万达商业刘晓彬：一直在研究将资产以REITs方式上市

　　冯仑曾说，如今地方政府已经把互联网小三扶正，而让曾经的正堂房地产下堂了。互联网与房地产的关系，似乎就这样被对立起来。但如今，当“互联网+”的概念被提出来后，这一认识恐怕要改变了。

　　正如马化腾曾指出的那样，互联网对于传统行业的改变，不是“替代”而是“改造”，其意义应该从“电”的出现对工业生产产生影响这个层面来理解，互联可以是任何行业的标配。在房地产中，龙头企业对此的反应也是最快的。譬如万科已经明确其“变轻、金融化”的方向，新的业务将全部采用“小姑操盘”轻资产模式等。

　　但眼下更引人注目的，是万达的快速扩张动作背后隐藏的互联网化雄心。作为国内拥有最大线下商业资源的开发商，万达还在不遗余力的扩张其文化旅游产品线，本次又确定将在成都投资1000亿打造文化旅游城等。

　　但其转型互联网化的思路，也在这一投资项目确定后更加明确，首次建设的电商大数据基地，将承担万达电商的全部数据存储及分析计算，这将为万达的“智慧商业”提供基础支持。

　　核心摘要

　　万达内部要求，2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同，将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内将收现金300亿。

　　王健林说，2020年万达集团要实现6000亿收入。从1000亿到6000亿的跃升，支点在哪？

　　自去年8月携手马化腾、李彦宏成立万达电商后，王健林的万达帝国便多了一个撬动未来的支点：消费O2O开放平台，它将帮助万达整合旗下商业以及消费者资源，为万达转型添上浓墨重彩的一笔。

　　从一家传统的房地产开发公司转型为拥有互联网概念的公司，内地目前并没有成功的先例。包括万科、绿地、中海等千亿级公司都是在试水阶段。

　　而万达拥抱互联网的步伐异常迅疾，多数分析人士认为，这很大原因是万达的特殊资源禀赋驱动——传统的商业零售遭到电商的冲击，同时万达商业又拥有业内最大的线下商业资源，以及其最新的产品线万达文化旅游城，也需要消费大数据平台的支撑。

　　据王健林测算，国内商业消费市场已达到30万亿，但是没有一个真正的O2O商业消费平台。“基于此前的商业开发积累，做这个王健林和万达是有机会胜出的。”互联网观察人士认为。

　　电商与地产协同

　　根据万达集团董事长王健林的表述，万达电商初期投资50亿元，后续5年内总共要投资200亿。新公司万达占70%股份，腾讯、百度分别持股15%。

　　王健林非常重视万达电商的推进。21世纪经济报道记者获悉，万达电商“飞凡O2O开放平台”已于3月31日上线测试，而其实体万达电商云基地则已落户成都双流，目前正在紧张施工中。万达有关人士透露，飞凡将于6月底正式上线，云基地将于10月份投入使用。

　　值得关注的是，万达电商与万达地产开发业务开始一体化推进。在最新的对成都的投资中，王健林称要在成都投资千亿，包括一座万达文化旅游城、几座万达广场，以及万达电商云基地。这是万达首次建设的电商大数据基地，将承担万达电商的全部数据存储及分析计算。

　　飞凡O2O平台的搭建，也依赖于万达商业及未来的文化旅游城的大数据。据万达方面透露，万达商业每年有超过15亿次消费人流，截至2014年底，万达在全国已开业109家万达广场、71家酒店，仅2014年一年，新开业影城40家，此外还有位于武汉的万达文化旅游城、长白山万达文化旅游城等实体场所，王健林称未来还要建15个左右的万达文化旅游城，而为了得到更多的消费者资源，万达过去一年多还收购了至少9家旅行社。

　　飞凡O2O的任务，就是要整合这些线下资源到线上，共享互通，这涉及到场内商铺导航、智能停车服务、就餐排队提醒等诸多方面，马化腾称之为“智慧商业”。

　　王健林指出，万达电商要做的是综合O2O开放平台，一方面，要把线下庞大的客流转化为线上流量，再把线上流量变现；而另一方面，也需要依靠线上服务，覆盖更大的人群，把过去因地缘限制的消费行为辐射到更广的区域，覆盖购物、餐饮、电影、亲子、秀场、度假等消费业态。

　　王健林说，万达通过全新的技术自动生成购物中心的公共区域及商铺内顾客分布的热点图，然后通过大数据系统对消费者的消费习惯和行为轨迹进行全面分析，这样就可以进一步提高万达广场内商业面积的有效利用。

　　长远来看，万达电商也着眼于整个万达集团的金融化及互联网金融。21世纪经济报道记者获知的消息显示，万达电商提出了一个大会员与通用积分联盟的构想。大会员服务可以对用户进行更为精准的促销推送，提升消费频次，累积会员积分，而通用积分联盟又可以将积分变成可以再次消费的凭证，比如现金抵用、停车消费、深度折扣等，甚至进一步推出互联网理财业务。

　　而要打通会员和积分，关键一点是POS机。万达自主研发的云POS目前已在部分商场使用，意味着它在支付、CRM、大数据、积分管理以及O2O开放平台上，将拥有更多的话语权。

　　万达的轻资产金融化

　　被寄予厚望的万达文化旅游城及电商模式，实际上代表了万达从不动产开发运营到文旅消费转型升级的方向。王健林说，万达要向高科技、消费企业转型，这是万达的未来。

　　然而一个关键的问题是，万达动辄在一个城市投资数百亿上千亿，累计已达数千亿，而其年销售规模也不过一千多亿，资金从何而来？

　　王健林称，过去万达成功靠的是城市综合体，通过公寓、商铺等销售产生的现金流来持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要转型轻资产，万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务都由万达自己做，使用万达品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。

　　目前，万达已和光大安石（北京）房地产投资顾问、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，另外正在与多家投资机构洽谈。

　　万达内部要求，2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同，将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内将收现金300亿。

　　对于万达文化旅游城的投资，王健林向21世纪经济报道记者表示，以广州万达城为例，500亿的投资并非一蹴而就，而是分5年投入。“买地大概80亿-100亿，之后会有一部分银行融资，2015年会启动一部分住宅、商铺、写字楼的销售，回笼资金再继续投入。”王健林说。

　　事实上，变轻、金融化是更多主流开发商的选择。万科董秘谭华杰对记者说，万科的轻资产、金融化是一个并发的过程。万科未来的新业务将全部采用“小股操盘”轻资产模式，比如消费地产、产业地产、物流地产，都会引入投资方，成立资产管理平台公司，万科只负责运营管理，不持有股份或持有少量股份。

　　明源地产研究院艾振强指出，轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，实现稳健发展。

　　在3月底的万达商业业绩会上，万达商业执行总裁曲德君表示，集团计划成立万达商业基金管理公司，作为轻资产的资金操作平台。未来会积极探讨轻资产模式，包括资产化、引入外来投资者及发展互联网金融等。

　　万达商业地产财务总监刘晓彬透露，集团一直在研究将资产以房地产信托基金（REITs）方式上市的可行性，但因该产品仍受国家政策限制，未来会密切关注，于适合的时机推进。互联网金融方面，集团仍正在探索之中，希望O2O平台能在6月底前上线运行。