利弊并存 武汉恒隆广场能否复制上海恒隆“神话”

　　(赢商网湖北分站报道）上世纪90年代初，香港恒隆地产的老板陈启宗从香港“北上”，成为最早一批进军内地的房产商。2001年，恒隆广场在上海静安区最知名的商业购物区开业，将一批世界知名时尚品牌的旗舰店尽数收入囊中，首入内地一战成名。

　　时至今日，Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，Dior，Celine等众多世界顶尖品牌仍以在上海恒隆开设有专卖店为荣，由于销售业绩坚挺，4大顶级奢侈品牌主力店还希望再扩大在恒隆广场的经营面积。

　　在上海成功创造商业神话之后，恒隆近年来启动了多城市化模式，展开全国扩张。沈阳、济南、无锡恒隆广场相继开业。2013年2月恒隆地产挺进华中，以总价33亿元，楼面地价7200元/平米的价格投得武汉武广商圈一黄金地块打造恒隆广场。

　　上海恒隆广场

　　利弊并存，恒隆将对阵武汉商业巨子

　　近日，赢商网记者探访恒隆工地现场看到，数十台大型工程机械星罗棋布，几台钻孔打桩机正忙得热火朝天，A、B两个地块中间的游艺路已封闭3/4进行施工，仅留出一条小道容行人通过。项目桩基、围护及土方开发工程由广州中煤江南基础工程有限公司承建，项目工地整齐规范，打围的外墙上印着恒隆广场效果图。

武汉恒隆工地

　　按照最新公布规划，武汉恒隆广场在视觉上划分为三个区，商业零售区域包含一个可举办活动的中庭；户外区域包含带户外露台的商业和餐饮等综合业态；娱乐区则设有电影院等，屋顶设计借用“中国结”概念，中央设有台阶式的户外餐饮露台。

　　无论是进驻武汉，还是拿地1年多未工，又或是规划方案的公布，恒隆在武汉的一举一动备受业内关注。这个体量近18万方，定位“四星+五星级”高端商业广场，能否在武汉再现“上海恒隆广场”的辉煌？

　　整体上看，武汉恒隆广场具备不少先天优势：成型的高端商业品牌形象，城市商业核心的选址，毗邻轻轨、地铁的便利交通，具备与多个奢侈品牌成功合作案例及丰富的合作商家资源，享有成熟商圈多年积累的深厚商业氛围带来巨大的人流客流，武汉中高端消费者对其较高的认知度。

　　但利弊并存，商业竞争的残酷性在恒隆所在的武广商圈也尤为突出，2014年，商圈内新世界百货，庄胜崇光两大屹立数十载的传统商场已先后宣布闭门改造。可以预见，至2019年恒隆广场完工，项目周边已然“对手”林立。

工地对面武汉国际广场

　　武汉本土商业巨头“武商集团”大本营与恒隆广场隔街相望，旗下武汉国际广场、武商广场、世贸广场三足鼎立，已建成20多万方商业巨舰，实现品牌业态，中高端消费全覆盖。

　　武汉国际广场汇聚Hermes，LouisVuitton，Cartier， Dior， Bvlgari，Fendi， Prada，Versace等100多家世界奢侈品牌，年销售额超40亿元；武商广场是武汉老牌商业地标，每年名列全国单体百货销售额前十，化妆品年营业额过6亿；世贸广场是华中投资类品牌最全、规模最大的专业卖场，黄金珠宝、翡翠玉器、国际名表经营的标杆。更具威胁的是，武商集团多年经营打下了牢固的顾客群，尤其是政府关系，“武商一卡通”在武汉非常有名。

　　此外，武广商圈还聚集着国美、工贸、中百、武展汉商等商业巨头，明年启动的新世界K11项目，在建南国中心，越秀精武路地王项目都是恒隆广场强劲的竞争对手。如何凭借优势，构筑商业竞争壁垒，特色化差异化打造商业地标是武汉恒隆广场最可预见的巨大挑战。

　　上海外业绩平平，理念分歧加剧人事变动

　　事实上，恒隆走出上海，在沈阳、天津、无锡开发的恒隆广场表现平平，虽都占据着城市核心区位，优势也可谓得天独厚，但多年来，上海恒隆对内地业绩的贡献一直起着支柱性作用。

　　2014年，上海两家恒隆广场总体量17万方，租金收入27.75亿港元，对内地业绩贡献达70%，而位于沈阳、济南、无锡的4家恒隆广场，累计贡献仅11.41亿港元。

　　开业3年的济南恒隆广场，2014年传出众多品牌退租、空铺的消息，全年商场租金减少8%，出租率下滑至82%。沈阳皇城恒隆广场在过去3年的租金收入分别为1.5亿、1.6亿和1.6亿，以此推测，其年销售额仅为6.5-8.5亿元。可见，走出上海后以后，恒隆广场的人气、收益都出现大幅下降。

　　济南恒隆广场

　　近年来，武汉商业综合体也处于扎堆上马阶段，核心商圈迅速扩容，及至2019年武汉恒隆广场入市，彼时的商业竞争环境又将不同。

　　是否能超前规划设计，是否能接地气并精准定位，是否能在商业密集竞争中突显自己的优势和特色，是否能跨界优化整合资源，将互联网、大数据等更多元素融入商业运营，本地建立的运营团队能否对市场做出快速反应，在快速扩张中，集团资产管理能力是否有相应提升？这些都是武汉恒隆可能面临的市场考验。

　　另据赢商网记者了解，在加快扩张速度的这两年中，恒隆原中国区总负责人，几个项目的总经理、副总都相继离职，今年年初，恒隆无锡项目总经理也跳槽转投月星集团。

　　业内人士分析认为，是恒隆集团内几位大佬的离职跳槽，以及集团香港内部管理问题波及内地市场等缘故，导致近两年恒隆出现频繁的人事变动，这意味着恒隆向多城模式的演化暗藏隐忧。但对此，恒隆董事长陈启宗似乎并不以为然，他公开表示“出走的人都是恒隆不需要的人”，不过出走的人大多却认为“接下来几年，陈启宗肯定要吃苦头”。

　　一位从恒隆离职的高管告诉赢商网记者，对于恒隆在济南的项目一直被业内质疑，但集团内部的看法是，因为拿地价低廉，在收益回报上济南恒隆广场已经完成预期，而商业相对周边项目也具备一定竞争力，即使经营状况不如上海也无伤大雅。

　　多年来，陈启宗在内地被神话，大家都以为他是商业地产的“经营之神”，陈启宗本人也自诩为“香港股市里最赚钱的商业地产公司”，但当他开始为国内第11座恒隆广场选址时，还能言之凿凿保证恒隆广场的租金回报能达到两位数以上的增长，投资收益率能高过其他地产商一倍吗？