细说铁狮门的“中国生意逻辑”：几经波折 不温不火

　　谈起在中国的“失意”境外投资者，不得不提到被任志强评价为“最高潮进入最低潮退出”的铁狮门。

　　自2005年有意进军中国市场后，铁狮门在国内的进展并不如预期顺利。几经波折仍无“起色”后，铁狮门开始调转方向在美国大本营寻找新契机。

　　据外媒4月8日报道，中国人寿保险公司和平安保险公司收购了波士顿一个价值5亿美元的商业不动产项目的多数股份，而这个项目是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目。

　　这是中国两大保险公司首次进军美国商业地产，也是继万科之后，铁狮门与国内公司在美国合作开发的第二个项目。

　　对人寿、平安来说，此次的合作更多是“正常的海外物业投资”，但在铁狮门看来，显然还为其附上了“提升在中国国内的知名度”特别意义。

　　“(铁狮门)借这个来提升其在国内的品牌知名度，有点难，但通过帮助国内知名企业海外落地，建立一种比较友好的合作关系，对其以后在中国业务铺开还是会产生一定的好处。”谈及铁狮门生意逻辑，上海中原地产咨询总监宋会雍向记者指出。

　　引人寿、平安两伙伴

　　外媒报道称，人寿、平安保险此次投资的铁狮门项目包括一幢13层楼高的办公大厦和一幢9层楼高的独立产权公寓大厦，其中公寓大厦总共拥有100个单位。

　　值得一提的是，上述项目位于波士顿海港区，占据了Pier4酒店原址的大部分面积，而Pier4酒店则是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目，其于去年收购了这个项目。

　　按照原计划，铁狮门将于2017年下半年中完成该项目办公区域建设的部分，并在2018年第一季度中完成公寓部分的建设。

　　对于此次收购，铁狮门联席首席执行长RobSpeyer予以证实，但他拒绝透露中国人寿和平安保险各占波士顿项目的股份数。

　　而有相关熟知内情的人士则透露，中国人寿和平安保险各自收购了波士顿项目的1/3股份，另外1/3则由铁狮门旗下的一个基金持有。

　　中国人寿和平安保险此前虽都已在伦敦市场收购了相关房产项目，但均未曾在美国购买资产。因此，此次收购波士顿项目，标志着其正式进军美国市场。

　　实际上，与人寿、平安合作前，早在2013年2月13日，号称“美国头号房企”的铁狮门已与万科成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块，该地块为两栋相连的住宅楼，一栋37层，一栋42层，共包含655套住宅。

　　虽然二者并未透露合资项目财务信息，但相关消息显示，该项目总投资约6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门7500万美元，其余借助债务融资。此外，万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。

　　彼时，正游学美国的王石表示，“此次进入美国市场，我们也是带着学习的目的”，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。而铁狮门方面则表示，此次与万科合作，也将提升公司在国内的知名度。

　　铁狮门的“中国生意”

　　其实，对铁狮门来说，帮助国内知名房企落地美国显然不是终极目的，正如其联席首席执行官JerrySpeyer所称：“与万科在旧金山的合资项目对于铁狮门来说具有重要意义，它与铁狮门在中国市场的业务发展相辅相成。”

　　不难看出，无论是“提升国内知名度”还是“与中国业务相辅相成”，铁狮门与中国企业在海外的一系列合作动作，最终还是为了改变其在中国“不温不火”的态势。

　　据记者查阅，早在2005年，铁狮门已在上海成立铁狮门总部，但在土地市场上一直未有斩获。直至2008年1月23日，作为唯一竞购方，铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价67.517亿元将觊觎已久的上海新江湾城F地块纳入囊中。

　　随后，在2009年3月4日，铁狮门将新江湾城F地块项目正式命名为“尚浦领世”知识商务广场，总投资预计高达170.75亿元。

　　搁置近3年，2011年6月22日，在城投控股介入后，尚浦领世项目一期住宅项目正式开工。然而，还不过一年，新江湾城F地块再传“被转让”，铁狮门再次处于困境中。

　　“目前，江湾新城的项目拿地价不便宜，目前做得马马虎虎，已经有蛮多中高端项目入驻，还处于成长中。由于整个区域氛围还没成型，现在还不能对其定性，处于开发中。”问及铁狮门上海项目的发展现状，宋会雍向观点地产新媒体介绍。

　　其实，除了在上海的项目“不见起色”外，铁狮门在北京、天津、成都及苏州的项目发展也都是“浅尝辄止”，这也使得其在整个中国的布局旋即陷入收缩，尤其是在地产高峰期收购的高价物业。

　　在宋会雍看来，铁狮门在中国发展受阻与其进入大陆路径有很大的关系。“铁狮门进入的路径与市场挂钩更紧，选择自己亲自拿地开发，而其他公司更多是选择先与政府搞好关系，承担部分城市建设的责任，以便在拿地等其他方面得到一些优惠。”

　　这就意味着，和其他外来房企相比，铁狮门在“落地”上已是“有点吃亏”。此外，宋会雍还指出，铁狮门在中国的产品打造方面缺乏必要的引导，“海外的商业运转是在一种相对比较纯粹的市场环境下发展起来的，与国内的搭接会有一定的偏差与错位，例如消费理念、物业组合等”。

　　综观铁狮门在中国近十年的发展历史，难以改变的“不温不火”“马马虎虎”态势，迫使其不得不回到美国大本营寻找新机会。

　　也许，目前铁狮门这种“海外合作”的开发逻辑还没法达到提升其在中国市场“品牌知名度”的效果，但“与国内知名房企联手助其在海外地盘落脚，建立一种比较友好的合作的关系，对其以后在中国的铺开还是有效果的”。

　　而在上海业内人士严跃进看来，铁狮门进军国内市场以打造城市地标为主，“虽然较一般国内房企有更为开阔的视野及资本运作能力，但单纯是进行项目开发，其优势不见得比国内房企要大。”

　　或许未来，对于铁狮门而言，要做好“中国”这桩生意，依靠“海外项目”寻找合作伙伴仅仅是棋局中的一子而已，“如何不单纯做地标类项目，真正能够对重点城市多布局，深布局，才是一个真正的考验”。