三益资本总裁刘晓兰：2015年国内商业地产怎么“拐”

　　(赢商网湖北分站报道）刘晓兰女士2003年加入宝龙地产迈入商业地产行业，曾任职宝龙地产副总裁、宝龙地产商业集团总经理，万通立体之城投资管理有限公司总经理，2013年，刘晓兰加入三益中国，出任三益中国执行董事、资本副总裁。10余年的从业经验令她深谙商业地产的全程管理，对行业有着深刻的体会。

　　4月，在与赢商网记者一次简短的会面中，刘晓兰透露，2015年1季度三益中国已接待前来寻求解决方案的购物中心100多家，已达到去年三益中国全年接待总量的50%。

　　“前几年企业在商业地产开发上埋下的隐患今年有发芽的态势。开春以来，自有资金、信托、基金、现金流出现问题的开发企业也陆续增多。”刘晓兰说。

三益中国执行董事、资本副总裁刘晓兰

　　接轨资本市场 行业分化渐明显

　　2015年，商业地产行业调整加剧成大势所趋，并购整合，强者愈强，弱者愈弱，两极分化更加明显。

　　据刘晓兰分析，当前住宅市场已进入理性的发展阶段，不再有暴利，不少企业是被迫转向商业地产领域。但商业地产的开发对资金沉淀的要求高，变现能力差，很容易吃掉公司的现金，加上近1、2年商业地产的快速开发，企业握有的库存越来越大，包袱越来越重，负债率越来越高。

　　商业地产已经从增量市场进入存量市场的时代，存量市场太大，怎么盘活流通，怎么变轻，避免下一个灾难发生在商业地产圈内？刘晓兰认为， 无论是着眼企业的良性发展，还是新市场的变化，行业都迫切需要探索突破发展的路径。

　　对于万达、宝龙、华润等知名开发企业都在寻求“由重转轻”的发展模式，刘晓兰表示，并不是所有的企业都适合走轻资产路线。重资产是考验企业资金周转的能力，将资产变成优质资产的专业能力，轻资产则考验企业能不能拿到便宜的钱处理轻资产，有没有在合适的阶段能把轻资产变现退出的渠道，考验退出由资本持有后，企业对轻资产的管理能力。

　　“轻资产对资本的要求更高些，国内融资渠道、退出渠道都不是很多，而且资本市场的投资诉求不是高，是稳健，这对国内的商业项目是很高的标准”，刘晓兰说，“但商业地产探索与资本市场的结合是必然趋势，在下一轮竞争中，企业能拿到成本便宜的钱，就会脱颖而出，因为做开发只能赚眼下的钱，提升到资本投资层面则能够赚未来的钱。”

　　赢商网记者了解到，当前资本评估房地产有四个层级，不同的开发模式变现能力不同，市场价值相距甚远。

　　最低层级是原始的开发建成卖掉，在资本市场的估值市盈率不到5倍；第二级是服务类，轻资产物业管理公司，估值在10-15倍；第三级将金融概念渗透到开发中，估值可达20-25倍；最高是互联网企业 在市场上估值超过30倍。像彩生活、花样年这样融入互联网概念以后的产品，资本市场估值已接近50倍。

　　未来，在商业地产开发与资本市场的结合中，行业分化将日益明显。

刘晓兰女士接受赢商网采访

　　不专业、不理性的企业该退出了

　　从2004到2014年，商业地产黄金十年已经过去，屯土地时代已经过去，增量市场时代已经过去，相对宽松的融资环境已经过去……刘晓兰认为，到了不理性、不专业的企业该退出这个行业的时候了。

　　2015年，大开发企业在理性思考下开始退回到一二线城市拿地，仍旧选择城市人口、消费力支撑最强大的的地区，2015年1季度，北京、上海的土地市场保持旺盛。

　　同时，商业地产开发划分更为细致，做酒店、做商业、做专业市场、做产业园的慢慢剥离开来，开发专业度的要求提高。加上预售条件严格，银行收紧对商业地产发放贷款，融资成本升高，行业门槛已然提高。

　　刘晓兰说：“现在出问题的企业，大多是前两年投资不太理性导致的，包括资金没有很好的流动性埋下的隐患，也包括运营能力不足，就踏入商业地产行业的。”

　　因此，踏入商业地产领域的开发企业必须明确自己的战略，资金实力，了解市场的波动，在拿地的时候就考虑到怎么变现，怎么赚钱。

　　未来，即使不必依赖商业项目回笼资金，也要考虑到，如果运营不善，商业估值年年下降，资产贬值的问题。此外，商业的日常运营需要大量资金，人工、能耗，一个5-8万方的购物中心一年的基本费用会在2000万元左右。

　　当然，刘晓兰也指出了未来商业地产发展的更多机遇。

　　例如互联网对商业带来的改变，促使开发商和商家开始主动出击市场，提高自身应变能力，对接能力和反应速度；社区商业生存空间大，不怕同质化，具备便利服务黏性好等特性。

　　还包括现在境外资本看好国内较多企业出现资金紧张问题，认为这是进入中国市场的机会，这便意味着一个将国内商业存量市场盘活、孵化，进入境外市场流通滚动，让开发商退出的好时机的到来。