方兴地产推城市运营产品线 青岛中欧国际城正式亮相

　　长沙、南京、青岛，方兴连下三城。从2011年至今，方兴才正式宣布：“城系产品在路上。”

　　6月5日，方兴地产城系产品升级发布会暨中欧国际城揭幕活动在青岛举行。方兴地产指出，随着青岛中欧国际城项目的正式亮相，意味着公司“城市运营”产品线(即所谓”城系产品“)的全新起航。

　　“城这个系列就像方兴的战略武器，像一个航空母舰，可以把方兴的战术武器都放在里面”。在上述人士看来，这就是“城”在方兴中的地位，这个产品不光融合方兴自身产品，更能融合其他公司的产品。

　　据介绍，目前方兴地产的“城系产品”主要有三个项目，第一个是长沙梅溪湖国际新城项目，第二个便是青岛中欧国际际项目，第三个则是南京上坊棚改项目。

　　青岛中欧国际城首度面世

　　按照方兴地产与青岛高新区管委达成的合作意向，在红岛高新区祥茂河以东、河东路以南、火炬大道以北、墨水河以西片区开发，打造其在山东的首个“国际新城”项目。

　　方兴地产介绍称，中欧国际城项目总占地约2500亩，建筑面积计400万平方米，将打造成为集含普通住宅、别墅、公寓、商业、酒店、写字楼以及相关配套产业的综合运营项目。

　　项目负责人士透露，该项目住宅和商业的比例是6:4。具体来看，项目住宅的总建面是240万平方米(含48.2万平方米人才公寓)，商业的总建面为54万平方米，产业办公占据建面105万平方米，而持有型商业物业如综合购物中心、酒店等用地的建面约24.5万平方米。

　　就在2015年1月，方兴地产旗下的青岛方茂置业有限公司以近1.1亿元摘得高新区两宗商住地块，土地面积共计3.7万平方米，成为中欧国际城的首次拿地。

　　据介绍，中欧国际城一期的住宅部分，其中高层部分会先面市，大概是今年八九月份就会开盘；而重点打造的别墅部分大概在明年年初会亮相，“而在项目开发到中后期后，相应的酒店、商业综合体等业态也会进一步进行开发”。

　　对于这种安排，参与项目的上述人士接受采访时表示，方兴地产主要是看市场的情况，在一期当中比例最大的就是高层住宅，还有别墅类的产品，吸引高端的改善类人群，“要快速导入人口，有了人口之后，配套才能起来”。

　　“我们又一个概念，就是三年成形、五年成市、八年到十年成城。”该人士进一步指出，按照这个规律，中欧国际城的整个开发周期是三至十年。

　　观点地产新媒体查阅资料发现，早在2013年2月，方兴地产便宣布，要与青岛西海岸发展集团合作，计划投资300亿元在西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，包含一二级开发。然而，此事后来却没有更进一步的进展消息。

　　对此，方兴地产相关人士也坦言，此前合作事宜最终未能谈拢，但是现在中欧国际城所在的高新区的地理位置也比较优质。“高新区是即黄岛之后，青岛重点打造的产业发展重点。”

　　需要注意的是，方兴也指出，中欧国际城是其在青岛的第二个项目。2010年，方兴地产22.35亿元拿下青岛蓝海新港城一半股权。据青岛方兴相关人士透露，目前该项目处在二期销售阶段，“截止到今年6月4体，这个项目大概完成了6个亿的签约。”

　　方兴城系产品在探路

　　“中欧国际城可以看成是长沙梅溪湖国际新城的升级。”当天发布会上，方兴地产也正是宣布所谓“城系产品”的正式落地。

　　据介绍，目前方兴地产旗下主要覆盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个产品业态。其中，住宅有府、悦、墅、山、湖、湾等产品系列，商业则有金茂广场、金茂汇以及社区商业等类别，写字楼则是金茂大厦，而酒店方面则用拥有金茂酒店这一品牌。

