揭秘房企“黑马”旭辉地产：如何保持40%的复合增长率

　　在中型房企中，旭辉地产（00884.HK，简称旭辉）堪称一匹黑马，自2012年开始连续3年实现40%以上的复合增长率。

　　新政之后，旭辉也反应迅速，这家房企旗下的一些项目已经涨价。

　　与此同时，旭辉董事局主席林中更抛出“在500亿实现之前，我们都将保持每年40%的复合增长率；500亿之后，就要降增长率”的言论。按照旭辉的财务模型，战略核心是持续的、稳定的、有质量的增长，其实就是把增长率、负债率、利润率三个关系处理好。

　　克而瑞研究中心指出，2014年上半年，旭辉借助“微销宝”保证全年业绩的完成率，并且管理层提出将在“增长率、负债率、利润率”三者之间保持平衡。从目前来看，企业财务稳健，销售增长目标已适当放缓，接下来的主要工作势必是争取提高盈利能力。

　　2014年，旭辉实现212亿元销售目标，2015年则定出了保守的250亿元目标。根据林中的透露，尽管在冲刺500亿销售规模，但旭辉现阶段正以快速和轻资产运作为目标，以提高盈利能力为首要任务。

　　40%复合增长率

　　在历经几年的高速增长后，旭辉在利润率、互联网创新营销、小股操盘等各方面加速，力求做到公司资金结构与产品发展协调。

　　城市布局、产品结构、销售策略、价格策略等是旭辉认为能完成销售任务和保证复合增长率的基础。

　　然而，根据克而瑞研究中心的分析，就盈利能力来看，H股房企毛利率平均在30%，净利率平均在20%。以旭辉2014年年报数据显示，旭辉毛利率25.9%，净利率12.4%，两者均低于行业平均水平，这说明该公司的盈利能力表现一般。主要由于其土地来源都是公开市场，很少有毛利率50%以上的项目，而在未来这种局面较难改善。

　　不过值得一提的是，在所有人都担心房企盈利能力面临下降的背景下，2014年旭辉的盈利指标下调幅度却在可控范围，尤其是在扣除投资物业公允价值变动后，其核心净利率仅下降1.2个百分点。

　　在土地成本无法下降的情况下，旭辉正努力倒逼其他方面的成本，例如营销成本、行政管理成本，两大成本费用率同比下降了1.4％。

　　从债务情况来看，将永续债作为债务计入，企业的净负债率为67%，就60%~70%的安全红线而言，旭辉的债务杠杆适中，财务风险处于可控范围内。

　　轻资产上下功夫

　　目前旭辉距离千亿还有较大的成长空间，所以林中认为旭辉还没那么快触及成长的天花板。但在规模增长的过程中，旭辉非常看重利润的同步增长，因为企业没有利润是不可持续的。

　　林中指出，今年市场的三个核心因素是利好的政策会不断释放、供求关系会得到改善、需求进一步开放。

　　林中认为，一二线城市过高的库存供应将得到消化。其中库存去化周期会回到12个月，供求比也会接近1、0.9这种比较健康的水平。

　　旭辉对利润率的追求稳中有升，“在这个行业未来几年压力很大的时候，我能保持住我们现有的利润率，以此为基础逐步的提升，因为利润率提升对一个企业来说它需要一个周期，不断提升自己的能力。”林中认为，利润率需要一个较长时间的周期来体现，比如说，现在拿地到体现这个地的利润都要三年，估计两三年以后我们可以看得到利润比现在的会提升一点。

　　不过，在林中看来，未来利润率提升到15%就是一个瓶颈，这条红线很难超越。

　　利润少了，就得在别处找回来。林中透露，旭辉未来会在轻资产上下功夫，“轻资产、重经营、大资管、金融化、移动互联网、社区增值服务……”林中举例，包括如何去优化旭辉的产业链。