运河上街前期定位失误暂歇业 城市奥莱模式扭转局面

　　 （赢商网浙江分站报道）地处繁华，在众人的期待中运河上街于去年3月试营业，短短九个月，招商销售情况一直不理想，加上万达广场、水晶城、中大银泰城的围剿，“内忧外患”不得不让还在襁褓之中的运河上街选择转型。年初，新的商业管理团队对商场进行了调整，最终项目定位社区购物中心，走“城市奥特莱斯”的路线。

　　地处繁华拱墅 

　　商业特色街区纵横交错

（拱墅区位图）

（运河上街所处位置）

　　     运河上街位于运河广场对面，东起上塘路，西至金华路，全长350米，宽约60米，总建筑面积近8万平方米，中间是12米宽的内廊，被称为“室内的步行街”。

　　     该项目地理位置优越，处于运河广场核心区，周边居住氛围浓厚，更有绿城江南里、绿城运河宸园、九龙仓、凯德、中国铁建等高端住区，消费实力充足，快速公交、水上巴士、地铁4号线北延段途经项目，交通便利，项目紧邻百项目瑞运河酒店、拱宸桥历史街区、拱墅区政府、浙江树人大学、浙江大学城市学院。

　　     打开百度地图，运河上街周边商业特色街区纵横交错，从北往南有杭州汽车城、桥西历史街区、西塘河台湾美食街、小河历史街区、大兜路历史街区、胜利河美食街、信义坊商街、沈塘桥甜品街、湖墅路商业大街等十余条特色街区。

　　“城市奥特莱斯”模式重塑上街形象

　　贴近社区型消费者需求

　　   去年运河上街3月份试运营以来，由于最初的定位不清晰、功能区分比较混乱、没有主题，整个购物中心就好比一个大市场，业绩连连不佳。“运河上街周边都是一些老小区，购买力相对较弱，通过几次特卖活动异常火爆的情况，并结合我们对周边客群的分析，我们最终定位社区型购物中心。”运河上街总经理章新焰表示，他和他的团队接手这个项目后，第一件事儿就是做减法，撤出一些不符合周边客群需求的品牌，并对现有品牌做出调整。

　　   “总体来说，我们并没有对业态做出太大的改变，而是将原先的一些品牌商家做了一些替换，我们现在的品牌都是一些大众时尚品牌，更加贴近周边的消费者，和传统奥莱模式相比，我们是大众品牌+低折扣+社区的城市奥莱模式。”

　　    章新焰坦言，经过调整，运河上街从5月1日重新开业以来，业绩环比上升了40%，与去年同期相比，增幅高达180%。“我们的团队很年轻，我们在互联网思维的基础上，用百货联营的方式来管理这个购物中心，相比之前的管理分散和混乱，统一收银模式也提高了我们的效率，大数据的思维也发挥了很大的作用。”

　　    在如何贴近周边居民的需求时，章新焰有着自己的思考“原先，运河上街就是吃饭的地方，吃完了大家转身就走，现在我们在管饱的同时，想让周边更多的年轻人坐在这里喝喝茶聊聊天，让运河上街成为全时段的休闲场所，所以我们引进了星巴克和茶馆。”

　　   “我们接下来还要继续调整，我们会针对周边小区，完善配套功能，做好服务，我们将利用我们的东区在幼教、老年服务、社区服务上做一些功能打造，更便更好的服务社区居民。”

       记者实地探访

　　功能分区更加合理清晰

（一楼的咖啡西点全部聚合在星巴克的位置）

（一楼的东区以黄金珠宝首饰为主，聚集了老凤祥、周大福、金大福等品牌）

（地下一楼为运河美食广场，个性化餐饮、快餐、零食聚集于此）

（二楼多以女性品牌为主）

　　    调整后的业态和功能区呈现为一楼以星巴克咖啡、麦当劳、咖啡西点、化妆品、珠宝首饰为主，二楼以女性时尚服饰为主，三楼以男性服饰和儿童品牌为主，四楼为运动游戏主题，五楼规划为主题餐饮区，与以往不同，一些个性化的餐饮小店和快餐店被调整至了负一楼的运河美食广场。

（三楼西区以男性品牌为主）

（四楼为运动主题）

　　    运河上街东区靠近居民小区，运营团队将着重把东区打造成集儿童娱乐、幼教机构、老年服务、数码产品、美容美发等为一体的社区配套功能区。与以往凌乱的布局相比，调整后的购物中心在空间上格外清爽。

         除新品保持原价外 众多品牌均加入奥莱行列

　　   没有国际大牌，全场普遍属于大众品牌，除了一些新品需要保持原价外，大多数的品牌店都以最低5-6折的价格对外销售，每家品牌的店招上都陆续打上了Outlet的标志。

（三楼东区以儿童早教、娱乐、服饰为主）

          建筑设计硬伤  运营团队巧应对

　　    由于当初建筑设计的失误，整个建筑成长条形，中间立柱较多，在垂直动线停留观望，栏杆和栏河设计不合理，阻碍视线，可视性和可达性较差，中庭在平行电梯的设置中，显得格外拥挤，尽管功能区分相比之前更加清晰，但由于空间设计的硬伤，从视觉和动线上仍然觉得杂乱。为了应对这一设计的硬伤，目前运营团队从各品牌店招和指示牌上做了较大改良，为了让消费者迅速确定自己的位置。

（创想乐高即将开业）

        调整还在继续

　　4楼、5楼以及东西区的交界处，除了新白鹿、许府牛、宝贝蛋、可可鱼等品牌商家已经开业外，其他店铺仍在调整和装修，5楼少数店铺仍在招商。

（五楼仍有许多品牌待开业，部分商铺还在招商中）