案例：分期开发的体验式商业街如何测算5年内租金？

　　一、案例区位与业态规划

　　本文选取的案例——无锡天御假日风情街位于集职业教育、居住、配套为一体的综合性职教园区内，总筑面积近7万平米，目标客群为在职教园在校师生，约8万人。

　　项目周边情况：为街区性质，以餐饮、教育培训、宾馆、通讯类为主，缺少部分学生生活服务业态（银行、运动品牌服装店、书店等），几乎没有知名连锁品牌。租金价格为1.5-2元/平米/天。

　　总体定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的体验式商业街区。

　　业态规划：

　　二、周边项目一楼租金一览

　　三、项目租金定价方案

　　1、整体租金定价建议

　　根据项目整体定位与周边项目租金情况，项目以“打高入市，策略吸引，优势招商、促进销售、先做人气，再做生意”为首要策略，提出了以下租金定价建议：

　　注：上述租金价格都为该楼层所在区域平均租金价格，此处只做初步的租金测算。价格以策划阶段结束之后提交的经过双方确认的招商报告中的数据为准。

　　2、项目分期各区租金测算

　　项目分三期开发，分品牌、业态、档次、主题四个层面持续开发，逐渐提升街区形象，并按照分期逐步提升租金水平。以下为针对每一期的各区域做的租金价格测算建议：　 

　　一期D1区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　一期D2区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　一期C区

　　租金测算

　　二期A1区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　二期A2区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　二期B1区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　二期B2区

　　业态落位解析

　　租金测算

　　三期E区租金测算

　　9、项目整体租金测算

　　小贴士：租金收取模式

　　与商家合作的方式大致可在下列四种方式中选择：

　　(一) 租金方式：以固定租金出租，商家按月缴付租金，营业额由承租人自行收取。

　　(二) 扣点方式：依零售商每月营业额中之固定百分比作为租金支付给开发商。目前大型品牌（品牌服饰、肯德基等）进驻新区项目基本以扣点为主，一般在7%-15%左右。

　　(三) 保底+扣点方式：零售商每月保底最低租金或实际营业抽成金额二者中取金额较高者作为支付租金的计算标准，但多以年度来结算。

　　(四)以货抵租方式：零售商以其经营的货物抵付部分租金，由于出租方更为重视现金流，因此这一方式并未得到广泛实施。但可以预见，此类方式的运用，必将对商家进驻产生良好的促进作用。

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