方兴淘金南京旧改 上坊新城开发或将正式揭开帷幕

　　过往长沙梅溪湖的一二级联动似乎让方兴地产尝到了当“地主”的甜头，后来以此为蓝本的造城模式，让这家中字头房企接二连三地成为地方政府的“座上客”。

　　而在今年2月方兴成功获取南京江宁上坊中心区棚户区改造项目一级开发权后，近期该片区首宗整备地块出现在南京公布的第三批土地预出让公告中，这也意味着由央企方兴一手操刀的上坊新城开发正式揭开了帷幕。

　　“未来该区域将有39幅地块待出让开发，预计开发周期达到8-10年。”按照规划，总建筑面积为380万平方米的上坊国际新城将包含270万方的住宅以及70万方的商办。

　　虽然从体量而言，南京上坊项目与长沙梅溪湖国际新城相差甚远，但有了“梅溪湖模式”在先，方兴的异地扩张似乎也多了砝码。

　　不过，值得关注的一点是，曾让方兴名噪一时的“梅溪湖模式”目前也正在经历着忍耐期。据悉，在当前长沙土地市场整体供大于求的情况下，方兴梅溪湖一级开发处于停滞状态。

　　因此，有市场人士告诉观点地产新媒体，如何在异地扩张的过程中去把握好市场节点或许是方兴长周期造城模式未来需要面对的挑战。

　　方兴淘金南京旧改

　　依据南京江宁上坊片区旧城改造管委会提供的资料显示，江宁上坊片区隶属于江宁东山副城，未来的定位是成为了以研发、汽车文化、专业商贸、居住功能为主，集研发、汽车主题商务服务等为一体的综合性功能板块，

　　该板块的总用地面积约3.92平方公里，折合392万平方米，功能片区涵盖核心商务区、品质住宅区、共建配套区和景观区，业态类型涵括品质住宅、五星级酒店、写字楼、公寓等。

　　方兴地产向观点地产新媒体表示，上坊项目将命名为南京青龙山国际生态新城，项目将依托青龙山的自然资源，并引入智慧城市概念，打造成为一个生态城区，整个项目预计投入资金200亿元左右。

　　此次率先亮相的是新城西南部的11号地块，公告披露，该宗位于江宁区东山街道万安西路以南，上高路以西，万安南路以东的宅地用地面积约49650.62平方米，容积率介乎1至2.6，建筑限高为100米，预计将在今年下半年迎来入市。而整个片区的全部经营性用地将不晚于2020年12月31日供应完毕。

　　方兴地产南京公司相关人士早前接受媒体采访时曾透露，不同于以往的一些“边拆边建”式的旧城改造，上坊新城与河西新城一样，都将按照“先整体规划，再开发”的模式进行打造。

　　“方兴地产将负责上坊新城的一级开发，包括拆迁、征地、基本设施建设等，然后再通过二级市场招拍挂拿地。”

　　目前，该片区的拆迁工程一期已经基本结束，二期也已经在进行之中，预计两年左右完成。对于首宗启动地块，上述人士称，方兴很可能对该地块进行招商，交给其他企业去开发。

　　与此同时，据观点地产新媒体了解，其实方兴对于南京上坊片区的旧改关注已久，早在2013年10月，方兴地产的有关高层就曾与南京方面就片区的城市改造进行交流。而其与上坊旧改的“绯闻”到2014年7月也有了更清楚的眉目。

　　彼时，方兴地产首席执行官李从瑞就表示，公司已成功锁定南京江宁区上坊地区中心城改造的项目。当年12月，方兴正式完成上述项目的签约，并在今年2月获得项目一级开发权。方兴地产年报显示，其在该项目中的权益占比为80%。

　　据了解，上坊所属的城市东南片区在南京北拓南延、东进西扩的城市版图扩张进程中一直都是个“盲点”。

　　“南京往南发展已经到了秣陵，禄口也已经有了空港规划，南部有软件园，但上坊那边的规划出台较晚。从大的地理位置来看，上坊的区位还是不错的。”南京资深房地产评论人士尹霄飞如是指出。

