苏宁云商30亿门店再启REITs化 以轻资产备战O2O转型

　　成功试水国内首支商业地产REITs后，苏宁云商与中信金石基金在资产证券化的合作上正摩擦出越来越多的火花。

　　5月18日晚间，苏宁云商刊发公告称，公司拟以不低于30.03亿元的价格将14家全资子公司的全部相关权益最终转让给中信金石基金的相关方拟发起设立的资产支持专项计划，以开展相关创新型资产运作模式，预计交易将实现超过8亿元的税后净收益。

　　实际上，该创新型资产运作模式正是中信证券旗下“中信启航”的一款REITs产品。对苏宁云商来说，此举并不陌生。

　　仅在半年前，苏宁云商才以完全相同的模式将旗下11家门店作价40亿元转让予中信金石基金，由此成就了国内首支商业地产REITs。

　　据观点地产新媒体获悉，苏宁云商拟打包出售的14处物业涉及到大连（楼盘）胜利广场店、北京（楼盘）青塔西路店、天津（楼盘）海光寺店、济南（楼盘）泉城路二店、郑州（楼盘）棉纺路店、上海（楼盘）浦东第一店、嘉兴（楼盘）江南摩尔店、泰州（楼盘）西坝口二店、马鞍山（楼盘）解放路店、武汉（楼盘）中南店、郴州（楼盘）国庆北路店、大同（楼盘）苏宁电器广场店、内江百货大楼店以及厦门（楼盘）财富港湾店。

　　而在上述转让完成后，苏宁云商将以市场价格租用该14处物业进行经营。摆脱自持资产的“重负”，苏宁云商虽然需支付的租金较原有折旧有一定的增加，但有效的现金管理以及正在推进的互联网金融业务却也能够促进经营效益提升。

　　正如所有的伟大都源于一个勇敢的开始，苏宁云商频频试水REITs的背后实则考量的依旧是其时常挂在嘴边的O2O转型。

　　“加快O2O零售模式转型落地，公司从战略上仍然需要提升可控优质门店物业资源的比重，以保障持续经营、控制风险和成本。为此，公司通过创新资产运营模式，盘活存量资产，在获得充沛的现金回笼同时再次投入优质门店，从而建立起门店资产购置—门店运营的良性资产运营方式，有利于公司持续巩固线下门店。”苏宁云商如是阐述道。

　　不可否认的是，公司自有资产售后返祖模式在海外商业运营中较为成熟。这种模式的好处是既能获得优质门店增值收益和现金回笼，同时能以稳定的租金对物业进行长期租赁，仍实际控制门店，并未影响到公司运营。

　　对此，市场人士分析称，“苏宁云商在获得资金后，可将资金再次投入到门店转型中，建立起资产货币化、门店再投入的良性资产运营方式，为门店互联网化、物流体系建设、市场营销等储备充足现金，增加军备竞赛实力，未来不排除将物流资产货币化的可能。”

　　在平安证券分析师耿邦昊看来，以苏宁云商目前庞大的存量资产来看，足以支撑其未来几年电商转型的投入，尤其是后续物流资产的盘活无疑将给苏宁云商带来充足的现金流和利润。

　　据了解，目前苏宁云商已完成在21个城市的物流基地布局，并有15个城市物流项目在建，且在23个城市完成土地储备，同时在北京、南京（楼盘）、广州（楼盘）等12个核心城市的小件商品自动化分拣中心陆续投入使用或开工建设。

　　不过，耿邦昊也强调，存量资产处置终归有限，对于苏宁来说，如何在电商转型过程中找到正确的方向和举措还是根本。毕竟早已进入良性发展的阿里、腾讯，甚至京东通过资本市场融资获得资源更加容易。