吴光正退任九龙仓集团主席及董事 出任集团首席顾问

　　吴光正先生1978年加入九龙仓，出任九龙仓董事;1986年出任九龙仓集团主席。2015年是吴光正先生在九龙仓董事会的第37年，在今年5月的九龙仓股东周年大会后，吴光正先生将退任九龙仓集团主席及董事职位，出任集团首席顾问。在刚刚发布的《主席报告书》中，吴光正先生讲述了由初识到出任九龙仓主席近40年的往事，很多更是鲜为人知。在了解九龙仓百年发展历程的同时，让人感受到这位商界巨人的内心世界，本文有删节。

　　吴光正 1978年，是我首次认识九龙仓。当年某天的一个下午，李嘉诚先生与包玉刚爵士会面，商讨购入香港九龙码头及仓库有限公司(现称九龙仓集团有限公司)10%股权的事宜。我实时细阅了九龙仓1977年年报及李先生提供的一页简介，当晚拟定购入与否的建议。那情景仿如回到我在纽约任职银行的岁月。翌日下午，我见证了两位商界高人超快握手达成协议，其他事情则随岁月成为历史，李先生亦继续创造其超凡成就。

　　九龙仓历程

　　在九龙仓的日子，我们见证了中国市场改革开放的第一波，以及由1970年代后期至2012年间的经济腾飞。在这期间，九龙仓积极参与到改革开放的前沿、抓住先机，因而受惠。

　　1992年，九龙仓发表《香港+》文件，提出当时鲜有人谈论、关于在中国内地开放下，香港在1997年前、后的机遇。我在文件中阐述了我对香港前途的正面及乐观看法，有别于当时有些人在主权回归前后有如“天塌下来”般的不安。

　　当时九龙仓对香港商贸服务迅速崛起充满信心，并相信这能推动香港的经济和打稳基础。集团亦相信在香港的主要投资亦将为公司带来莫大的机遇。1982年至1984年，中英就香港回归中国谈判及订定联合声明后，九龙仓亦按计划大力发展香港业务。

　　创立于1857年、拥有八家上市公司的Wheelock Marden会德丰是当时香港最大的洋行之一。当时两大股东的纠纷持续。1985年2月，九龙仓获邀充当白武士，成功向Wheelock Marden会德丰提出全面收购及接管，击退由新加坡商人邱德拔(Tan Sri Khoo Teck Puat)提出的敌意收购。这是九龙仓首个重要收购投资。

　　在政治环境不明朗的气候下，我们展开了一连串清晰的先导项目，包括1989年至1993年期间，九龙仓把原来的旧电车厂重建为今天拥有200万平方呎的时代广场;1993年成功启播香港首个多频道收费电视台有线电视及于1995年成立其姊妹电讯服务公司九仓电讯，成为开放电讯市场的先导者。于1990年至2000年期间，海港城展开大型重建，并兴建港威一期。海港城的总楼面面积因而新增了240万平方呎，占整个扩充计划的三成。今天海港城和时代广场的市值分别是1,700亿港元及逾500亿港元。

　　九龙仓起源于1886年在尖沙咀落成的船坞和仓库。其在运输业的位置在1970年代渐被集装箱货运业所代替。城市化为九龙仓带来契机，随着葵涌成为货箱码头选址，维港旁的九龙仓库亦被拆卸重建为香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。

1886年，九龙仓起源于尖沙咀落成的船坞和仓库

　　九龙仓购入葵涌一号及五号货箱码头，成为现代货箱码头股东，拥有该公司25.6%权益。在1987年至2005年期间，九龙仓逐步增持现代货箱码头的权益，至今集团已拥有该公司67.6%权益的控股权。连同当时新增的二号及九号(南)货箱码头，现代货箱码头现时拥有四个码头，共七个泊位，泊位全长达2,432米，占地92.61 公顷。九龙仓货柜处理的起源遂由尖沙咀迁至葵涌，也从此成为九龙仓的延续篇。

