重庆第一季度商业地产市场回顾 零售首层平均租金444.1元

　　提到当前重庆商业地产，利好的两个关键词便是：“一带一路”、“互联网+”。

　　今春，《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》正式公布。自此，备受关注的“一带一路”建设蓝图清晰呈现在世界面前。重庆定位则是打造重庆西部开发开发重要支撑和成都、武汉等内陆开放型经济高地打造“中欧班列”品牌，建设沟通境内外、链接东中西的运输通道。

　　另一个利好消息则是重庆市政府与腾讯签署“互联网+”战略合作，还将选择成熟的商业区，打造线上线下联动的体验式消费试点示范项目。

　　如此利好的宏观环境下，重庆商业地产发展现状又如何?

　　近日，仲量联行对2015年第一季度重庆房地产市场回顾。指出重庆优质办公楼市场受农历新年假期所影响，优租赁活动有所放缓。优质零售物业市场方面，知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。

　　赢商网记者分析发现，2015年第一季度，主城仅有一个商业项目亮相——东方国际广场，区县合川2个，包括步步高新天地、宝龙城市广场;于此同时，沙坪坝新世纪凯瑞商都入驻煌华新纪元之后，以全新形象亮相，茂业百货和重庆大都会广场也已经悄然更名。在房企拿地方面，最引人关注的地块观音桥今年首推土地，可建设面积11.46万平方米，土地用地性质为商业用地、商务用地，最终由协信、同景置业、新华国际联合摘得，有望将打造星光68二期;优质零售物业市场首层平均有效净租金较上季度基本保持稳定，达人民币444.1元每平方米每月。

　　江北嘴迎来首个购物中心

　　纵观2015年第一季度，重庆主城优质零售物业市场仅有东方国际广场一个优质零售项目入市。该项目位于重庆的新兴中央商务区—江北嘴，为区域内首个投入运营的优质零售项目，总建筑面积达90,000平方米。项目作为润山集团继渝北金港国际商业后的又一巨作。

　　东方国际广场内部效果图

    于2月8日，项目启动试营业。据悉，包括GUCCI、PRADA、DIOR、ARMANI、Burberry、Zegna 、VERSACE、FENDI、YSL等众多国际一线奢侈品牌在里面均有展示销售。

　　随着东方国际广场的首先亮相，为整个江北嘴商业开了一个好头。观察发现今年江北嘴将由开发建设进入到了运营的关键时期。

　　记者获悉，在江北嘴核心区域内，汇集了包括IFS国金中心、华城国际金融中心、越洋广场、东方国际广场、财信广场、环球广场以及俊豪ICFC等在内的7大购物中心，大部分都将在明年投入使用。

　　同时，2015全年，重庆优质办公楼市场将迎来约120万平方米的新增供应，新落成项目主要就集中在江北嘴片区(76万平方米)。仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示，优质办公楼市场整体平均有效净租金在今年将下降约3%。不过由于江北嘴片区即将交付的办公楼项目在品质上优于整体优质办公楼市场水平，平均资本值在未来三个季度有望保持稳定。

　　此外，记者发现，本季度重庆主城除了东方国际广场亮相外，合川区县也引来两大知名项目，分别为合川步步高新天地、合川宝龙城市广场，两项目均在1月份正式亮相，也是步步高集团和宝龙集团在重庆布局的第一个商业项目。

　　更值得一提的是，两项目还是左右“邻居”，都在城北核心商圈。步步高新天地建面16万方，包括Zara、Bally、 H&M、玛斯菲尔、施华诺士奇、浪琴等入驻;合川宝龙城市广场总建筑面积达65万平方米，其中商业面积约15万平方米，永辉超市、横店影城、大白鲸世界、孩子王、欢乐迪KTV、苏宁电器、屈臣氏等入驻。

　　重庆多个商业项目调整后全新亮相

　　去年，沙坪坝新世纪凯瑞商都租赁位于凯瑞商都旁边的“煌华新纪元”约 3.27 万平方米的商业用房，整体租赁煌华新纪元1至5楼，用于凯瑞商都经营。经过几个月的“闭关修炼”，终于在今年2月份以全新形象亮相原沙坪坝煌华新纪元购物中心。此次率先亮相的是1楼时尚精品馆和2楼流行淑女馆。

　　据赢商网记者当时走访发现，煌华新纪元LG、UG、6、7、8楼仍保持正常营运。

　　在本季度期间，江北茂业百货已经全新更名为“茂业天地”，调整后，引进了一些新兴知名品牌，更有国际一线品牌的化妆品系列。同时，也增加了多个餐饮业态的品牌，有肯德基、星巴克、咖啡陪你、曲奇故事等。

　　此外，通过去年李嘉诚“左手转右手”交易之后，大都会广场已经更名“大都会东方广场”，目前，围挡的门店将做出品牌调整。

　　市场平均租金保持稳定

　　但同商圈内项目表现进一步分化

　　本季度重庆优质零售物业市场首层平均有效净租金较上季度基本保持稳定，达人民币444.1元每平方米每月。尽管租金表现稳定，但同一商圈内项目表现的两级分化进一步增大。如观音桥商圈内，星光68广场及北城天街凭借成熟的运营保持较高的入驻率，并继续引入包括Marina Yachting及Victoria’s Secret等在内的优质品牌。

　　而新近开业的盈嘉中心却因负一楼多家甜品品牌撤场而段时间内空置率上升。非核心商圈方面亦是如此，如南坪商圈星光时代广场及南坪万达广场继续其良好表现，但City城市广场及盛汇广场因品牌调整，空置率持续高位。

　　需求方面，本季度重庆零售市场持续活跃，多家知名品牌零售商继续积极在核心商圈开设新店。苹果在位于解放碑商圈的国泰广场开出其在重庆的第三家直营店，营业面积约2,300平方米。而在另一核心商圈观音桥，方所书店重庆首店于3月在阳光世纪购物中心开始试营业，其营业面积达2,400平方米。Chloe、Vivienne Westwood及Patrizia Pepe等女装品牌集体进驻茂业天地。

　　展望2015全年重庆将迎多个优质零售物业开业;激烈竞争或将推高整体市场空置率。在接下来的3个季度，重庆优质零售物业市场预计还将迎来480,000平方米的新增供应，包括位于解放碑的协信星光广场及巴南区的巴南万达广场。新增项目预计将令市场整体零售氛围进一步成熟。

　　“此外，受电商持续快速发展所影响，国际零售品牌商在2015年的实体店拓展计划预计将相对谨慎，并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的考量。这将可能在招商方面对未来项目及希望通过业态调整来改善经营状况的项目造成更大压力。” 仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。更多的项目将有可能推迟开业或以较高的空置率开业。部分未来项目及部分正在经历租户调整的项目将有可能在租金方面做出更大让步以提高项目入驻率。此情况下，在2015年重庆优质零售物业市场空置率或将上升，租金增长亦有可能进一步放缓。