5大恒隆广场经营现状重磅披露：位置、经营、竞争状况等

　　实地调研了沈阳、天津、济南、无锡、上海这些恒隆有所布局的城市，有助于了解恒隆广场的经营现状、商业地产以及实体零售业的发展状况和未来发展趋势。

　　沈阳皇城恒隆广场

　　地理位置：皇城恒隆广场建筑面积11万平方米，位处沈阳核心商业街“中街”的西部，与老牌百货兴隆大家庭一街之隔面对面，位置可以说是A+级的，这个商业地段的客流量可以说是沈阳最高的之一，不过恒隆这建设这家购物中心时由于受保护故宫的影响，原有的地上5层被减为4层，这1层对恒隆广场还是有一定影响的。

　　竞争情况：实际上皇城恒隆广场在中街缺乏真正的对手，对面的兴隆庭实力强劲，年销售额约25亿，但是恒隆和兴隆定位有所不同，兴隆定位偏向中低端。对于皇城恒隆来说，最大的风险在于沈阳的中高端和高端消费在以惊人的速度向“金廊”区域转移。

　　经营状况：根据恒隆的年报，皇城广场过去三年租金收入分别为港币1.5亿、1.6亿和1.6亿，如果按照中高端购物中心的租金收入占营业额15%-20%计算，年销售额只有6.5-8.5亿人民币。

　　这是两张拍摄于卖场一层的照片，通道中只有寥寥数人，而整个卖场中只有Zara、i.t.、优衣库快时尚品牌、UGG和负一层的餐饮店铺中有些人气，其他店铺难见顾客。

　　沈阳市府恒隆广场

　　地理位置：市府恒隆广场面积8.6万平方米，卖场定位5级，与上海南京西路恒隆广场定位相同，它位于沈阳市近年重点开发扶持的“金廊”青年大街的北部核心区域，紧邻沈阳市政府，老牌奢侈品卖场卓展购物中心与市府广场还有恒隆从北向南成三点一线。

　　竞争情况：从整体上看，市府恒隆所处的“金廊（青年大街）”区域高端城市综合体明显过剩，“金廊”的规划起于2003年，早期规划是12平方公里，6个城市综合体，但是经过10年的不断膨胀，“金廊”目前的总规划面积已经高达75平方公里，已经建成和在建的城市综合体多达30个，如此严重的过剩带来的是激烈的竞争，“金廊”沿线高端购物中心已经有数家被淘汰，更残酷的竞争还在后面。

　　从长远看，恒隆最主要的竞争对手有两个，第一个是卓展购物中心，卓展起于长春，2006年沈阳店开业，2013年沈阳店销售额24亿（长春店34亿，哈尔滨店14亿），幕后主要控制人是被称为“中国私人油田第一人”的华海能源董事长王乐天。卓展相比前几年现在正处于从高峰滑落的阶段，不过它的实力依然出众，相较于恒隆，卓展的优势在于多年经营打下的牢固顾客群，尤其是政府关系，卓展的购物卡在沈阳非常有名，虽然政府去年已经限制政府部门购物卡消费，但是卓展多年的积累不会短时间轻易消失，而卓展的服务也是非常有名，SVIP顾客消费卓展将免费提供豪车接送，并有导购全程陪同，市府恒隆与这样的对手竞争，难度可想而知。

　　经营状况：卓展到恒隆、再到万象城，然后再从万象城回到恒隆和卓展，以想同档次卖场互相作为参考，以求调研不会出现太大偏差。正逢年前购物季，卓展的客流量不低，一、二两层里大约一半的店铺内都有顾客，三、四层顾客少一些，但是也还算不错；万象城整体人气很好，奢侈品在一、二两层，大约两三成的店铺有顾客，溜冰场和餐饮客流非常多，只有4楼的尚泰百货里客流稀少；市府恒隆的一层客流量非常少，二层往上几乎没人，只有顶层的百利宫影城有一些客流……

　　天津恒隆广场

　　地理位置：天津恒隆广场由于还未完全建成开放，所以只说一些调研天津市场的细节。天津恒隆广场总面积15.28万平方米，它的最大特色是380米的长度，广场高6层，官方宣传图中宛如一尾鲤鱼身，近看仿佛一艘巨型航母。它的位置极佳，位于核心商业街和平路和滨江道的交汇处，与天津最著名的老牌百货劝业场成对角，和平路商圈平时日均客流量在40-60万之间，节假日高峰可达80-100万。