　　集团在香港的商场销售合计占本港零售销售总额的10%，每年接待逾1.55亿名顾客。

　　现时，海港城占本港零售销售额的7.1%。1960年代，尖沙咀弥敦道是旅客及夜生活的热点，而当时广东道尤见残旧，入夜后更渺无人烟。我们将海港城原有未尽用的地积比率尽量善用，把原来的地积比率增加了近五成。我们又将广东道的店铺铺面翻新，大幅增加零售面积，令商场耳目一新。海港城拥有200万平方呎的商场，再加上广东道延绵530米的零售商店铺面，令她得享群聚效应和更高曝光率。今天的海港城已变成国际零售地标，是全球最顶尖品牌趋之若鹜之地。店铺门外长长的等候队伍可能是对集团扎实的零售营运及进取的管理的最佳认同。Louis Vuitton及Chanel 于海港城的店铺销售表现是其全球店铺之冠。海港城每年均创下销售及零售额纪录，与全球前列的同业相比，她的表现有过之而无不及。2014年，海港城年度零售销售额超过350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球数一数二最高效的商场。

海港城已成为全球数一数二最高效的商场

　　将铜锣湾旧电车厂及街市摇身一变成为时代广场更是划时代之举。占地100万平方呎、共17层的直立式商场，当时无论香港以至全球也是闻所未闻。1989年，该重建项目开展，也是香港出现严重信心危机之时，我在那时候开展该项目甚至被有些人认为是不切实际、不靠谱。项目因露天广场而获批额外地积比率，时代广场这17层高的商场，可说是全球最成功的直立式商场，是许多市民及游客必到的本地购物地标。自1993年开幕，时代广场的除夕苹果倒数每年均获本地主要报章的头版报导。曾经是蔬果肉食市场集中地，现时已成为如

　　Louis Vuitton及Chanel 等受人追捧的奢华品牌的营商据点。从1989年由零开始，这拥有200万平方呎零售面积的项目不断创优增值，效果超越我们所想。

在电车厂旧址兴建时代广场，是九龙仓“大胆而冒险的尝试”

时代广场已经成为全球最成功的直立式商场

　　当中其实还有一个鲜为人知的插曲，这个项目差一点便成为与一家本地发展商合作的小型住宅物业出售项目。倘若如此，那项目在今天只会是微不足道，甚至不值一提，而今天香港亦不会有时代广场这个重要地标。当时由于市道不景，该项发展计划在双方同意下被搁置;而后来因我方立场坚定，下了决心成功永久终止了该计划，令股东得享今天的一大成果。

　　展望未来

　　自2013年起，中国新一届领导人带领中国作为全球第二大的经济体作出第二波的发展。2014年，中国经济录得7.4%增长，是过去四分一世纪以来最慢的增长。这反映中国新领导人所讲的“新常态”——即慢速但高质、介乎7%左右的增长，以达到既可兼顾环境又可持续发展的经济扩张。这第二波发展将以深化改革、依法治国及从严治党为主要的政策路向。

　　近年，消费对经济增长的贡献首度超越投资。国家最高领导人决心由工业及基建投资带动增长的主轴，转移到服务业及消费，并聚焦内需，及经济重组和平衡。城镇化继续高速发展，未来20年，将有2亿人从农村迁往城市。高铁网络亦加速扩大经济活动的范围，推动全国都会地区的形成和联系，也意味着在本地市场发展上，内需的群聚效应将进一步整合及增加。

　　国家旨在于2010至2020年间将GDP翻一番，这在未来十年将进一步加速城镇化及财富累积。

　　这对于香港来说实为好消息，因为这些消费要求增长突显了香港能为消费者提供内地城市未能提供的服务及商品之优势。香港是一个超方便及高质素营商地点，提供具质素、多元化及可靠服务的平台。香港需要继续谋求发展及扩大吸纳量，以接待及迎合外地旅客及本地居民的庞大需求。

　　九龙仓在2014年的总盈利逾360亿港元。撇除股息后，集团的资产净值增加了约港币300亿。1978年，我家族首度购入九龙仓10%股权，当时九龙仓的市值是35亿港元。现时，九龙仓的账面净值已达3,000亿港元。集团继续扩大资产基础，并成为香港高流通性兼最具规模的本地蓝筹股之一。

