蓝光地产19.53亿刷新合肥地王 借壳上市后换种打法

　　刚刚完成上市更名的蓝光地产，似乎并不掩饰对土地的急切需求。

　　4月29日，安徽合肥公开出让高新区一宗宅地，土地面积229.71亩，参考地价380万元/亩。经过近百轮竞价，蓝光地产以单价850万元/亩竞得该地块，折合总价19.53亿元，溢价率123.68%，一举刷新合肥单价、总价地王纪录。

　　这也是继蓝光禹洲城、蓝光时代红街后，蓝光地产在合肥布局的第三个项目。市场消息指，蓝光地产对于合肥区域有业绩要求，因此正急于在市场打开局面。

　　而蓝光地产还有意继续扩大合肥的布局。据蓝光地产代表在竞拍后的新闻发布会上表示，本次拿地“只是在蓝光地产深耕合肥的战略规划的一小步”。

　　除了合肥，4月28日，蓝光地产在“2015年重庆城投集团土地招商推介会”上还签订了土地合作意向书。同时有市场消息称，该公司将与昆明产业开发投资有限责任公司合作开发昆明穿金路项目，目前已进入前期筹备阶段。

　　可以明确的是，在4月16日上市平台正式更名“蓝光股份”后，随着融资渠道的打通，蓝光地产已有意加大获取土地储备。

　　19.53亿刷新合肥地王

　　4月29日，高新区KF5号地块在合肥公共资源交易中心进行公开竞价。资料显示，该地块东至石镜路道路红线，南至彩虹路道路绿线，西至长宁大道道路绿线，北至用地界线，土地面积229.71亩（约15.31万平方米），规划为居住用地，容积率1.0。

　　据观点地产新媒体了解，地块靠近大蜀山、蜀西湖、王咀湖景区，除了拥有“一山两湖”的自然资源，周边还配有砂之船奥特莱斯艺术商业广场、地铁等配套。近年来，包括绿城、绿地、中海、保利等房企已相继入驻与此。

　　高新区地块共计吸引17家房企参与竞价，其中包括万科、保利、招商、金地、蓝光地产、海亮、当代北辰联合体、新城、力高、新华、平安不动产、旭辉、中铁建、华邦、文一等。仅从竞价的阵容，便可看出众房企对该地块的重视。

　　其中一个细节是，竞拍主持人刚宣布竞买人可以举牌，多家房企便一起举牌。在极短的时间内，地块已从起拍价380万元/亩跃升至700万元/亩。

　　不过，当地块竞价进入800万元/亩后，不少房企都相继停止举牌，现场成了旭辉、蓝光地产的“决斗”的舞台。最终，蓝光地产以850万元/亩竞得地块，折合总价19.53亿元、楼面价5543.45元/平方米，溢价率123.68%。

　　这也是蓝光地产时隔8个月后，在合肥获得的第三个项目，而类似的场景以后还会出现。据观点地产新媒体了解，蓝光地产代表在竞拍后的新闻发布会上表示，本次拿地“只是在蓝光地产深耕合肥的战略规划的一小步”，未来还会呈现“更多的高端精品项目”。

　　对于蓝光地产高价拿地的举动，合富辉煌发展研究中心总经理周伟向观点地产新媒体表示，蓝光地产对合肥区域的业绩有所要求，该公司也急于打开市场的局面。“蓝光需要去拿地，而上半年合肥的优质地块已所剩无几，所以他们不愿意放弃这一次机会。”

　　据了解，目前蓝光地产在合肥首个项目蓝光禹洲城已接近尾盘销售，而蓝光时代红街也刚于4月25日首发。而未经证实的消息称，蓝光地产希望在合肥实现35亿元的销售目标，靠目前的两个项目达标显然不实际。

　　周伟指出，蓝光地产在合肥的蓝光禹洲城、时代红街占地3.6万平方米、2.8万平方米，都属于较小型项目。相比之下，15万平方米的高新区地块更适合用于其在合肥的发展。

　　在项目的具体打造上，周伟表示，高新区地块周围最早有中海、保利等房企入驻，且都是走相对高端的路线，未来不排除蓝光地产也将走别墅、高层、洋房结合的路线。而为了冲业绩，项目或将包含刚需、首改等产品。