　　“另外就是集前面所有大成者，就是城系。”方兴地产相关人士接受采访时指出，该产品线有写字楼、酒店、商业，更有全产品系的住宅。

　　“城这个系列就像方兴的战略武器，像一个航空母舰，可以把方兴的战术武器都放在里面”。在上述人士看来，这就是城在方兴中的地位，这个产品不光融合方兴自身产品，更能融合其他公司的产品。

　　据介绍，目前，方兴地产的“城系产品”主要有三个项目，第一个是长沙梅溪湖国际新城项目，第二个便是青岛中欧国际际项目，第三个则是南京上坊棚改项目。

　　2011年1月，方兴地产与大河西先导区管理委员会签约，投资600亿元成为梅溪湖国际新城一级土地开发商，由单纯的土地竞拍开发企业跃身区域规划运营主体。

　　观点地产新媒体查阅官方资料可知，该项目位于湘江新区中心地带，总占地面积达28411.9亩。据了解，目前该项目已引进中海、中国铁建、万科、佳兆业、中冶长天、卓越等20余家企业进驻，土地出让收入达220亿元。

　　今年以来，继1月份拿下青岛项目，一个月后，方兴地产获得南京江宁上坊中心区棚户区改造项目的一级开发权，这是该公司首个棚改项目，也是最小的“城系产品”，总建筑面积385万平方米。

　　“在梅溪湖的经验之后，青岛中欧国际城是第二个同类项目，这时候才敢提系的概念。”对于所谓“城系产品”，方兴地产方面坦言，在这类产品上，只能说现在还在起步的路上。

　　不过，对于该产品线的未来，方兴地产却是要“赚大钱”。该项目负责人接受媒体采访时指出，它是一个集大成者，业务占比肯定会越来越大，未来的能量很大。“根据已经拥有的经验落地在全国复制，它最终就形成一个系列，这个系列肯定是公司未来主要的发力点。”

　　竞争、资金与合作

　　然而，早在此前，世茂、龙湖、卓越等各大开发商便已经先入中欧国际城所在红岛区域。作为该区域的新人，方兴地产所面临的竞争不可谓不小。

　　对此，青岛方兴相关人士坦言，参与确实有先有后，不可避免的肯定会有竞争。但同时，该人士也认为，方兴地产有后发优势。“第一，竞争不是坏事，第二，我们不怕竞争，第三，方兴的优势非常明显，会在竞争中胜出。”

　　在他看来，一方面，中欧国际城拥有地段优势，是同区域最好的；另一方面，知道别人在打什么样的牌，方兴便可以提出不同的理念。

　　不过，大体量的项目必然面临资金与成本的两难。对此，方兴地产也承认，这种资源占有类项目的周转速度是比不上纯住宅项目，可能很多公司是不愿意做这种项目的，资金占用时间很长，需要整合的资源太多，能不能成功还有不确定性。

　　“我们的概念还是城市运营，而不是综合体。”方兴地产相关人士指出，这个项目可能是有难度，要承担一些资金等压力，但是有这个之后，才能体现方兴的每个战术产品。

　　据其分析，要做“城系产品”的前提条件是要公司有强大的开发和整合能力，同时也要求融资成本还比较低，没那么大资金压力。

　　鉴于此，在上述人士看来，方兴的信用评级、央企背景以及较低的融资成本，同时其负债率的控制红线是60%，因此整体来说，公司的资金压力比较小，“在这种背景下我们能沉得住气，能算大账”。

　　实际上，面对大的资金沉淀，方兴地产也希望通过合作来稀释压力。正如长沙梅溪湖项目引入中建，也正在为中欧国际称项目寻找合作的小伙伴。

　　“现在40多万平方米的一期项目是方兴做，后面不一定是我们，”参与中欧国际城的上述人士更指出，有可能未来方兴没有项目，但是由方兴在操作整个城市或区域的运营。

　　对于合作伙伴，急于“招亲”的方兴地产称，现在不会排斥任何一家，不管是大的还是小的，不管是做商业的还是做住宅的，还是做产业的，都可以谈。

　　而谈及城系产品的最大挑战，方兴地产人士坦言，特别关心政府的投资环境。“一个区域的提升靠一家或几家开发商来投入其实是挺难的，我们在长沙最大的经验就是政企怎么合作。”