　　投资物业是集团的主要业务，占集团总资产72%，2014年的经常性收入达130亿港元。海港城及时代广场的地契年期为999年。新的增长动力将来自中国内地。楼高270米的上海会德丰国际广场是尊贵的地标式写字楼，亦是上海浦西第一高楼。成都国际金融中心为占地660万平方呎的多用途综合体，其占地220万平方呎的商场，可媲美香港海港城。此外，兴建中的长沙国金中心占地780万平方呎，为多用途综合体，其占地250万平方呎的商场犹如另一个海港城。两幢国金中心均分别座落于当地最繁华的地段。我们的商户伙伴亦伴随我们进军新市场，相信是对我们的眼光及创优增值能力的信心之举。

成都国际金融中心(IFS)已成为中西部地区最in 时尚聚集地

　　酒店是国金中心综合体的重要组成部分，集团将推出首间以Niccolo(尼依格罗)命名的现代化都会时尚酒店，并将于2015年年中在成都国际金融中心开幕。另外三间Niccolo 酒店将于重庆、长沙及苏州国金中心陆续开幕。

九龙仓推出全新奢华酒店品牌尼依格罗(Niccolo)

　　结语

　　在我任内，香港经历了不少高低起跌，亦留下了很多重要历史印记。虽然本地及国际的挑战犹在，但是我有信心九龙仓已准备就绪，并继续以谨慎的态度去迎接令人振奋及光明的前景。

　　很多人认为九龙仓有运气。自2003年7月28日中央逐步放宽国内人士来港旅游的限制后，旅客人数由2004年的1,200万增至现时的4,700万。同时香港金融服务平台的群聚效应高速提升，令香港股票市场的总市值及平均成交量由2004年的不多于7兆港元及160亿港元突飞猛进，大幅升至2014年的25兆港元及690亿港元。

　　诚言，九龙仓并非守株待兔，相反我们从未停下脚步。回望2004年前的15年，我们一直坚持，并作出巨额投资，打造约500万平方呎的投资物业空间，还有软件、市场推广及针对内地顾客而营造的客户关系，这种种投入让我们在收成期时获得可观回报。

　　自1989年起的十五年，经济呈现跌宕甚或通缩的状态，当中1995年至1997年间经济出现泡沫。期间，九龙仓选择兴建及不断优化海港城及时代广场这两项独一无二的物业。我们一直恪守“创建明天”这个理念而发展，不会为建而建，不会为只求短期利益，也不会为赢取甚么设计殊荣而做。简单而言，九龙仓所做的都只为创优增值。

　　因此，当2003年中、港之门开启，无论个人或资金均开始着眼于及积极利用香港这服务平台时，九龙仓已准备就绪迎接这浪潮的服务需求。在2004年至2014年的十年间，九龙仓每股的资产净值增加了约80港元，比2004年上升约五倍(2014年100.82港元;2004年22.46港元)。无独有偶，海港城2014年的总零售销售额亦比2004年增加了五倍。以上数字不言而喻。

　　在我个人来说，这是一个难忘的37年。倘若没有一群充满干劲的管理团队及员工积极协助及执行，以上种种也只会变成一列待办清单罢了。在此，我希望特别提及集团前任副主席李唯仁先生，他将许多不可能的任务变成可能，甚至不时超越我想象。另一位是现任副主席吴天海先生，由筹备有线电视启播至公司招股上市、又成立现时每年盈利达三亿港元的九仓电讯，功不可没。我谨此向董事会同仁、高级管理层同事及每位努力工作的员工致以衷心谢忱。我亦感谢所有客户及业务伙伴在过去30多年的鼎力支持、热诚投入和承诺，令集团稳步壮大。

　　最后同样重要的是，我感谢各位股东多年来对九龙仓的信任和支持。我期盼各位股东可以一如既往，继续支持九龙仓。

　　2015年3月14日