华侨城收购恒祥基 佳兆业事件后能否升级旧改之王？

　　旧改这盘饕餮大餐，觊觎者不乏少数，央企华侨城也不能免俗。“而在深圳，没有几个旧改项目，自己都觉得不好意思混了。”这是多位业内人士的一致看法。

　　6月19日，深圳华侨城股份有限公司宣布，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司与深圳市花伴里投资股份有限公司签署了《股权转让与合作协议》等相关文件。

　　根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，转让款为661.716万元。

　　同时，华侨城地产公司将根据目标公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担目标公司的债务约5亿元。

　　记者查阅公告发现，本次该交易事项所涉及金额为28亿元，华侨城方面称已得到公司董事会执行委员会审议批准。

　　28亿元收购项目

　　值得关注的是，上述被收购对象恒祥基是一家民营性质的企业，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造，多年来积累了丰富的城市更新及旧改经验，土地更新资源丰富。

　　据悉，目前其主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。

　　其中，已获土地证的占地面积约为3.65万平方米；专项规划已批复及申报中的可售面积为12.36万平方米。

　　也就是说，华侨城以28亿元的代价收购恒祥基旗下的6个旧改项目。对此，华侨城表示，“通过此次股权收购，参与了城市更新业务，开拓了公司在深圳获取优质土地资源的一种新模式，是华侨城地产业务拓展的新尝试。”

　　实际上，在深圳知名地产人士林晓华看来，这是一档双赢的买卖。“对华侨城来说，赢得项目；对花伴里来说，风险完全化解并且能提前套现。”

　　据林晓华告诉观点地产新媒体，目前深圳有很多前期完成立项工作的项目，在做一段时间后原来的公司可能觉得不是很划算，或者说出现同时在操作多个项目有点支撑不下去的情况。

　　“因此，为了不用在市场上进行高额利息的融资，只能选择出让股权的方式来获取现金的注入，不然的话只靠自己往下做有可能会亏本。”

　　具体到上述被收购项目，林晓华认为，对于花伴里这种现金流不是很充足的公司来说，这个收购价格能为其带来比较可观的净利润，是不错的选择。

　　在恒祥基的资产中，较为受关注的便是沙井旧改项目。早于2013年12月27日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局便已作出《关于批准沙井街道后亭村更新单元规划修改的通知》。

　　而后，深圳市宝安区沙井街道后亭村城市更新项目拆除用地面积调整后合计为41205.88平方米，调整前这个数字为41043平方米。

　　“目前该项目周边商业配套有沙井京基百纳广场、嘉丰广场、美联购物中心以及沙井天虹等各大商场，同时，周边旧改项目较多，未来升值潜力较大。”上述人士表示。

　　另外，龙胜旧改项目也于2014年3月份启动，位于龙华新区大浪街道，地块西侧紧邻龙胜路，东侧紧邻工业西路。总建筑面积392000平方米，其中住宅289450平方米，商业51100平方米，商务公寓36950平方米，公共配套设施14500平方米。

　　华侨城的深圳旧改

　　事实上，除却此次收购的旧改项目，华侨城近些年来在深圳旧改上实质动作不大，而这在历来奉行旧改为王道的深圳地产界来说似乎是较为令人费解的事情。

　　追溯华侨城与旧改的渊源，有三个错失的机会颇为可惜。一个是其早年对白石洲项目的兴趣；一个则是颇受争议的康佳地块争夺战，另外就是年初与佳兆业之间的传闻。

　　白石洲的故事发生在2007年，彼时市场消息称，华侨城将与深业集团共同参与白石洲沙河五村的改造。同时，南山区政府也与华侨城协商，华侨城将负责部分的改造任务。

　　据悉，在沙河五村改造项目划归南山区政府所有的沙河街以东约8.16万平方米的大地块，紧邻华侨城的波托菲诺纯水岸豪宅项目。而也正是由于此原因，一度市场充满了对华侨城拿下该旧改项目的猜想。

　　但在2014年3月份深圳发布的城市更新计划中显示，深圳绿景房地产开发有限公司成为该项目最终接盘方。

　　不过，无缘白石洲后，华侨城并未放弃对旧改的执念。在2012年到2014年间，华侨城跟康佳爆发了康佳总部旧改项目开发权的争夺。

　　据悉，在该地块将要进行商业开发的前夕，大股东华侨城集团提出异议，反对康佳作为该项目的唯一实施主体，核心理由是康佳集团只拥有该地块的建筑物业产权，而土地权则属于华侨城集团，属“房地分离”的状况。

　　而后于2014年11月20日，康佳宣布将与华侨城按70：30合作开发争议旧改地块。资料指出，项目将改造为一座总建筑面积26万平米的科技创新综合体。

　　而关于华侨城和旧改的最新一个故事则是，在今年1月份曾一度有市场消息指出，华侨城正与深圳政府洽谈接盘佳兆业。

　　众所周知，佳兆业多年来在深圳以旧改专家著称，其旗下也有多个旧改项目。彼时，市场消息强调，近年深圳土地消耗较快的华侨城对佳兆业深圳旧改部门项目的兴趣较大。

　　随着融创的入局和郭英成的回归，佳兆业的情况已经渐渐好转，不管怎样，其无法获取佳兆业手中旧改项目已成定局。

　　华侨城几度垂涎旧改大餐，在林晓华看来，“这也是没有办法的事情，深圳政府自己想拍卖都没有土地，这种情况下，不做旧改就要退出深圳了。华侨城仰仗的就是手中的品牌还有现金流，在深圳做项目利润率还是比较有保障的。”

　　“尤其是目前在深圳房价暴涨的情况下，让原来开发周期长的旧改项目突然增加了投资回报率。因此，华侨城进军旧改市场也在情理之中。”

　　鉴于此，有市场分析人士告诉观点地产新媒体，以此次收购为节点，在可以预见的未来，这位央企出身的华侨城能够取代佳兆业成为深圳新的旧改之王或亦非难事。