　　竞争情况：从竞争角度来看，和平路原有的以百货为主的商业业态明显老化，这个商圈急需类似恒隆此等规模的新型购物中心，所以竞争条件也是A+级，唯一的问题是恒隆的运营会是怎样的效果？另外，380米长的购物中心要如何设计才能让商场动线达到最佳效果？

　　济南恒隆广场

　　地理位置：总面积17万平方米，定位四星级，针对中端以及部分高端顾客。北侧是济南人气最旺的核心商圈泉城路，南侧是济南人气最高的广场——泉城广场。济南恒隆广场分东翼和西翼两座，中间是一条通道，这条通道直连那座小桥，而恒隆的东西两翼在三楼相连。济南恒隆广场的位置是除上海外最好的，调研的时候用周五晚上、周六中午、周六下午、周六晚上和周日上午一共五次去泉城广场和恒隆，每次都是人流络绎不绝。

　　陈启宗在年报中也提到，济南恒隆的客流量日均达到5万人，如果按年算将超过1800万人次，而济南全市人口总量只有680万。另外，恒隆广场就是济南公交车的站名，有多条公交线路包含此站，品牌形象得到极大推广。从购物中心建筑本身来说，济南恒隆广场把恒隆地产高大上（高端、大气、上档次）的优势发挥得淋漓尽致，可以说，恒隆广场已经成为济南市重要的地标式建筑。

　　图片中央亮光处是连接恒隆和泉城广场的小桥，通过通道，即可到达核心商业街泉城路。

　　竞争情况：从竞争的角度来看，济南恒隆广场的优势也是得天独厚。恒隆东侧是贵和购物中心（隶属鲁能集团），虽然紧邻恒隆，但是两者定位不同，贵和主营奢侈品，而恒隆则主要定位中端及中端偏高消费层。贵和再往东是济南百货大楼，这家百货人气虽然还不错，但是整体业态非常落后，难以对恒隆产生威胁。

　　在恒隆和贵和的街对面，是百盛百货和贵和百货商厦，无论从规模、建筑还是商业业态来说，都无法和恒隆相比。其他则是大量临街店铺，品牌仍以海澜之家、安踏、七匹狼、森马、美邦为主。经四路万达广场人气不错，但是距离恒隆有公交三站路远，不在同一商圈。华润万象城，位处经十路，与鲁商集团的和谐广场属于同一商圈，距离恒隆有50分钟车程，未来不会对恒隆形成很大压力。济南目前销售额最高的银座百货总店位于泺源大街，距离恒隆有15分钟步行的距离，对恒隆竞争压力也比较有限。

　　经营状况：济南恒隆的经营状况可谓冰火两重天，最火的是6、7层的餐饮和影城，多数餐饮店即使下午两点仍座无虚席，而影城则更是热闹。其次是5层的儿童业态，如果6、7层的客流按100分算的话，5层则有70分，而其余各层除一层外人气都不尽如人意，只能给20、30分，这也是为什么客流巨大，但出租率却从95%降至88%的问题所在。

　　无锡恒隆广场

　　地理位置：无锡恒隆广场定位5级，与南京西路恒隆和市府恒隆相若，面积近12万平方米。无锡恒隆位于人民中路，紧邻无锡最核心的商业街中山路。

　　竞争情况：由于无锡恒隆的定位以高端奢侈品为主，所以恒隆主要的竞争对手只有两个，第一八佰伴（上图中右下方红框位置）和大东方百货（上图正中上方红框位置），上图绿框位置包括三阳百盛百货和苏宁广场。大东方百货业态和济南银座总店类似，都是奢侈品加传统百货，而第一八佰伴可以说是恒隆最强劲的对手，主营奢侈品，整体建筑设计大气出众，人气也相当不错，2013年销售额22.5亿。好的因素是无锡整体购买力强劲，私营经济发达，坏的因素是第一八佰伴实力优秀，根基深厚，而且华润万象城也即将在开业。

　　经营状况：相比较而言，无锡私营经济比沈阳和济南更发达，购买力更强劲，民众对奢侈品和高端购物中心的接受度也更好一些，所以从长期来看，无锡恒隆情况会比沈阳要好很多，最近又确定苹果将在恒隆开设直营零售店，这理所当然会为恒隆提升客流。

　　其他未开业恒隆广场数据