万科、万达深度合体 武汉第6座万达广场或成其合作点

　　白银时代，“转型”是开发商经常挂在嘴边的词儿，而万达和万科这两个在各自领域最有分量的房企正在将自己的战略转化为现实。作为“受体”，武汉备受“二万”宠幸，诸多第一次落地江城。5月14日，万达与万科达成联盟，深度合体，未来两家房企将根据优势互补的原则合作开发新项目。

　　有业内表示，深度参与旧城改造才是“二万”联手的目标，武汉作为一座正在全面改造的城市，正需要万达、万科的合力参与。之前坊间传闻，万达在南湖、青山等多个区域选址，未来第六座万达广场或许将成为万科、万达在汉合作的起点。

　　万科在汉第一次：酒店、商场先行

　　今年初，拿地三年多，万科与老伙计联投合作开发的花山紫悦湾终于开工，花山联投、碧桂园“二人转”演变成“三角战”。正如万科汉口传奇一样，该项目同样挂上万科的招牌，但是让人印象深刻的是，该项目将主推毛坯房，据称这将是万科在武汉推出的首个毛坯房小区。

　　万科花山紫悦湾已在光谷中心设置展厅，首期产品预计在7月开盘，主推115-140平米洋房。业内人士称，此外，由于花山地处市郊，改建毛坯房可降低总价吸引购房者。

　　万科进驻武汉14年，累计开发20多个楼盘，除了本次的破例开发毛坯房，目前正在高呼转型的万科早已在武汉开始自己的多项实验。

　　2015年5月1日，万科君澜酒店在常青路武汉万科城正式开业，这是万科旗下在武汉的首个酒店。万科城目前已售罄。早在2010年，万科就与世界百强酒店企业君澜集团签约进军江城高端商业地产，这便是双方在武汉合作的第一个成果。

　　而就在不远处的新华路，万科在武汉的首个购物中心-新唐万科广场目前正在紧锣密鼓的装修，该商场为联投与万科合作开发的万科汉口传奇项目配套商业体，计划在2015年底开业。

　　万科之前一直专注于住宅市场，在武汉的多数项目地段优越，无需再建大型商业设施，配以社区商业即可，如目前在售的万科城花璟苑即是这种情况。有人表示，本次万科在小区配建大型商业体目的在于有提高小区配套；但也有不同观点认为，大型商业开发运营经验相对不足的万科是迫于无奈才做此尝试，因为开发商购买土地时政府已规定了配建的商业规模。

　　其实，转战消费体验地产也是万科战略转型的一大方向。2013年，万科成立商业地产事业部，2014年其中期业绩会上，总裁郁亮透露，目前，万科的商业地产拿地比重占到25%。据悉，目前，万科已形成了万科生活广场、万科广场、万科大厦等商业产品线，在全国在建、规划有20多个购物中心项目，商业面积达约150万平米。

　　与万达之前的扩张模式不同，万科开发商业地产多以凯德商用为师，轻资产是万科打造商业地产的秘诀。通过资本化，万科引入基金、国际资本来减小资金占用带来的实际压力，实现品牌化扩张，并赚取各种管理费，其曾在短时间内向凯雷投资9个商业物业80%的股权。

　　产业地产是万科转型的新方向

　　除了消费体验式地产，产业地产也成为万科转型的新方向。2015年4月22日，武汉万科举办2015年品牌战略发布会，会上宣布，武汉万科将进军产业地产，并在阳逻开发万科首个物流园。内部人士透露：万科阳逻物流园为万科在汉的首个产业地产项目，未来万科或将与快递企业、电子商务企业携手布局武汉三环周边，另设青山、光谷物流园。

　　2014年10月25日，在万科广深区域市场交流会上，郁亮阐释万科转型“城市配套服务商”的概念时表示，产业地产是万科除住宅和消费体验地产后的第三条腿，前两条是围绕客户变化展开的，第三条是围绕城市变化展开的。

　　从2012年开始，万科涉足产业地产的足迹已经遍布郑州、青岛、深圳、廊坊、武汉等地，形态从文创园、物流园、产业园到总部基地不一而足。另外，万科商业地产功臣毛大庆离职创业的方向同样是产业地产。

　　同商业地产一样，万科布局产业地产的战略也是轻资产。万科曾公开表示其物流地产模式将学习新加坡上市产业园运营商普洛斯，以“基金+物流地产”的方式实现轻资产进入、快周转流出，对此，万科前高级副总裁肖莉表示，未来万科将引入KKR、黑石、凯雷等战略投资伙伴。

　　“万万合体” 落子武汉新项目会在哪里？

　　谈了不少万科在武汉的第一次，其实商业地产巨头万达同样器重武汉，也将自己的众多第一次献给了武汉：第一座“万达城”、第一座“室内秀场”、第一个“万达电影乐园”、第一个“万达儿童乐园”。这些都是万达对武汉的礼遇，相信不少看官都去体验过，笔者在此不再赘述，我们更关注的是两家企业未来在武汉的布局。

　　5月14日，“二万合体”的消息刷爆地产界，大家高呼“万万没想到”。万科住宅开发经验丰富，注重轻资产模式；万达在在开拓新的商业地产形态，同时也再向资本化运作靠拢，正如郁亮所言，“万万”合作重在优势互补。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产开发利润率开始降低，“万万合体”的根本目的是为了拿地，“二万”通过合作提高议价能力，从而实现廉价大规模拿地，拿合适的土地。

　　有业内猜测，旧城改造才是“二万”的合作目的。王健林也在发布会上透露，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，“政府也需要整片改造，特别是棚户区和旧区改造，双方就走到一起了。”

　　曾经被称作是大县城的武汉目前正在进行大规模的旧城改造：汉正街、二七滨江区、长江大道沿线，街道口、武昌古城片、青山滨江区以及汉阳归元寺片等区域仍有大体量旧城待改造。

　　早年即有传言万达将在青山、南湖等区域选址打造在汉的第六座万达广场，“万万”联盟是不是让这些传言变得更加可信了呢，总之武汉人充满期待。