　　不过，市场也存在部分疑虑。同策咨询的研究人士吴明松就向观点地产新媒体表示，高新区地块最核心的价值在于其自然景观资源，以及高新区中央商务区的规划发展。蓝光地产以5543.45元/平方米的高价拿地，后期如何利用景观资源，打造自身的产品，或是其面临的最大问题。

　　吴明松认为，目前地块所处的区域内，普通高层均价约7800元/平方米左右，洋房8000元/平方米。而地块预期保本售价至少在9500元/平方米上下，未来两年如何打造仍有待观察。

　　借壳上市后的土地打法

　　除了合肥，蓝光地产近期一些动作表明这家四川房企同时还在大力寻找土地开发的机会。

　　其中3月18日，蓝光地产以单价460万元/亩竞得成都新都区一宗宅地，土地面积84.31亩（约5.62万平方米），折合总价3.88亿元，溢价率15.57%；随后4月28日，重庆城投集团分别与金科地产、蓝光地产签订了大渡口区跳蹬、八桥片区土地合作意向书。

　　市场人士也爆料称，蓝光地产将进军昆明穿金路进行项目开发，目前已经入产品定位等前期筹备阶段。昆明产投所拥有的穿金路内燃机厂三宗地块，占地101亩，将与蓝光地产合作开发。

　　与此相对应的是，4月16日，迪康药业正式更名蓝光发展(600466,股吧)，宣告蓝光地产长达7年的上市之路划上句号。相关分析认为，蓝光地产近4年的销售复合增长率达37%，待旗下地产资产悉数注入迪康药业，2015年该公司或有望向260亿元发起冲刺。

　　按蓝光地产2014年销售额逾200亿元计算，要支撑今年260亿元乃至今后可能更高的规模，大量的土地仍然是必要的。

　　观点地产新媒体翻查资料显示，蓝光地产自2010年以来开始进入成都以外的北京、昆明、嘉兴、遂宁、苏州、无锡等地，形成覆盖华北、华东、华中的战略布局。截至2013年底，该公司共有36个在建和拟建的房地产项目，可供未来开发或销售的面积超过1000万平方米，平均每年超过360万平方米。

　　2014年，蓝光地产在无锡、吴江、成都、合肥、重庆等地共计获得11宗地块，总占地面积48.9万平方米，新增建筑面积158.2万平方米。

　　不过，中信建投曾在研报中刊发数据称，在蓝光地产的销售金额分布中，大四川占比高达92.9%，除长沙占比3%外，其余地区均不足2%，而昆明、北京更是分别仅占比0.84%、0.36%。

　　市场分析称，蓝光地产此前在各大城市推广复制的产品主要是COCO系列，这种快销产品尽管在价格竞争、品牌塑造上有优势，但获得的营收及利润并不可谓高，单体城市产能仍是其面临的问题之一。

　　分析续称，三四线城市去化难度加大、回款慢、利润摊薄等因素，也导致蓝光地产考虑改变产品策略。目前该公司已开始尝试转型，推出“金悦”系列产品，主打改善或高端产品。同时，为了完成新产品的布局，新增加土地储备显得尤为必要。

　　而蓝光地产此前一系列的融资举动，也似为扩张早早做好准备。4月13日晚间，彼时尚未更名的迪康药业披露，蓝光集团拟向公司提供不超过20亿元借款，同时蓝光集团还向公司及下属子公司对外融资提供担保，担保上限不超过25亿元。

　　迪康药业表示，在获得大股东的支持后，公司拟预计新增对下属控股子公司、孙公司提供担保总额不超过50亿元的担保。

　　另外，蓝光地产在重组迪康药业时，曾向特定投资者公开发行股票2.40亿股，每股发行价格9.31元，募集资金总额22.34亿元，扣除各项发行费用后，募集资金净额21.95亿元。

　　对此，华泰证券(601688,股吧)研究员曹光亮接受观点地产新媒体采访时也表示，借壳成功后，蓝光地产融资渠道进一步打通，使得其扩张有了一定保障。其特别指出，蓝光地产获得22.34亿元的重组配售资金后，腾挪出来的同等价值资金，至少也可以为其补充几个项目。