花样年邱志东：社区商业提供社交平台 满足刚性需求

　　（赢商网报道）商业是一个城市的标志。随着城市经济的不断发展，城市综合体、购物中心等商业地产项目随之崛起，与此同时，以城市成熟人居社区为依托的社区商业也在蓬勃发展，并越来越展现出不亚于大型购物中心的商业活力与投资潜力。花样年正是抓住时机，大力发展社区商业。　　

　　据悉，花样年商业管理公司是花样年集团四个板块其中的一块，并在企业转型钟做出许多尝试与努力。未来，花样年下一步亦着力打造生活社区、商业社区和养老社区，在不断的尝试与努力中，花样年总结出了许多经验。

　　不可否认的是，整个商业地产的投资这几年席卷了全国，大江南北不断的开发商业地产的热情是空前的高涨，各大开发商和投资者纷纷进入了商业地产的领域，然而，目前整体上看大部分城市的商业地产的发展是供过于求，所以需要特别警惕。 

　　 在这个背景下怎么寻找商业地产开发的下一片蓝海，这是商业地产人需要思考的东西，从国外的经验的借鉴来看，社区是居民日常生活的主要场所，无论从数量还是零售总额来看，社区商业中心都是当地居民消费的首选之地，据悉，在美国有80%的购物中心是面积2000平方米以下的社区中心。另外，国内现在随着国内城镇化率的提升，城镇化率已经达到52.57%，未来会形成两万个以上的新的城市社区。而且，在政策的引导下，社区商业必然迎来新的发展机遇，从未来的整个城市化的发展来看，到2030年，中国城市化率将会达到60%到67%，将新出现2万个以上的商业社区。 

　　 城市化发展，导致社交活动场所的收缩。而随着社交理念转变以及生活方式提升，邻里社交将重新成为社区生活方式重要组成部分，社区商业的蓝海亦将呈现。社区商业的运营呼吁社交产品的思路运营新式社区，而此定义则是垂直人群服务社会属性而非家庭属性，让远亲不如近邻重新回归社区产品的打造方式。

　　在业态的规划上，社区商业具有深入到社区生活圈里面、休闲娱乐类和配套服务类的业态比例高等特点，同时特业突出，主力店的概念更加异化。并且，社区商业主要满足家庭式的消费，与传统商业不同的是，社区商业必须具备温情、便利或风格独特等特点，才能成为社区交流的平台。 

　　所以我们对社区商业的思考模式，第一个是基于互联网时代的到来，对于实体商业而言，门店将不单纯只是交易的渠道，同时承载着展示的功能，应该讲30%的消费者是在浏览商品的同时还用移动手机进行研究，16%最终会在门店购买，29%最终会从零售店的网店购买，45%会从其他的渠道购买。根据埃森哲的消费者行为调查，大约40%的消费者在过去一年中更换零售商，这就意味着零售业面临更加严峻的竞争。

　　并且，随着移动互联网时代的来临，消费者的购物行为发生显著变化，购物空间立体化，购物时间碎片化，购物方式移动化，信息传播的社会化，这些东西都影响到我们本身商业的生存以及发展。购物行为的这些变化颠覆了原来在某些特定时间内固定场合进行商业交易的商业习惯，如此，商业地产业正面临着这种商业习惯的转变。这样的话我们整个社区商业的优势能够得到更加明显的表现，我们希望它成为电商物流的最后一环。在消费的选择因素下，距离因素正变得越来越重要。

　　 未来体现稳健性和抗风险能力，社区商业首先要体现与日常生活的紧密相关，提供必需的基本消费，满足刚性需求。其次社区商业要方便周边居民到达，这与近年崛起的电商大物流形成互补，抢占最后一公里。凭借与消费者地理的近距离，打造小范围快速配送体系，并与电商大范围大流量的物流体系形成互补。在服务方面，强调与需要居民亲身参与的服务型消费，体验方面具有不可替代性。 

　　 当然，在社区里面还希望能够形成闭环，提高消费者的忠诚度和认同度，从而提高高频次的重复购买的频率。我们也希望能够让商业成为周边居民进行社交活动的场所，赋予情感的消费场所。在这个基础上结合移动互联网打造社区的O2O，能够同时具备这五大优势，刚性需求、入口习惯、活跃客户、客户黏性和品牌的忠诚度。 

　　而花样年已经很好做到这点，据悉，其现在管理的面积已经达到了3.2亿平方米的物业管理面积，在这个基础上，其本身商业跟彩生活在整个花样年的发展闭环里面，主要承担为彩生活、社区商业、商务社区提供商业支持。如此，收入结构也由原来的单一的物业销售和租金等重资产转变为服务收入和平台交易等轻资产业务。另外，花样年除了打造自身实体购物中心外，我还承接其他商业项目的资产管理服务。 

　　 目前，花样年左手拥抱互联网思维和工具，右手坚决的走多样化创新道路，专注于做社区服务，围绕社区服务运营平台开展运营。从目前来看，O2O未来是线下颠覆线上，当线下思维发生转变的时候，线上优势就不明显了，线上最终都要落地到地上，而社区商业讲充分发挥服务属性。当然，不论商业怎么发展，本质仍是给消费者提供服务，而这种服务是线上做不到的。

　　所以为了推动社区商业，花样年商业除了有红唐和花生唐之外，商管公司衍生出另一条产品线，芝麻唐，意思就是小，撒豆成兵，寓意芝麻开花节节高。芝麻唐将做出有别于传统的社区商业，而又具备互联网思维和互联网能够落地的做法的新型商业。