战略重心转移，华远地产计划退出房地产开发

撰文/龚丽欣

沉寂许久的华远地产，在今日丢下一枚“深水炸弹”。

4月26日，华远地产发布公告称，公司计划退出房地产。

公告提到，华远地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团，交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定，交易拟采用现金方式。

据了解，华远地产的主营业务为房地产开发与销售、租赁，涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。

该公司明确，通过本次交易，公司有望将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，该公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

简单来说，华远地产未来的战略重心将从原本的地产开发转向资产运营、管理，做起了“服务商”和“包租公”的角色。

华远还剩什么？

华远的房地产开发业务有多少？此次涉及的潜在交易额能有多少？

观点新媒体查阅发现，上述公告发布当天，华远地产同步披露2023年的年度报告。

数据显示，截至2023年12月31日，该公司存货的账面余额达到215.80亿元。其中，该公司将开发用的土地列入到“存货-开发成本”科目核算，这一科目的期末账面余额为95.73亿元；而开发产品的期末余额为120.07亿元，包括大量在售地产项目，多为近几年已竣工产品，而其他类目的期末账面余额为63.67万元。

如若扣除存货跌价准备，且将其他类目扣除，仅以开发成本、开发产品视作房地产开发的相关资产，则这部分资产的账面价值仍达到167.06亿元。

而上述账面价值，并未计算开发业务涉及的相关负债，简言之，此次交易金额或将不低于167亿元。

置出房地产开发业务之后，华远还剩些什么？

其一，从代建业务来看，2019年，华远地产开始拓展代建业务，首个项目便是位于河北省的石油·海蓝城(任丘)项目，该项目于2023年11月末实现了集中交付。

除此之外，该公司还承接改造世纪天乐大厦项目，即“北京金融科技中心”；同时与旭辉建管签订合作协议，联手参与并落地代建类项目。

整体而言，作为发力较晚的“新兵”，华远地产在代建业务方面仍未形成足够的规模。

其二，酒店经营及资产管理、运营方面。财报透露，截至2023年年末，华远地产用于出租经营的主要房产面积共计约20万平方米，已出租经营面积约为18万平方米，出租率约为90%，报告期内完成出租经营收入3.73亿元。

而该公司涉及的经营项目主要来自北京和长沙，包括位于北京的商业项目铭悦好天地（持股100%）、京西大悦城项目（持股80%），位于长沙的华中心T1写字楼（持股100%）、君悦酒店（持股100%）、凯悦嘉轩酒店（持股51%），以及2.08万平方米的其他商业项目。

2023年全年，华远地产共计实现营业总收入159.53亿元，其中，开发产品收入155.61亿元，占总收入的97.54%，而酒店产品收入仅有2.57亿元，租赁产品总收入仅1.36亿元。

至于物业管理和城市运营服务两项业务，该公司在财报当中并未进行过多的阐述。但不可否认的是，置出地产开发业务之后，华远的业务规模、资产规模将出现较大幅度的缩水。

但硬币总有两面。

近两年，房地产行业进入了深度调整阶段，毛利下行、利润亏损成为企业常态，此次交易过后，华远的业务规模虽出现一定降幅，但整体的经营毛利率或能实现提升。

目前，华远地产开发产品的毛利率仅14.65%，而酒店产品的毛利率高达41.76%。

不仅如此，从股价表现来看，剔除房地产开发的影响之后，该公司股价或能实现触底反弹。

过去几年，受地产行业下行以及华远地产“小而美”的发展步调影响，公司股价一路下挫，从2015年6月30日的8.08元/股高位，一路降至1元线，4月26日收盘，华远地产报收1.14元/股，上涨1.79%。

针对本次交易，华远地产在公告当中表示，本次交易符合华远集团“十四五”期间围绕“智慧美好生活综合服务商”愿景加快进行战略布局的整体方向，有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

同时，本次交易为重大资产出售，拟采用现金的支付方式，不影响公司的股权结构。本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。

