足城市各类人群的刚需消费，将生活便捷服务、特色主题店、休闲餐饮等，与情景体验相结合，成为地铁生活的一站式生活空间；B层，城市快生活的时尚品牌街区，全天候、全客群、全方位的商业模式，引进先锋时尚零售品牌和时尚餐饮，填补新的业态组合和品牌结构，开拓城市时尚新视野。国金街致力于打造“24小时智能服务，线上线下实时接轨”，以互联网+实体模式，立足移动互联网及实体商户网络营销领域，构建实体商业的新型互联网生态链。

　　步步高广场长沙店　　

　　项目简介：步步高广场长沙店位于长沙市岳麓区金星路与桐梓坡路交汇处（即将开通的地铁6号线白鸽咀站），总建筑面积10万平方米，地上9层，地下3层，是大型百货、生活超市、五星级影城三大主力店完美组合。定位中高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要客群。项目汇聚众多国际著名品牌，拥有湖南首家3D-DMAX影城，涵盖了购物、美食、家居、休闲、文化、商务等几大消费主题，是一座让美好发生的“优生活”体验中心。