　　梅溪湖一二级联动样本

　　虽说旧改对方兴而言尚属首次，但一二级联动却已是外界观察方兴的一个切入点，何况这家央企还有着长沙梅溪湖国际新城这张“对外名片”。

　　2011年1月26日，方兴与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，获得梅溪湖核心片区土地一级开发权。官方资料显示，长沙梅溪湖项目位于湘江新区中心地带，总占地面积达28411.9亩。

　　其中，梅溪湖一级开发项目一期总占地11452亩，总建面约940万平方米，涵括住宅、酒店、写字楼、公寓、科技创新中心等多种业态地块。

　　随后两年，方兴又先后签约成为梅溪湖片区A组团地块土地一级整理合作方以及片区一级开发二期的第二投资人。

　　虽是首次涉足土地一级开发，但央企方兴在梅溪湖的处子秀却也是挂了个好彩头。2012年该片区的整备土地正式开售，当年方兴一级开发便录得50.86亿元，占其年全年业绩的近四分之一。其后的2013年，这一数字更是达到了64.04亿元。而在这两三年间，包括万科、中海、佳兆业、卓越、中建等在内的众多知名开发商都在梅溪湖这片土地上撒下“真金白银”。

　　作为地主的方兴，凭借着土地一级开发的先发优势，其在梅溪湖的二级开发上也毫不示弱，其先后通过公开市场拿下多宗处于片区核心区域的地块。据了解，目前方兴在梅溪湖已有金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悦、梅溪湖金茂广场等商住项目，涵盖了住宅、写字楼、商业、酒店等全业态。

　　不过，长周期的一二级联动造城模式也无法逃避市场波动带来的风险。就在方兴梅溪湖蓝图一步步从规划变身高楼大厦的同时，长沙整体的市场环境却发生了骤变。

　　2014年，房地产行业整体处于下行，这时过往高企的方兴梅溪湖一级开发收入也骤降至29.29亿元。“目前梅溪湖的土地基本处于停滞状态。”此前，长沙业内人士杨虹薇这样告诉观点地产新媒体。

　　“不少项目跟以前相比价格都下降了很多，目前来讲，改善型和刚需项目基本上要通过降价才能有去化。”

　　种种迹象表明，曾让方兴名噪一时的“梅溪湖模式”目前也陷入了忍耐期。杨虹薇指出，造成梅溪湖目前停滞局面的症结在于其起步定位较高，面粉贵过面包，因此市场下滑之后，售价难以形成支撑。

　　“长沙开发总体供过于求，早前大量供应的土地还处于中后期的消化过程，周边一些地价便宜的项目也在不断地供货，即便梅溪湖有优势，但是具有性价比的备选项目也不少，因而，现在梅溪湖的最大优势并没有体现出来。”

　　以此为鉴，如何最大程度地规避市场波动带来的影响或许是方兴异地复制梅溪湖模式过程中需要正视的问题，尤其是一二级联动模式本身周期长、资金需求大。

　　从梅溪湖开发历程来看，在面临大手笔资金投入时，方兴也是引入合作方共同分担。据观点地产新媒体了解，2011年9月，方兴便曾引入中建股份共同参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城的开发。

　　因此，具体到南京上坊项目，方兴地产相关负责人亦向观点地产新媒体表示，目前项目是由方兴独立操盘，后期有可能引入优秀的合作方共同开发、品牌共建。

　　“方兴会在主导区域一级开发的同时，积极获取地块进行二级开发，具体会根据市场情况来确定，最大程度的促进整体项目收益和利润的最大化。”

　　此外，与梅溪湖项目略微不同的，南京上坊项目作为棚户区中心区改造项目，涉及到较多的居民、企业的拆迁工作。一般经验来看，开发企业在涉及旧改的时候往往容易举步维艰。

　　不过，上述方兴负责人指出，上坊项目目前的拆迁进展顺利，且由政府统筹包干，对方兴而言不会产生影响。