从高光陨落

“南万科、北华远”，这句话曾在房地产江湖回响多年。

华远地产缘起于1983年，彼时，北京市西城区设立承担城市改造建设经营任务的全民所有制企业北京市华远经济建设开发总公司。

次年，新成立的华远经济建设开始承建北京西单老商业区改造工程，“华远”这个名字由此正式踏入中国房地产开发行业。

细细算来，“华远”这个品牌，在中国房地产行业已然激荡了40年。

随后，1993年，华远集团正式组建完成，次年，该公司与华润集团旗下香港上市公司组成华远房地产股份有限公司（旧华远地产），并于1996年在港上市。

重新组建的旧华远地产，仅用短短四年时间，便将销售规模拉升至近50亿元，而彼时，万科的规模还不到30亿元。不仅如此，该公司的净资产在短时间内迅速增长至近30亿元，总资产达到80多亿元。

一时之间，旧华远地产跃升成为全国最大的地产公司，风光无两。

但2001年，华远集团与华润集团之间因经营理念分歧、股份重组等各种因素，双方正式分家。

同年9月，华润集团和华远集团签订股权转让合同，华远集团将旗下约18%的华远地产股份转让给华润集团。

而彼时，因不舍过往光环，华远集团董事长带着“华远”这个品牌，开始了二次创业，成立了华远新时代房地产公司，次年又改名北京市华远地产股份有限公司（新华远地产）。

但失去了华润这颗大树，“华远”这个品牌似乎也暗淡了不少，2001年分家之后，一个华润，一个华远，从此走向了两条完全不同的道路。

在此后的十余年时间，华润置地凭借集团的大手笔注资迅速成长为国内的龙头房企。即便是在楼市持续下行的当下，这家企业仍旧实现了三千亿的规模。

数据显示，2023年全年，华润地产实现物业签约销售额3070.3亿元，同比微增1.9%；签约面积为1307万平方米，同比减少8.3%。

在观点指数披露的“2023年1-12月房地产企业销售表现”当中，华润置地位列行业权益销售排行榜的第四位，如若以全口径销售金额表现来看，该公司则稳居第三位。

相比之下，华远地产的销售金额不到百亿，已然沦为“十八线小房企”。

据了解，分家之后的新华远地产，曾希望借京西旅游重组，而后又计划借壳甬成功完成上市，但均以失败告终。

2008年，新华远地产借壳湖南幸福实业实现重组，最终成功上市，但多年的蹉跎早已让这家企业错失了行业发展的黄金时期。

不仅如此，面对重新出发的新华远地产，管理层又定下了：不贪大求洋、贪规模的“小而美”战略。

错失行业春风，又因管理层保守战略的贻误，新华远地产的发展步调明显慢了下来。

2014年，华远地产实现销售额67.2亿元，而彼时曾与其比肩的万科，销售规模已然突破2000亿元。

2018年，碧桂园的全口径销售额突破7000亿元，万科的销售金额亦来到了6069.5亿元，而那一年，华远地产的销售额堪堪过百亿。

2018年上半年，新华远地产的管理层经历了一场大换血，杜凤超接任公司董事长，而后，新华远地产提出了“规模与效益并举”的发展战略。

彼时，该公司明确，2018年华远地产的目标销售额为120亿元，未来3-5年，华远地产力争实现500亿的销售规模。

受上述目标的刺激，新华远地产初现加速迹象，其表现为频频在公开市场拿地、融资发债。

据悉，2017年，该公司在土地储备上的总投资仅为41.85亿元，新增土地储备为170万平方米。2018年全年，其新增土地储备269万平方米，同比增长58%，总货值达到201.1亿元。

与此同时，2019年新华远地产的签约销售额达到150亿元，同比增长25%，2020年，这一数值达到191.39亿元，同比增长27%。

然而2021年，受疫情反复、行业调控、楼市下行等因素影响，这家企业的销售规模再次回落至101.85亿元，2022年、2023年，再度跌至67亿元，回到了十年前的水平。

在行业摸爬滚打40年，时光荏苒，“华远”这个品牌曾跨越时代周期，登顶行业巅峰，然而，在市场的大起大落当中，“华远”亦随着行业大潮浮浮沉沉，如今却与“南万科”，甚至曾经的兄弟单位华润置地，相去甚远，望尘莫及。

逆水行舟，不进则退。曾经的“南万科，北华远”早已成为一句过往，而“地产大炮”那句“我的经营风格较为保守”，亦成为新华远地产告别房地产的预言。

重新择路的华远地产，又将何去何从？前往仍存未知。