国美玖号置业张念越：万达上市标志购物中心开始走下行渠道

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　作为中国商业地产第一门户网站，赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼，在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年人物访谈”，对全国50位商业地产行业领袖进行访谈，包括开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验，访谈内容经编辑后将结集出版，以飨行业读者。　　

　　（赢商网湖北分站报道）自2004年，中国零售业对外资的全面开放，外国零售巨头沃尔玛、家乐福等进入中国市场。同时，不少房地产商开始纷纷进入商业领域，国内大规模的开始建设购物中心。国内金融政策的调整加之资本市场的大力发展，中国商业地产的发展进入了“黄金十年”。

　　为人熟知的中国电器零售巨头“国美”，在大力发展零售的同时，也低调涉及商业地产领域。国美控股在国家工商管理局注册成立玖号置业，致力于商业地产开发，在位于长沙河西先导区的一地块，国美旗下首个购物中心项目湘江玖号应运而生，拟于今年下半年部分开业。

　　项目负责人、国美玖号置业有限公司副总裁张念越先生接受了赢商网记者的采访。从业多年，见证并亲历了中国商业地产的发展，张念越对于中国商业地产未来十年的发展和趋势有着独特的见解。

　　万达上市标志中国购物中心开始走下行渠道

　　回忆过去十年商业地产发展中的标志性事件，张念越给出自己的看法。

　　他认为，人们的生活从街转移到室内，消费者开始在购物中心里进行消费，这是一个标志，原本百货+步行街的形式被购物中心逐渐替代。再一个标志是互联网电商，在这里面，中国消费者开始有了话语权，对商业形态有了发言权。

　　“如果再说一个标志性事件的话，我认为万达商业地产的上市算标志性事件，它标志着万达模式，确切的说是购物中心模式从发展的顶点开始走下行渠道。”张念越告诉赢商网记者。

　　去年12月23日，万达集团旗下的万达商业地产在港交所鸣锣上市，超过280亿港元的集资净额让其摘得去年港股最大IPO桂冠。这一年里，万达开业了第100座万达广场，记者十分疑惑，如此成绩已让人望尘莫及，为何说万达商业地产板块的上市却标志着购物中心走向下行渠道呢？

　　张念越解释：“当万达的商业模式（指购物中心这块）还在发展的时候，它的资产会增长，它不会去变现，上市就意味着它要变现了，它开始将风险分摊给各位股东。”

　　当然，“购物中心开始走下行渠道”这一结论也并非只从“万达上市”这一事件中得出。近年来，受到多种因素的影响，许多购物中心的日子也确实不好过。在接下来的对话中，张念越也做出了更详细的解析。

　　对购物中心产生致命影响的不是电商

　　截止2014年底，中国商业地产开发总量达5.64亿平方米，购物中心突破1万家。张念越分析认为，2004年至2014年不仅是商业地产发展的黄金十年，从横向角度来看，也是中国网络发展的黄金十年，网络商业从pc端逐渐转向移动端。

　　数据显示，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%。原先在固定时间、固定场所的购物习惯受到电商的巨大冲击。

　　为了应对电商所带来的影响，不少开发商尝试从多个板块进行改变。张念越举例出三种方式：首先是体验式的商业内容增加，最明显的要数餐饮业态比例的大增，游戏厅、电影院、真冰场等这些网络上不可替代的业态成为实体商业的新宠；其次，人们开始探索如何改变购物中心的场景，也就是情景式购物中心。有人做海底世界、有人做绿色生态，各种各样个性十足、千奇百怪的的场景建设，成为吸引客流的重要元素之一；再者，是O2O的探索。

　　然而，张念越分析，电商虽然对实体商业有很大的冲击，但对购物中心产生真正致命影响的不是线上电商，不是O2O，真正具有革命性影响的应该是现代人的生活方式在发生着巨大的变化。

　　“这个变化是在无形中产生的。”张念越告诉记者，”过去，人们希望是大统一，而现在人们的需求越来越个性化。购物中心在做大做全的同时，它的消费人群已经偏爱小圈子了，这样的‘矛盾’会带来什么样的结果，目前还不得而知。然而，可以肯定的是，未来，竞争中的购物中心，将有一部分会面临死亡，但购物中心的形式不会消亡。而目前疲软的百货可能会重现它的吸引力，以买手制形式出现的百货或更受到未来消费者的喜爱。”

　　探索时间都市系列

　　对于商业项目来说，想要在激烈的商业竞争中占得一席之地，必须细分商业市场。通过研究项目所在地的消费客群，针对青年人、中年人、老年人、儿童，不同消费水平，不同消费习惯，不同消费爱好等综合规划商业才是破局之路。

　　在不断细分的的市场中，精准定位客群成为必修课。张念越告诉记者，玖号置业进行了十分缜密的调查与分析，对于消费群体的研究，市场发展的把握，自身特色塑造等方面进行了长期的摸索。

　　张念越透露，在研究中开始发现，如今的消费者已经不再偏爱大而全的东西了，人们更愿意有发现感，更热爱能够凸显个性的地方。“我觉得，但凡人们的这种心理状态成为社会主流、成为消费主流的时候，现如今的购物中心将受到更大的冲击。”

　　而这些将成为消费主流的又是一群什么样的人呢？张念越给出自己的看法：基本上都是90后。不可否认，这群不断成长，经济实力不断壮大的年轻人，正在成为这个社会最为重要的一部分。

　　张念越分析，90后有三个非常显著的特点，第一个是“懒”，“这个懒并非是说工作懒，比如说，当你手机打开一个东西，按一下打开，如果是按两下可能就懒得去按了。”张念越生动的举例。第二个是“馋”，它指的是对自己口味的追求，好吃的东西乐于和大家分享。第三个是“色”，90后更热爱炫目的东西和刺激的画面，个性时尚更符合他们的审美。

　　依靠集团强大的现金流支撑，国美多年积累的地产开发经验和国际化团队对购物中心商业模式的研究，张念越介绍，“湘江玖号将展现的一定是不同于现在常规提到的体验式商业。未来十年，我们将要探索一种叫非购物中心的购物中心，我们称它为时间都市系列。我觉得它会是一个很有意义的尝试和探索。”

　　在张念越的理念中，湘江玖号正是国美塑造的具有先驱意味的购物中心，不需要迅速功成名就，也不需要迅速获利，而是国美商业战略野心的起点。通过实验，不断纠正、弥补促其成长。

　　玖号置业的发展目标就是要探索一个能够适应90后生活习惯的生活中心。“我们现在正在研究的就是90后的性格，90后的思维方式，90后的生活方式，和90后未来的一个趋势，在这个基础上，我们将设计一个生活场景满足他们所有的需求，这就是我们的目标。”张念越信心满满。